区分所有マンションへの不動産投資は儲からない？メリット・デメリットあります

不動産投資の手法として最もお手軽で初心者が始めやすいのがマンションの一室を購入する区分所有ではないでしょうか。

投資のためにマンションを買ったという話を聞いたら、多くの場合は区分所有のことを指します。仮にマンション一棟を丸ごと買ったのならば、一棟マンションを購入したなど”一棟”の部分を強調するはずです。

巨大な鉄筋コンクリート（RC）のマンションを一棟購入するには億単位の資金が必要になり、多くの方は融資を受けて莫大な借金を抱えて投資することになります。

木造2階建てのアパートですら数千万円の投資額が必要になり、ほとんどの方がアパートローンで購入することになります。

その点、マンションの1室のみを購入する区分所有の場合は、中古であれば数百万円から投資が行え非常にお手軽なのです。それでも多くの方がローンで購入するのですが、中にはしっかりキャッシュを貯めて、現金買いをするという方もいるようです。

金額的に非常にお手軽で、不動産投資の入り口としては入りやすい区分所有物件ですが、多くのメリットに加えてデメリットもあることをしっかり認識しておく必要があります。

お手軽お気軽な不動産投資の入り口としてはありですが、多くの成功している資産規模の大きなメガ大家は、区分所有物件などほとんど持っていないという事実の意味を考えてみるべきです。

最大のメリットはお手軽さだが、それ故により慎重に投資しよう

区分所有の最大のメリットはその敷居の低さで、やはり投資額が少なくて済むというのが初心者投資家にとっては非常にに大きいのです。数百万円からはじめられるというのはデカイ！

1軒も物件を持っていない初心者が、初めて買う物件に2億円の1棟マンションを選ぶのは無謀としか言いようがありませんし、実際ハードルが高すぎます。

本当は初めからデカイ1棟物を購入したほうが投資効率は高いですし、初めに変な区分所有物件を購入してしまうと金融機関からの評価が下がって後に続く融資を受けにくくなるなどのデメリットもあります。

しかし、碌に不動産投資の知識もないのに、はじめからデカイ1棟物をフルローンで買ってしまい、それがダメな物件であった場合に不動産投資家として終わってしまうだけでなく、人生も終了してしまう恐れすらあります。

どうせ初めての物件は碌でもない物を買ってしまうのが落ちなのですから、より被害の少なくリカバリーも効きやすい、投資金額の低いものから始めるのがセオリーです。

後から振り返ってみればなんであんな糞物件買ったのだろう？と後悔するでしょうけど、破産してからなぜ初めてで知識もない状態で2億もする1棟物ををローンで買ってしまったのだろうと取り返しのつかない後悔をするよりマシでしょう。

入り口は小物でお手軽に始めるのが良いのです。ただ、始めやすいが故に、悪徳業者も素人のサラリーマンに対してワンルームの区分所有を勧める営業電話をしてきますので注意しましょう。お手軽な投資とはいえ、お手軽に何も考えないで始めてしまうのは愚か者のやることです。

1棟物と違って数百万円のからの投資額ですが、それでも数百万円です。多くの一般的なサラリーマンにとっては人生を変えてしまいかねない金額です。一棟ものと比べて桁違いに安いからといって、感覚を狂わされてはいけません。マイホームを持っていない方は、今までの人生で最大の買い物をしようとしているのですよ。

管理が楽なのがサラリーマンには大きなメリット

大きなメリットしては管理の楽さが挙げられます。不動産投資には区分所有、戸建て、1棟マンション、1棟アパートなどありまして、それぞれメリットデメリットはありますが、管理の楽さと言ったら区分所有の物件に敵うものはありません。

管理組合がしっかり組織されていて、しっかりした管理会社と契約している場合は、本当に何も心配はいりません。どこかが壊れても、修繕積立金が取り崩されて、いつの間にか勝手に修理が行われているので、オーナーは完全ノータッチで問題ありません。

もちろんその分、毎月高い管理費と修繕積立金を納めることになり、これが実質利回りが表面利回りを結構下回ってしまうという区分所有物件の大きなデメリットでもあるのですが、その管理の楽さを考えると文句は言えません。

管理組合と管理会社というのは膨大な利権の塊で、ハッキリ言ってオーナーは搾取されています。効率よく運営して効率よく修繕を行えば、おそらく月額の管積（管理費+修繕積立金）は半額くらいで済むかもしれません。

それでも文句を言えないのは、管理や修繕を自分で行おうとしたら考えられないほどの手間と苦労を味わうことになるからです。月々数千円程度を搾取されたところで、オーナーが一切ノータッチで運営してもらえるメリットは果てしないのです。

物件全体の管理修繕だけではなく、区分所有部分の修繕管理や入居者とのやり取りも外注することが出来て、その場合は入居付けをしてくれる不動産会社と物件の管理の委託契約を結びます。月額賃料の3％から10％位取られますが、この管理委託契約も結べば鬼に金棒です。

私も区分所有をいくつか持っていますが、管理組合がしっかり組織されていて毎月しっかり管理費・修繕積立金を取られている大規模なかっちりしたマンションの区分所有物件の場合、もう入居から3年位経っていますが一度たりともこの物件関係で電話がかかってきたことすらありません。

ただ毎月家賃が振り込まれてくるのを待つだけで、まるで有価証券投資を行い毎月配当分配金が振り込まれてきているようですらあります。まさに不労所得という言葉がぴったりなのが管理のしっかりした区分所有物件のメリットなのです。

