【不動産投資】オーナーチェンジ物件(OC)のメリット・デメリットとは!

物件を取得しようと探していると、しばしば見かけるオーナーチェンジ物件ですが、不動産投資でオーナーチェンジのものを取得するのはどうなのでしょうか?

オーナーチェンジ物件にはメリットとデメリットがありますので、よく考えてから購入する必要があります。

本日は主な特徴を全て解説したいと思いますので、これを読めばオーナーチェンジの物件に詳しくれるかも。

オーナーチェンジ物件(OC)とは

オーナーチェンジとは、その名の通り不動産物件の所有者が変わるという意味合いです。物件情報でOCと記載されていることもあります。

なんだ不動産の売買を行うのであれば所有権移転するわけだから、全ての売買契約はオーナーチェンジじゃないかと言われるかもしれませんが、そうではないのです。

いわゆるオーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買が行われる物件のことなのです。

一般的に中古住宅の売買は、自分で住んでいて要らなくなった家を売りに出して、自分が住みたい一般客の実需や、投資用に購入したい不動産投資家が、空き家の状態で購入するわけです。

投資用物件であれば、入居者が出てしまい空室になったタイミングで手放す例が多いでしょうね。

しかし、中には入居者が住んでいる状態で売りに出して、入居者はそのまま住み続けてもらって、物件の所有権のみ新しいオーナーに移転するというケースも有るのです。

入居者がいるのであれば、放っておいても毎月家賃が入ってくるわけで、手放す必要などないように思えますが、所有者にもいろいろな事情があるのです。

資金繰りが厳しくなって物件をキャッシュに変えなければならなくなったり、築古の物件なので入居者がいるうちに上手く売り抜けたいなど様々です。

売る側にも様々な事情があれば、買う側の意図も実に様々で、リフォームや客付けが面倒だから始めから入居者がいて買った瞬間から家賃が入ってくる点が良い、家賃を受け取りつつ退去があったら実需向けに売ってキャピタルゲインを得るなどの意図があります。

メリット

オーナーチェンジ物件には数多くのメリットがありますので、ここで紹介していきたいと思います。

ただし、メリットと同じくらい様々なデメリットもありますので、全てを総合的に考えて買うべきか否かを判断する必要があります。

購入と当時に家賃が入ってきて、原状回復や客付けの手間が要らない

最大のメリットとしては、最初からお客さんが入っている訳ですので、買いさえすれば何の苦労もなく即日家賃が入ってくるという点です。

これは本当にデカイです!

空室の投資物件を入手しても、そのまま貸しに出せるケースは珍しいのです。もちろん三為業者や転売業者が綺麗にリフォームを終えた状態で売りに出している場合もありますが、そういったものは明らかに割高です。

物件を安く購入してもお金をかけてリフォームを行って、管理会社や客付け会社と契約して客付けを行ってもらうなど、家賃を得るまでには色々苦労があります。

ここをすっ飛ばして、決済後即日家賃が日割りで発生するのですから、非常に分かりやすくて楽です。

このメリットは計り知れなくて、決済後にリフォームや手続きなどを経て店子の入居までにはかなりのタイムラグが有ることが一般的です。

オーナーがズボラな性格ですと、相当期間空き家になってしまうケースも多いのです。はい私のことですね・・・

東京23区内などのあっという間に入居が決まるエリアはともかく、賃貸需要の薄いエリアなどですと客付けまで年単位でかかることもありますので、注意が必要です。

とにかく、何の手間も追加のコストもなく、即日家賃を得られるのが最大のメリットなのです。これは本当にデカイです。

入居者が退去したら実需向けに売却してキャピタルゲインが得られるケースもある

東京23区内の人気エリアや、神奈川県北部などの一部人気エリアの区分所有が中心になりますが、オーナーチェンジもので入居者が退去すると売却してキャピタルゲインを得られるケースが時々あります。

これは相場よりも安い家賃で貸してしまっていたり、売買価格の割に家賃が取れない物件だったりすると発生するケースです。

建物の取引価格に対して満足な家賃が取れていないので、オーナーチェンジ物件としての売買ですと安く見積もられてしまいます。オーナーチェンジの場合は、価格決定の要素として利回りがかなりの割合を占めますので、いくらデラックスな物件でも家賃が取れてないと安くなりがちです。

