不動産投資の利回りは何％以上が良い？一桁利回りより株式投資のがマシ

最近不動産が高いと思いませんか。

コロナ禍の直前くらいのタイミングでは、世界的にリセションに向かうとの見方が大半で、不動産価格下落は経済の落ち込みよりは若干遅行するとはいえ、あと1,2年くらいで不動産価格も落ちてくるのかなと期待していました。

しかし、全然落ちないどころか上がってる気がするんですが・・・

いや、都心のマンションとかならわかりますよ。でもね、最近は郊外のボロ戸建てとかまで、明らかにコロナ前よりも相場が上がっています。

もう高くて投資になりません。
私の投資基準である、利回り15パーセントくらいは、夢のまた夢です。

不動産投資はしたいのですが、あまりにも利回りが低いのに投資をして良いのかというのは難しいところです。

国内の不動産投資はインカムゲインがメインの投資ですので、価格の高低にかかわらず投資できる時が買い時だというのは、間違いない理念だと思います。

ただ、色々な投資に目を向ければ、変に低利回りの不動産投資よりも余程成績が出ているものもあります。果たして低利回りに甘んじてまで不動産に固執する必要があるのでしょうか？

ということで、本日は不動産投資は利回り何％なら手を出しても良いのかという話をしたいと思います。

不動産投資の利回りはどのくらいあれば良いの？

不動産投資は利回り何パーセントあれば行っても良いのか？

結論から言ってしまえは、ケースバイケースなので、決まった答えはないのです。

すでに十分に資産を持った資産家が、ポートフォリオの一部として組み込むなら、利回り5～7％の都心の物件でも良いかもしれません。

全然資産がなくて、リスクを取って高リターンを狙うのでしたら、地方の物件で利回り20％くらいを狙わないと面白くないかもしれません。

その物件の立地やスペック、そして何よりも投資家のステータスによって全く変わってくるのです。

ただ、イールドギャップには注意する必要があって、表面利回りが高かろうが低かろうが、イールドギャップが十分でなければ大変に危険です。

イールドギャップは、一般的に8％前後有れば大丈夫と言われていますが、これも人によるでしょう。

そもそも都心に物件を買う場合は、表面の時点でそんな利回りはない訳ですしね。

逆に地方で20％の高利回り物件を買うとして、利回り20％あるからと変動4.5％の金利で借りるのが安全なのかは謎です。

様々なリスクのある不動産投資で一桁利回りはありえない

私の場合は、東京近郊など大都市の周りに主に投資をしています。大都市の都心ターミナル駅から電車で30分以内が一つの基準です。

したがって、都心ほど極端に利回りが低くないものの、地方や駅遠物件のような極端に高い利回りにもなりません。一応15％を目標にしていますが、最近ではほとんどこの利回りでは買えなくなってきていますね。

仕方がないので、10～15％くらいの範囲で探すしかありません。個人的には10％を下回る利回りというのはあり得ないと考えています。

借り入れ金利や修繕費や運営コストや固定資産税などを引いた、最終の実質利回りで10％を割るような物件には投資したくありません。

比較的安全とされる不動産投資ですが、あくまでもキャピタルゲインよりもインカムゲインを重視した投資であるからして安定的なのであり、実際の投資には様々なリスクが伴います。

それらリスクを鑑みても、一桁利回りで日本国内の不動産に投資するのは、はっきり言って微妙かと思います。

一般的な証券投資で考えると、インカムで5～10％というとかなり美味しい投資には思えますが、不動産投資は手間や様々な運営コストや臨時出費も考えられますので、思ったよりもお金が残らないものです。

十分な資産をお持ちで、より安定的な投資を求めるなら都心の低い利回りの物件もありですが、普通は二桁利回りの郊外物件を狙うのが良いでしょう。

ただ、いくら利回りが高いからといって、客付けが困難な立地の悪い物件はナンセンスです。

手間がかかる低利回り不動産投資よりもクリックだけの成長株投資の方がマシ

不動産投資は、正式には投資ではなく、不動産賃貸業という実業です。
銀行が融資してくれるのがその証拠です。銀行は投資に対しては融資を行わないのです。

実際は事業なのですが、便宜上投資と呼んでいるに過ぎないのです。

ネット上でクリック一つで取引が終わる株式投資などと違い、自分の足を使って投資する必要があります。

また、高い利回りを目指すなら、セルフリフォームや自主管理など自分で動く工程を増やす必要がります。
したがって、証券投資よりは明らかに利回りが高くないと、全然割りに合わないものなのです。

特にセルフリフォームなどやりだすと、単純に自分の労働力投下になりますので、キツくて大変です。不労所得とはかけ離れたものになります。

どう考えても、一桁利回りでは割りに合いません。

むしろ、一桁利回りで良いのなら、株式投資でも高配当株で達成できるものもあります。安定経営の高配当株に投資するなら、ネット証券でクリックするだけですので、労力は要りません。

もちろん、リスクは不動産よりもありますけどね。

ここ数十年のアメリカ株の推移を見れば、結果論ではありますが二桁利回りを達成していますので、苦労して不動産投資を行うよりも余程良いのです。税金も安いしね。まあ、結果論ではあるんですがね。

とにかく、大幅なキャピタルも狙えない日本の不動産に投資するなら、最低でも二桁利回りないとうまみは無いよという話です。

都心の5％とかの物件に投資する人の気が知れません。様々なリスクを負って低利回り不動産に投資するくらいなら、アメリカ株インデックスにでも投資した方がマシです。

ハイリスクな個別株は、不動産投資とはまた違ったリスクが大きいのでダメです。あくまで成長国のインデックス投資ですね。必然的にアメリカになっちゃうんだけど。

数年単位では上げ下げありますので、投資タイミングによっては資産が半分になることだってありますが、数十年単位でみれば二桁で資産が増えていきます。これまでの実績ではね。

いずれにしろ、株にせよ不動産によ、全財産を一つのものに集中投資するのはナンセンスです。私は成長国の株式と国内不動産に主に投資しております。色々分散しつつ、最高の投資パフォーマンスを出せるポートフォリオを考えてみましょう。