不動産サイトで見つけた安い一戸建て物件には何か問題がある?内見が無駄足に

本日、ネットで見つけた物件の現地見学に行ってきたわけですが、惨敗でしたね。結果として買い付けを入れることを見送ることにしました。

周辺相場に比べると明らかに格段に安い物件ですのできっと何かあるなとは思っていましたが、考えていた最悪のケースでした。とても買い付けなど入れられません。

結論から言うと明らかに建物が傾いていたんですね。内見が出来ないため外壁の目測となりますが、私の見立てでは0.8度くらいは傾向ていると思います。

これではとてもではありませんが購入はできません。中古物件でも傾きの許容限度は0.34度までとなっています。許容限度の2倍以上の傾きですから、とてもそのまま住めないですし、もはや建物の強度にも影響があるレベルです。

予め不動産屋に電話で見学の予約をする際に、傾きはないことを確認していたのにも係わらずこれですからね。もはや確信犯でしょう。しきりに中は意外と問題はないと強調していましたが、中を見せない時点でお察しです。

安い物件には裏があるということで、ネットで激安の物件を見つけても、現地に見に行ってみるととんでもない欠陥住宅だったというケースが本当に多々あります。予め予想される瑕疵の有無なんかを電話で聞くんですが、まず教えてくれなかったり言葉を濁すんですよね。

何度も騙されて無駄足を踏む事になったのでだんだんパターンが分かってきました。そこで今回は、最近私が騙されたネットで見つけた激安物件を現地に見に行ってみた結果を紹介したいと思います。

本当に無駄足が多くて腹立ちます。明らかに相場よりも3割以上安いような物件にはまず間違いなく何かありますね。

値付けをしているのはプロの不動産屋であり、1割程度ならともかく、2割も3割も値付けを誤ることはないのです。異常に安いということは、何かがあるということです。

ケース① 基礎ごと不同沈下

さいたま市中央区の駅徒歩10分以内の戸建て物件で、約65平米の築30余年が550万円という破格でした。駐車場なしですが、再建築可能で私道持ち分もあります。東京の主要ターミナル駅まで30分以内の新耐震の戸建て物件がこの値段は破格で、表面利回りで18%位は行くはずです。

見つけて鬼速で電話して一番手で内見の予約をしましたが、現地に着いた時点で何と業者も含めて20件も内見の予約が入っていたそうです。

見て問題なければ即買い付けを入れる案件だなと思いましたが、中に入って何か違和感が。あれ?これ傾いてね??

何と明らかに分かるレベルで家全体が一定方向に向かって沈み込んでいました。鈍感な人でも分かるレベルです。

この物件傾いていませんか?と営業マンに聞くものの、そうですか?全然そんなことないと思いますよという回答でしたが、傾斜計を当てれば一目瞭然で0.7度くらい全体が傾いています。一番ひどい箇所で0.9度くらい傾いていました。

これではとてもまともに住める状態ではありません。床のレベル調整で誤魔化せる度合いではありません。建物全体の強度にも関わるレベルです。

賃貸するには建物全体をリフトアップする数百万円の工事が必要になるでしょう。これでは到底割に合いません。

ケース② 躯体が歪み建物が平行四辺形に

埼玉県川口市の駅から徒歩12分と立地は申し分なしです。約75平米の築28年が550万円という破格です。駐車場なしですが、再建築も出来て私道持ち分もあります。東京の主要ターミナル駅まで20分ほどの新耐震の戸建て物件がこの値段は破格で、表面利回りで20%近く行くでしょう。

こちらは電話で内見を予約して後日案内というパターンでした。ネット掲載から3日ほどで現地案内でしたが、数十人が予約していたようで、当日現地に行くと他にも同時に3組が見学していました。

あ、これは競争入札になるから安くは買えないなと思いましたが、それどころではありませんでした。正面から見てはっきり分かる建物の傾き。隣のお家の軒先とこんにちわしていました。

私の目測で0.8度は傾いていますね。傾いているだけならともかく、隣の家に完全に接触してしまっていますからね。これはありえないです。

なんと驚くことに、ホームインスペクションの結果、基礎は沈下しておらず健全だそうです。床もほとんど傾きがないのだとか。でもそれって余計にやばいのでは。建物の躯体が平行四辺形に歪んでいるということですよね。

床が傾いていないので、誤魔化して貸す予定の投資家が200万円台の指値をズバズバ入れているそうですが、私はこれはキツイわ。傾き物件は辞めておいたほうが無難ですな。

ケース③ 崖地の法面が崩れて崩壊まで秒読み

横浜市の某駅から徒歩20分以内、約85平米の築28年の戸建て物件が550万円と破格でした。なんか全部550万円だな。これまた駐車場なしですが、再建築もできて私道持ち分もあります。私の好みなのかどのパターンも条件似てますね(;^_^A