したがって実際の価値よりも割安に入手できるのです。

新しく物件を取得した大家よりも、以前から住んでいた店子の権利のほうが優先されますので、オーナーが変わったのだから出て行けということは出来ません。家賃を大幅に値上げしろというのも不可能です。

したがって、しばらくは現状の家賃のまま貸し続けるしかありません。しかし、いずれ入居者が退去することがあればチャンス到来です。

通常のように次の入居者を見つけるために不動産仲介業者に頼むのではなく、売却の方向で実需のお客さんを見つけてもらいます。並行しておもいっきり高い家賃で賃貸募集しても良いですが。

実際に自分が住むために購入する実需であれば、ほぼ相場通りの値段で売却できますので、割安家賃で入居者がいて安く買った値段よりも高く売れるのです。

そこそこの利回りで手間もなく即日家賃を受け取れる上に、いずれ退去したらキャピタルゲインまで狙えるので、こういった物件を見つければお買い得です。

もちろんこういった物件は稀で、全てのオーナーチェンジ物件に当てはまるわけではありませんので注意しましょう。

デメリット

大きなメリットがあるオーナーチェンジ物件ですが、色々と細かなデメリットもありますので、注意が必要です。

意外と致命的な問題を内包している場合もありますので、よく考えて購入しないと後悔することになりかねません。

高利回りはまず期待できない

不動産を安く買うには市場の歪みを突くしかありません。収益不動産などいくらでも欲しい人はいるので、異常な安さで買えることなど理論上ありえません。

相場というものがある程度決まっていますので、異常な安さで売りに出す必要がないのです。相場よりも少し安い値段で、相場よりも少しだけ高い利回りで売りに出せば、あっという間に買いたい人が群がってきます。

何らかの事情で売り急ぐ場合でも、相場の2割オフで売りに出せばあっと言う間に買い手が見つかるでしょう。何かを間違っても相場の半額で売りに出す馬鹿はいないのです。※需要の少ない田舎を除く

それでも異常な高利回りで買えている不動産投資家がいるのは、市場の歪みを突いているからです。歪みの一例を出すと、あなたにとっては価値があっても、他者にとっては全く価値のない物件ということですね。

例えば築古ボロ戸建てなど良い例です。ボロボロでそのままでは貸したり売りに出したりすることが出来ないので、土地値以下の激安価格で売りに出ていたりします。

これを激安で買ってきて、自分でセルフリフォームするか分離発注で安くリフォームをして貸し出すのがボロ戸建て投資です。

全部おまかせで総合リフォーム会社に任せると、物件を買った値段よりもリフォーム費用のほうが高くなり、結果的に仕上がりの利回りがショボくなってしまうので、手を出せる人が多くありません。

あまり手を出せる人がいないからこそ、安く入手できるというわけです。そう、難しければ難しいほど参入ハードルは高くなって手を出す人が少なくなるので利回りが上がるのです。

逆に簡単で誰でもできるものは利回りが低くなります。オーナーチェンジなどその最たる例で、何の手間も苦労も要らず買った瞬間から自動的に家賃が入ってくるのです。

こんな便利で美味しいもの皆んな欲しいに決まっています。欲しい人が多いわけですから、本来の価値よりも値段が上がって、その結果利回りが落ちるのは当然なのです。

中が見られないので実はボロボロかもしれない

買ったあとに客付けの必要がなく、今住んでいる人がそのまま住み続けてくれるというのはあまりにも大きなメリットですが、住人が既にいるということは物件内に入れないということです。

物件を内見しないで買ってしまうノールック投資法を実践するツワモノも多い不動産投資業界ですが、私は絶対に見ないで買うことはありません。

相場より明らかに安い物件を見ないで買うと、大抵とんでもない問題が隠れていたりします。

しかし、このノールック投資法を地で行くのがオーナーチェンジなんですな。外観チェックこそできるものの内部は見れないため、中がどうなっているか知れたものではありません。

住んでいる入居者がいるのですから、ボロボロなんてことはないでしょうと思うかもしれませんが、甘いのです!

