まずは1軒目を買いなさい!初心者におすすめ不動産投資スキーム

不動産投資には実に様々な投資スキームが存在します。

不動産投資の手法を紹介した書籍やブログなどを見ても、多くの先輩大家さんが十人十色の投資戦略で動いているので、どれを参考にすれば良いのか分からないという人も多いでしょう。

たぶん、それぞれの大家さんがそれぞれの手法で投資を行って、成功して情報発信をしているのでしょうから、どれも正解なんだと思います。

しかし、同じようにコピーして誰もが同じような結果を得られるわけではありません。

年齢、年収、職業、居住地、性格、つぎ込める時間など、様々な要因が複合的に関わって、投資が成功するか失敗するのかが変わってくるのです。

大成功したカリスマ大家さんの手法をそのまま試してみても、結果大失敗してしまうということも全然ありえるのです。

そこで本日は、初心者大家さんにもおすすめできる投資スキームを紹介したいと思います。

属性や性格により向き不向きがありますので、自分のステータスに合った投資を行うことが、失敗しないための最善の策です。

まあそれでも失敗する確率があるから投資なのです。本当にくれぐれも勉強し過ぎなほど勉強して、慎重には慎重を期して行動に移してください。

初心者は王道の多少利回りが低くても状態の良い高立地物件

どんな投資手法が良いのか聞かれて、一番多くの人に薦められるスキームは、当たり前ですが王道の投資法です。

すなわち、銀行から融資を引いて、客付けが容易で将来性もある好立地で、建物も耐用年数以内でまだ新しくきれいな物件を買う手法です。

何も特別なことはありません。いわゆる普通の不動産投資の王道です。カリスマ大家が得意とする尖った手法とは180度真逆です。

例えば、とんでもないボロ屋を100万円以下で鬼指値で買い叩いて、自分ですべてリフォームして賃貸募集をして、異常な高利回りを出す手法ではありません。

さらに尖って、空き家を月1万円で借りてきて、数万円でチョロっとキレイにして、月4万円で転貸するような、物件を買うことすらしない非常に特殊な投資法でもありません。

あくまでも何でもない王道の不動産投資です。

当然、カリスマ大家が大儲けしているような、奇をてらった特別なスキームではありませんので、利回りは大して高くないですよ。

少ない元手で、短期間で爆発的に資産を増やすような、非常に世の中の注目を集めるような圧倒的な結果は出せません。

もし、あなたがカリスマ大家さんになって本を出版したいと考えているなら、王道は遠回りでしょうね。

なぜなら、インパクトも特徴もないので、誰からも注目されませんので、カリスマになることは困難です。

しかし、平均的な能力を持った圧倒的大多数が成功する期待値で見れば、王道手法こそが最も成功に近いのです。

利回りは10%程度になってしまっても、あまりリフォームにお金をかけずにすぐに貸せるのは魅力的です。

立地が良ければ客付けの心配もなく、長く保有したとしても将来の賃貸需要も安定していて、長期運用が可能で手間いらずです。

建物新しめで好立地だと、とにかく手間がかからないのが良い点で、やや低い利回りは規模で補います。

融資をしっかり引いて、たくさん物件を買って、資産規模を拡大します。利回りが低くても、規模感があるので、家賃収入の絶対額は上がっていきます。

利回り10%などと聞くと、そんなに低くて大丈夫?と心配する人がいるかも知れませんが、好立地ならリスクは低いでしょう。

もちろん好立地であることが大前提ですよ。東京近郊でも駅からバス便地域とかじゃ話になりません。駅チカ好立地です。

また地方じゃ話になりませんね。県庁所在地の中心部でももう少し欲しいところです。ローカル駅や陸の孤島の完全な田舎じゃ20%でも不安です。

あくまでも好立地は絶対条件です。立地が悪い場合は、逆に利回りで補えないようですと投資になりません。

人気のボロ戸建て投資なんてサラリーマン大家には無理

そりゃ、ボロ戸建てを20万とかで買って、自分で修理して貸せればとんでもない利回りが出ますよ。

利回り20%超えは当たり前で、極端な例だと利回り100%超えとかありえますからね。

でもね、150万円で出ている売り物件に20万円で買付入れる勇気がありますか?とても住めるような状態ではないあばら家を自分の力だけでキレイに補修することが出来ますか?技術的にはできるとして、膨大な作業時間を捻出することが出来ますか?