どう考えても相場の1/3くらいで、そもそも路線価の半額以下(補正していない単純計算)というおかしな値付けです。現地は横浜の10大危険地帯とも言われている、超崖地の立地のためこれが原因かなと考えました。

現地に着いて建物の外壁に傾斜計を当てましたが、許容範囲ギリギリくらいの傾斜で特に問題は無さそうです。傾斜じゃないということはシロアリか?と考え、基礎周りを見ましたが特に蟻道などは確認できませんでした。

確かに常軌を逸した超崖地帯で、なんでこんな所に住宅街を作ろうと思ったというレベルの場所ですが、それでもこんなに安いのは明らかにおかしいです。

崖上から家に入るタイプの作りになっていましたが、そちらから見る限り何の問題もないようでした。そこで擁壁になっているはずの崖下側に回って見てみることにしたのです。

ところが下側の道に回っても物件の崖側の擁壁になっているはずの法面が見えません。斜面に何重にも住宅が立ち並んでいるので重なって奥の擁壁が見えないのです。

道路に面した手前の家自体がはるか頭上にあるため、その奥にある擁壁が見えないという異常な角度の崖地になっていました。なんか登山に行ったときに、目の前のピークが険しすぎて、その奥にあるはずの山頂が全然見えてこないのを思い出しました。

建物に傾斜など致命的な欠陥がなく、下側からでは法面が見えないので、諦めて帰って買い付けを入れようかと思いました。しかし、何か嫌な予感がしたため、意を決してお隣の家の人に頼んで庭に入れてもらいました。

そこには驚くべき光景が・・・

建物下の崖の法面が擁壁で固められておらず、土むき出し状態の山肌が見えていました。しかも、雨で侵食されて家の端の部分ギリギリまで削れて、家の端に亀裂入ってるやん!!

これ後数回の大雨で傾くんじゃないんですか。あるいは首都直下型地震(関東大震災)が間もなく起こると言われていますが、イメージと違ってあれは相模湾が震源ですので横浜は震度7が予想されていますので、確実に崩落するでしょう。

そもそも法面が固められていないのになんで建築許可が降りているのか意味がわかりません。家の下が10メートル以上余裕で切れ落ちている崖ですからね。ガッリチ固めても危険極まりない感じです。

いやこれはとんでもない物件でした。この物件に住むだけでも危険なのに、災害で崩れでもしたら下の家に壊滅的な被害をもたらし、天文学的な損害賠償を請求される恐れもあります。

擁壁を造るにも、家と家の間の地帯で工事が非常に困難なことと、そもそも大きなトラックが入ってこれないような場所であることから、相当莫大なコストが予想されます。

もう今すぐに解体が必要なレベルですが、家を解体するにしても崖地で、大型トラックも入れないため莫大なコストが掛かります。もはや詰んでいる状態なのです。

これぞまさに”負動産”てやつですね。タダでも要らない負の遺産です。異常に安いと思ったら、無料でも要らないゴミでした。

まとめ

ということで最近私が見に行って騙されたクソ物件を3パターン紹介しました。これは今年に入ってから見たクソ物件で、前々からこんな糞はゴロゴロネットに掲載されています。

どれも相場よりも遥かに安く、東京までスッと出れる高立地で、再建築可能な新耐震物件で利回り20%前後という破格の条件ですが、現地を見てみれば現実はこんなものでした。

私も何度も騙されてきたので、いい加減あまりにも安いものを見ると疑って、電話の時点で致命的な瑕疵がないか聞くのですが、営業マンも必死なんでまだ情報が上がってきていないとか誤魔化すんですよね。

普通の物件でしたらしっかりした情報が上がってくるまで待ってもよいのですが、お宝物件は当日中に無くなるのが普通ですから、そんなの待っていられず現地に行くことになるのですが、結局は騙されてトボトボ帰ってくる羽目になります。

色々見て思いましたが、値付けがおかしくてもせいぜい1,2割が限度です。3割以上相場よりも安い物件にはほぼ確実に何かあります。プロである不動産屋がそんなに大きく値付けを誤るわけがありません。

無駄足にならないためにも、あまりにも安いものにはなにかあると覚悟が必要です。

旧耐震のボロ戸建てですと相場も糞もありませので、かなり安い土地値以下の物件もゴロゴロありますが、新耐震で明らかに異常に安いものは絶対に何かあります。

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