リフォームの価格を格安にする方法！DIYでセルフリノベ or 施主支給で職人に分離発注

マイホームや不動産投資先の物件など、家のリフォームを考えている時に、最も気になるのはそのお値段ではないでしょうか。

悪徳のリフォーム業者に騙された脅されたなどという特集が夕方のニュースで流れているのを目にする機会もよくあります。

一部の業者だとは思いますが、悪質なリフォーム業者が存在し、数百万単位でボッタクリ被害に遭われる方もいるのが現実で、人々がリフォームについて恐れ難しく考えるのも無理はありません。

リフォームの費用内訳は完全にブラックボックスになっていて、その内訳は謎に包まれています。

支払った費用の2/3が元請業者の利益になっているボッタクリ契約だということは決して珍しいことではありません。

本日は、日本のリフォーム業界の構造と、安く仕上げる方法について解説していきたいと思います。

総合リフォーム業者に丸投げだと高いのが当たり前

マイホームをリフォームする方は、外壁から屋根から壁から水回りまで全ておまかせのオールインパッケージの総合リフォーム業者に依頼する方が99パーセントでしょう。

素人ですとこれしか選択肢がないのが現実で、実際自分で手を付けようとすれば失敗してかえって高くつく結果になりかねません。

結局の所、素人がマイホームのリフォームを考えた場合、大きな利益が乗っていることを覚悟の上で、総合リフォーム業者に依頼するしかないのです。

この際、信頼できるから大手の業者に頼みたいという方が多いのですが、大手に依頼したところで結局下請けに丸投げされるだけで、最終的に実際に作業をするのは個人事業主の職人だったりします。

大手に頼んで唯一良い点は、責任の所在がしっかりしていて、また責任を全うする財務体力があるという点です。

中小の会社に依頼して、いい加減な仕事をされた挙げ句に夜逃げでもされてしまえば泣き寝入りしかありません。

上流の大手業者になればなるほど信頼性は上がりますが、お値段は上流に行けば行くほど間に入った業者の利益の分だけ上がっていきます。

コストと信頼性を天秤にかけて選ぶ必要があります。結局の所実際に作業するのは、一番下請けの現場の職人なんですけどね。

ならば職人に直接依頼すればいいじゃないかということになりますが、ハッキリ言って素人には無理です。

できたとしても今度は職人にボッタクられて、結局安くはなりません。

直接職人に依頼するということは、現場管理をあなた自身が行わなくてはいけません。

どういった工程がありどのような順番で施工して、どういった資材が必要で、どのような職人に依頼すれば良いのか、全てを把握していないと現場管理はできません。

マイホームのリフォームを経験することなんて一生の内に1度か2度でしょう。

そのたった1,2度の機会のために、リフォーム技術を極めるなんて非効率の極みです。餅は餅屋に任せましょう。

それでは、マイホームのリフォームを総合リフォーム会社にすべて任せるとして、どのような会社を選べば最安で済ますことができるのでしょうか？

その答えは相見積もり以外にありません。必ず複数社の見積もりをとって比較検討する必要があります。

単純に値段だけで比較せずに、提案内容や口コミなども参考に最も良い仕事をしてくれそうな業者を選びましょう。

最近はネット上で複数社に見積もりを取ることができるサービスなどもありますので、比較的気軽に相見積もりを取ることができます。

ホームプロやリフォーム比較プロなど、ネットで調べれば様々なリフォーム比較サービスが見つかります。

あるいは、部分部分である程度定額でリフォームを行ってくれる業者を利用し、家全体のリフォームがオールインで内訳がブラックボックスになっている業者にボッタクられることを避ける方法もあります。

不動産投資家ならDIYと分離発注を覚えるべき

2005年くらいからのサラリーマン大家ブームなどに乗って、不動産投資への参入者が爆発的に増えた昨今、不動産投資も相当な創意工夫が無ければ勝ち残れない時代になりました。

不動産投資で勝ち抜くためには、安く仕入れるか、高く貸すか、運用コストを下げる必要があります。

最大のポイントは安く仕入れるということで、安く物件を購入することができれば後は適当でも儲かってしまいますが、資金もコネもない素人が安く物件を入手するのは至難の業です。

そうなると高く貸すか、運用コストを下げる必要があります。地域の相場よりも高く貸すためには、物件を綺麗にリフォームする必要があります。

フルリノベーションを行いピカピカの新品のような賃貸物件になれば、同じ地域同じ広さの物件よりも大幅に高い賃料で賃貸が付く可能性があります。

また、物件は貸していると汚れてきて、ある程度の期間の入居後ですと壁紙の張替えなどのリフォームが必要になります。

リフォームせずに新たな店子を募集することも出来ますが、なかなか新規入居者が見つからない可能性があります。

部屋が汚いと競争力を失い空室続きということになりかねません。

そこで不動産屋(管理業者)もこぞって大家にリフォームを勧めてくるわけですが、これがまた高い！

悪徳不動産業者ですと大幅ボッタクリリフォームを勧めてきて、気づかない内に家賃収入の大部分を不動産業者とリフォーム業者に持って行かれているということもありえます。

私の知り合いがかつて不動産業者の管理部で営業をしていた時は、リフォームを断る大家の物件には客付けを積極的に行わないと言っていました。

ハイハイ管理会社の言うことを聞かない大家の物件は後回しにされてしまうのです。

いずれにしても家余りの現代、新しい入居者をつけるにはリフォームでお部屋をきれいにする必要があります。

マイホームのように総合リフォーム業者に丸投げで任せていたら、到底採算が合いません。

管理会社経由ですと、管理会社→総合リフォーム会社→職人という流れで発注され、その都度利益が乗るため非常に高くなります。

退去時の修繕は管理会社に任せずに自分で発注しないと非常に高額になりがちです。

大家として長くやっていこうと考えているなら、自分でセルフリフォームの勉強をしてDIYで改修を行ったり、勉強した知識を活かして職人さんに直接分離発注してコストを抑えるのがベターです。