ボロ戸建て投資なんて言って巷では人気を集めていますが、聞くのとやるのでは大違いです。

ボロボロの物件を買ったはいいものの、何から手を付けてよいのか分からず途方に暮れて、何年も放置している人って結構いるんですよね。

そんなバカな、さっさと貸せば家賃収入が入るのに年単位で放置ってありえるの?と思うからも知れませんが、想像以上にいるのです。

みんな黒歴史として語りたがらないのであまり話に出ませんが、結構どうしようもなくて途方に暮れてる人いるんですよね。

自分で改修できないなら業者に頼めばいいじゃんと思うかも知れませんが、あまりにもボロい物件を完全に業者に任せると500万円などという見積もりが来たりするのです。

たとえ100万円で激安戸建てを買っても、ボロボロで業者にフルリノベを頼んで500万の見積もりじゃ、結局のところ仕上がりで600万円ですよ。

元がボロですから大した家賃も取れずに、月5万円の家賃だったとしたらどうでしょうか。年間60万円で、利回り10%です。

しかも、築50年とかの立地も良くないクソ物件がね。

それなら、端から好立地で築浅でキレイな物件を買ったのと、利回り変わらないじゃんとなってしまうのです。

田舎で築古でボロのクソ物件のリフォームに、500万なんて出せるわけ無いとなり、売るにも売れず、絶望して放置してしまうのです。

最初だけ気合入っていて、セルフリフォームを見様見真似でやって、かえって壊してしまうということもよくあるパターンです。

分からないのに自分で変にイジって、余計に壊してしまって、さらに改修にお金がかかるようになるという悪循環です。

最初の物件だからこそ手間がかからないものを

初めての物件でボロボロの物件を買ってしまった時の絶望感って想像以上ですよ。

そのショックで、二度と不動産を買わなくなってしまう人もいます。

だからこそ最初の物件はすぐに貸せて、すぐに結果が出るきれいな物件が好ましいのです。

初心者が最初から注目を集めるような結果を出せるわけがありません。最初は結果よりもただ始めるという事実が大事なのです。

今活躍しているカリスマ大家さんでも、最初の1件は皆失敗しているはずです。失敗まではいかなくても、あまり儲かる投資にはなっていないでしょう。

むしろ最初に買った物件は既に売ってしまったという人が多いのではないでしょうか。

皆最初は失敗して、しっかり勉強して、徐々に精度を高めつつ成功していったのです。

これは、いくら本を読んで勉強しても、セミナーに参加しても決して学べない、生の学びです。

本100冊読むよりも、最初の1軒を買ったほうが勉強になる面もあります。まあそれでも、まず買う前に100冊はノルマですがね。

評判のよい不動産投資本を100冊読んで、まずキレイめの戸建てを1軒買ってみる手法がおすすめです。

別に1件目から1棟アパートを買ってもよいのですが、大失敗した時に投資額が大きいので、ややリスクが高めです。

勉強せずに、1件目から業者の言いなりで1棟物を買ってしまうと、クソ物件だった場合に、その後身動きが取れなくなって、投資家人生いきなり終了となってしまう恐れがあります。

戸建て物件であれば、東京近郊でも1000万円を超えることはないでしょうから、たとえ失敗しても再起可能です。

例えば600万円くらいの戸建てを買ったとして、それが全然客がつかないクソ立地だったとしても、実需向けに300万円くらいで売りに出せば、時間はかかるかも知れませんが売れたりします。

これが3000万円のアパートだったりしたら、半額で売りに出したとしても売れるかどうか謎です。

実需向けにアパートを買う人はいませんので、客付けできない立地だとあなたが最後にババを引いた人になるかも知れません。

運良く1500万円で売れたとしても、損失が1500万円ですからね。本業で年収2000万円くらいの金持ちならまだしも、年収400万のサラリーマンだったら人生終了レベルです。