入居時はそこそこでも、長いこと住んでいて色々と経年劣化したり、劣化を放置して悪化したりしてボロボロになっているのを騙し騙し住んでいる人って結構いるのです。

滲むくらいの雨漏りを放置したり、湿気で床板がベコベコになってもカーペットを何重にも重ねて敷いて我慢して生活していたりと、意外とズボラな人は多いのです。大家に報告して大きな工事を行うのが面倒で先送りにしている内に慣れて忘れてしまうのです。

買って数カ月後に退去されて、いざ内部に侵入してみたら廃墟状態だったという洒落にならない事態もありえるのです。

致命的な欠陥のある住宅に、家賃補助しつつ高値で知り合いを住まわせて高利回りオーナーチェンジとして売ってしまって、適当な頃合を見計らって退去させるということも出来てしまうわけですからね。

レントロールが嘘だらけで実は利回りがずっと低いかもしれない

レントロールというのは、この物件にはどのくらい入居者がいて、どの部屋にどのくらいの家賃でどのくらいの期間入居しているかということが分かる資料です。

オーナーチェンジ物件を購入する場合は、必ず仲介業者から資料提供があるはずです。

通常はこれを見て、なるほどこの物件はこのくらいの家賃を取れるポテンシャルがあるんだなと判断することが出来るわけです。

いくら不動産屋が想定家賃を算出したところで、実際に住んでいる入居者に勝る証明は無いのです。実際にその家賃で住んでいるということが何よりの想定家賃と賃貸需要の証明なのです。

とはいえ、このレントロール、所詮はただの書類に過ぎないため、最終的には何の証明にもなりません。偽装書類を作られたら一巻の終わりです。

実際には空室だらけなのに、かなり埋まっているようなレントロールを作って物件を売ってしまうような悪質業者も中にはいるのです。

実際に入居者がいるかどうか実際に現地を見に行って、各部屋の窓を見てカーテンが付いているか、夜に明かりがついているか、電気メーターが回っているかなどを調べたほうが良いと言われています。

しかし、それにしたって、念入りに空室にカーテンを付けたり、少電力を使う機器を付けてメーターを回したりという手を使う業者もいるそうですから、究極的には業者の良心に任せる他ありません。できれば近所の聞き込みなども併用したいものです。

このレントロールで嘘を書かれると、買ってすぐ入ってくるはずの家賃が想定通り入ってこなかったり、満室にした時に期待できる家賃が下がって利回りも落ちてしまったりする可能性もあります。

見せ客が入居しているだけで実は賃貸需要のない地域かも

上でも述べましたが、レントロールを改ざんするために、住んでいない部屋を満室に見せかけるような工作も普通に行われている業界です。

不動産業者の知り合いなどを空室に住ませて、偽装レントロールで安心させて物件を売ったあとで、引き渡しから1,2ヶ月で続々インチキ客が退去してしまうという手法です。

はっきり言って詐欺なのですが、これを立証するのは大変困難です。業者と入居者の関係を証明しなければいけませんし、悪意を持って行動に及んだことも証明しなければいけません。

念入りに数ヶ月住んでから退去されたら、悪意を持って行動に出たことを証明するのは大変困難でしょう。

レントロールの家賃を高めに見せて高利回り物件として売るために偽装しているのでしたらまだマシで、そもそも碌に賃貸需要のない地域の物件なのに、偽装客で埋めて貸家として成り立つと思わせていたら最悪です。

そのため、その地域に賃貸需要があるのかどうか、自分でしっかり調べてから購入することが大変重要です。

賃貸需要を調べられるサイトで調べたり、実際に現地に赴いてライバルになり得る物件の入居状況を調べたり、現地の不動産屋(客付け業者)の話を聞いたりとできることはいろいろあります。

まとめ

オーナーチェンジ物件のメリットとデメリットについて解説してまいりましたがいかがだったでしょうか。

購入と同時に家賃がすぐに入ってくるというあまりにも大きいメリットがありますが、物件の内部が見られないことや、本当に仲介業者の言うとおりの家賃で貸しに出せているのか分からないなど、色々とリスクも有るのです。

手間を掛けたくない忙しい人や、自分であれこれ動くのが面倒なズボラな人には大変おすすめな不動産投資物件ですが、自分で現地に赴いて物件に瑕疵がないかという点や、レントロール通りに入居者がいるのか、賃貸需要が想定通りにあるかという点については、しっかり調査を行う必要があります。

自分でしっかり調査を行って問題がなさそうでしたら、効率的に資産規模や総家賃収入を増やしていける投資物件として魅力的なものになるでしょう。

ということで、オーナーチェンジ物件がおすすめできるか否かという結論は、投資対象として悪くはないけど、必ず念入りに調査しようということになります。

まるで金融商品のような簡単お気楽な投資物件ですが、何も分かっていない初心者が投資するのはやはりリスクもあるよということです。とにかく投資前の勉強は絶対必要です。

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