分離発注とは、リフォームを依頼する施主が、各分野の職人さんに直接工事を依頼するやり方です。

職人さんの手配やら工程管理やら、施主が色々と動かなくてはいけなくなりますが、その分大幅にコストを抑えることができます。

後述しますが全てセルフでDIYで作業を行うのはあまり現実的ではありません。

大家として理想なのはDIYで全ての作業に関しての知識をつけた上で、各職人さんを自分で手配して、資材も施主支給して工事を行うことです。これなら自分の手間をかけずに費用も抑えられます。

ユニットバスや洗面化粧台や壁紙などの資材はネットで最安のものを見つけて施主支給し、大工さんや壁紙職人や電気屋や水道屋など各職人を1人区2万円くらいで雇えれば、リフォームは驚きのローコストで仕上がってしまいます。

総合リフォーム会社に依頼した時の半額や1/3など信じられないくらい安くなります。

大家としてやっていくなら、最低でも分離発注を覚えないと、満足な利益を残すことができません。

そして、分離発注を正しく行うには、実際に自分がDIYで作業を行えるようにして、各工程について工法や必要時間や必要資材について把握している必要があります。

まずはセルフを目指す大家が多いが予想以上の手間が・・・

リフォームはなかなか価格が見えずらいものですので、全て不動産業者やリフォーム会社に任せていては、とんでもないコストが掛かってしまいます。

少しでもコストを落とすためにセルフリフォームを行っている大家さんも多いことでしょう。

壁紙の張替えやクッションフロアの張替えなど特に資格が必要ないリフォーム箇所もありますが、電気やガスや水道などは工事に資格が必要なことがほとんどです。無資格で工事を行うことは明らかな違法行為になります。

壁紙やクッションフロアなど表層リフォームは、仕上がりの良し悪しはともかく、技術的には素人でも比較的簡単に施工できる箇所になります。下地の状態が良い場合に限りますが。

まずは壁紙から取り組んでいくのが良いでしょう。しかし、クロスの張り替えというのは、職人さんにお願いする場合、最も安く済む箇所なのです。

比較的コストが熟れているので、自分で行うよりも安くやってくれる壁紙職人さんを見つけたほうが楽です。

上水道などは地域の水道事業者指定の業者でないと工事できません。

都市ガスも地域のガス会社指定の業者でないと工事ができませんが、簡易的な工事は簡単な資格を取得してガス会社に登録すれば出来ます。

プロパンガスは資格が必要ですが、今は経験もコネも無い素人が資格を取得する道は実質的に絶たれていて、ガス工事会社等に就職して下積みを行わないと取得できません。

給水管や給湯管や排水管、ガス管の工事につきましては、プロにお願いするのが無難でしょう。

今は管や継ぎ手が進歩したため、技術的には素人でもできないことはありませんが、無資格で工事を行うわけにはいきません。

そんな中、唯一完全な素人でも取得できるのが電気工事に必要な第二種電気工事士なのです。第二種電気工事士を取得すれば、普通の賃貸物件の室内工事でしたらまず問題なく工事できます。

電気工事といっても、なにもケーブルを新設するような大規模な工事ばかりではありません。

壁紙を張り替えて綺麗になった壁も、黄ばんだコンセントボックスが付いていたら台無しです。わずか数百円で新しいコンセントボックスに交換することが出来ますが、この交換にも当然資格が必要なのです。無資格で違法に交換している人もいるようですが。

非常に簡単な資格試験ですので、胸を張って堂々と施工できるように、第二種電気工事士の資格取得を目指しましょう。

壁紙張り替えと電気のスイッチやコンセントの交換を行うと、お部屋の面積の多くが新品になり、印象が一変します。

トイレの便器の交換、公団型キッチンの交換、洗面化粧台の交換も技術的には素人でも行えそうな箇所です。

ただ、混合栓への給水管の接続など資格が必要な箇所もあるので現実なかなか難しいのです。

最も困難なのは風呂場で、解体、土台のコンクリート打ち、大工工事、ユニット組立作業、電気工事、給水管、給湯管、排水管とあらゆるリフォーム工事の総力戦となります。総合リフォーム会社に依頼しても一番高いのがユニットバスなのです。

DIYは、そもそも非常に手間がかかりますので、サラリーマン大家さんには難しいのが現実です。

DIYは程々にしてプロの職人さんに任せるほうがおすすめです。DIYで各工程の進め方を勉強して、分離発注を行えるようにするのが一番でしょう。