いずれはアパートやマンションなどの一棟ものの領域を目指すのは当然ですが、はじめの一歩は小ぶりな戸建てで入るのが安全でしょう。

区分所有はおすすめしません

小ぶりという意味では、都心のマンションの区分所有も良いのではないですかという質問がありそうですが、私はあまりおすすめしません。

いや、別に区分所有のマンションが悪いということではないのですよ。悪名高い新築ワンルームとかでない限りは、区分所有の投資でも見る目があれば問題ないです。

私も投資用物件第一号は区分所有のマンションでした。

でもね、区分所有のマンションはあまり儲からないのですよ。マンションって管理費や修繕積立金がありますので、表面利回り以上に実質利回りが低いのです。

おまけに区分所有の物件ってだいたい立地の良い場所にあるから、そもそもの表面利回りの時点で低いんですよね。

東京近郊で10%強、東京23区だと5%強とかでしょう。表面でこれですから、実質利回りとなると相当低くなってしまいます。

さらに融資で買ったりすれば、金利分も引かれますので、実質的な粗利であるイールドギャップは下手すりゃトントンですよ。

都心のマンションが一番高かった2017年頃に、利回り5%の区分所有マンションを、金利4.5%とかでスルガ銀行から借りて投資している初心者がいましたが、正直正気を疑いました。

そもそもね、成功してある程度の規模になった大家さんが、誰一人として区分所有にコミットしていない点を見ても、区分所有投資のメリットが見えてきませんよね。

最初の1件目は区分所有を買って不動産投資の世界に入った初心者大家さんも、やがて規模を拡大していけば1棟物に移行して、初めに買った区分所有は売ってしまうものです。

私が最初に買った区分所有は、都心ではなく東京近郊で、ボロ物件をリノベしたものでしたので、14%くらいの利回りですのでまだ持っていますが、そろそろ売却予定です。

戸建て投資や1棟物を買って収益性の違いを知ると、所有している区分所有を手放したくなるのは当然のことと言えるでしょう。

区分から入って、いずれ手放すというのであれば、区分から始めてもいいですが、正直戸建てと比べてメリットを感じませんね。

まとめ

初心者におすすめの不動産投資方法のまとめです。

一言で言えば、カリスマ大家が「俺すげー」と本で自慢しているような、奇をてらった尖った投資法は真似しないほうがいいよということです。

王道の、好立地で、築浅で状態の良い物件を買うのがおすすめです。利回りが多少下がっても、大多数の人が成功する期待値で見れば奨励されます。

好立地できれいなもので、その中でもなるべく安くて利回りが取れそうなものを選びましょう。好立地でキレイで”高い”物件なんて買っては意味がありません。

当然のことながら、ある日突然かかってきた不動産投資の営業の電話に乗って、新築ワンルームマンション投資や、暴利が乗った転売リノベマンション投資を始めるなんてナンセンスです。

そしてなるべく低金利で融資を受けることですね。銀行や信用金庫が貸してくれないからといって、ノンバンクから4%とかの金利で借りていては、利回り10%程度の物件では話になりません。

利回り10%の物件であっても、好立地で将来に渡って客付けに問題なく、キレイで修繕の必要もない物件で、1%台の低金利で融資を受けられれば、投資として問題ないでしょう。

お金がない人や融資が受けられない人は、ボロ物件投資から入るしかありませんが、正直言って初心者向きではないのです。

ボロ物件を直して貸せるようにして客付けするのって、結構ハードル高いんですよ。聞くのとやるのじゃ大違いです。

融資を引けるのであれば、初心者ならなおさら好立地でキレイな物件を買ったほうが良いです。

全く融資を引けない低所得の人は、意地で金をためて、100万円台くらいで買えるボロ戸建てをセルフリフォームする手法しかありませんが、茨の道ですよ。

ボロ戸建て投資を1件目からやるなら、誰かのコンサルを受けて直接指導してもらったほうが良いかも知れません。本読んだだけで1軒目からボロはハードル高いですよ。

それならば、まずは転職などを考えて、本業の収入を安定させる方に力と時間を割いたほうが、トータルで見てコスパが良いかも知れません。

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