※別記事で書きますが、自主管理など管理がキッチリしていない区分所有は逆に地獄です。

最大のデメリットはやはり実質利回りの低さ

メリットがあればデメリットもあるのが世の常で、何もかもがお任せで楽をできる分、それなりのコストを負担しないといけないのが区分所有物件の苦しいところです。

投資物件のサイトなどに予想利回りが掲載されていますが、これは多くの場合表面利回りです。表面利回りとは運営コストなどを度外視した、単純に毎月の家賃×12ヶ月を購入価格で割った数値で、あくまでも分かりやすい指標であり、本当の意味での利回りを意味しません。

実質利回り、つまり本当の意味での利回りは、(毎月の家賃から必要経費を引いた額)×12ヶ月を購入価格で割らなくてはいけません。必要経費は固都税の月割や予想修繕金の月割、管理会社への管理委託費などになりますが、この予想修繕金の月割に当たる部分が区分所有物件だと月々の管理費・修繕積立金に当たるわけです。

この管積と呼ばれる毎月支払わなければいけない金額がデカイのです。自分で住むためのマイホームとしてファミリータイプの区分所有物件を購入した人が、毎月3,4万円の管積を払うことになって自分の持ち物とは思えないと嘆くのは極端ですが、投資用のワンルームマンションでも月1万円くらいかかる物件はザラです。

仮に月1万円とすると年間12万円になり、同程度の家賃を取れる戸建て物件の修繕に年間そんなにかかるかなと考えると、やや割高な印象を持ちます。まあ月1万円なら可愛い方で、ワンルームなのに2万円近く取る搾取物件とかありますからね。

こういった搾取物件は投資不適格です。不動産ポータルサイトを見ていて、この区分所有物件は利回り高い！！と思ったら、管積が同等物件の2倍くらい高くて、実質利回りは実は低かったなどということはザラです。

管積の内、修繕積立金のほうが高い分には、将来の大規模修繕への積立になり自分の資産が積み上がっているようなものですから長く持つ物件なら問題ありませんが、毎月搾取されるだけの完全な無駄金である管理費が高いのは救いようがありません。

投資効率だけで考えれば、自分で維持管理や修繕を手配する1棟アパートや戸建て投資が有利ですが、圧倒的な管理の楽さを考えると、デメリットとしても大きいのですが、大きなメリットでもあるのは事実です。

区分所有のリスクと不動産としての価値・銀行の評価

不動産投資の大きなメリットとして、実態のある物への投資になるため、最悪ゼロになることはないという点が挙げられます。株式投資ですと投資先の法人が倒産してしまえばパーになってしまいますし、債権でも投資先の国や機関がデフォルトを起こしてしまえば紙切れです。

しかし、不動産の場合は実体のある資産の所有権をおさえられるため、何かあってもパーになることはなく安泰なのです。保険でカバーできるとはいえ、上モノの建物は地震津波火災などの災害でパーになってしまう可能性はありますが、土地はどうやっても残ります。土地がダメになるような災害では、どちらにしろ日本自体が終わりでしょう。

この圧倒的な資産価値の固さが土地神話の源泉になっています。今後は人口減少社会になりますので、投資場所によって勝ち組負け組分かれますが、人口の減る可能性の低いエリアの土地であれば、証券投資は愚か日本円で資産を保管するよりも安全かもしれません。

戸建てや1棟アパートやマンションであれば、その建物が建つ土地もセットで購入することになります。築年数が経っている物件の場合は、購入代金の多くを土地の価値が占めることになります。つまりは投資資金の内の多くが、安定資産である土地に投下されることになります。

一方の区分所有物件の場合は、投資資金はマンションの一室を使用する権利に対して投下されます。区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）という法律に基づいた所有となり、マンションが立つ敷地を所有する部屋の面積で按分した土地の持分はありますが、あくまでも全世帯での共有となり自分で自由にできるものではありません。

また、マンションは高層になればなるほど、当然ですが1部屋あたりの土地持ち分が少なくなります。5階建て以上になれば、割り当てられる土地はごく僅かになり、何らかの原因で建物がパーになってしまったりすれば、解体処理費などだけで土地の値段は使い切られてしまい、あとに残る資産はありません。

管理組合がしっかりしていると、管理組合で地震保険に加入していたり、修繕積立金をがっぽり溜め込んでいたり、あるいは物件によっては容積率が大きく余っていたりする場合もあり、案外各戸の新たな持ち出しが少額で再建出来る場合もありますが稀でしょう。ほとんどのマンションは、一度建物自体がだめになってしまえば、あとに残る資産は殆どありません。

このあたりが金融機関からもあまり資産として評価されにくいポイントでしょう。RCであれば償却期間は47年ですので、多少築古でも積算価格は出ますが、そもそも土地の共有持分は少ない上に個人で自由にできないため、築古になれば物件評価額は下がる一方です。

とうに償却期間を超えても、土地値から解体費を引いた額-αの評価額で見てもらえる1棟物や戸建てとは訳が違います。融資を受けられるかどうかは、保有する資産の評価額と、残っている残債の額を比べて判断されますので、あまり金融機関から評価されない区分所有は不利です。

投資を始めたばかりでお試しで投資する場合や、都心のよほど競争力のある区分を所有するならともかくとして、中級者以上の不動産投資家が資産規模を拡大しようとする局面で区分所有物件に投資することはありえない選択です。

まとめ

というわけで区分所有のメリット・デメリットを解説してきましたが、投資額もお手軽で、管理の手間もないため、初心者がお気軽に投資を始めるには向いていると言えます。

しかし、管理などを人に依存している分どうしてもリターンは少なくなりがちなことと、土地という絶対安定な資産ではなく建物の一部の使用権を購入しているに過ぎないため安定性に欠けるというデメリットがあります。

そのため、中級者以上にとってはあまりメリットがない投資先ということになりますので、脱初心者を目指す中級者以上は1棟物に移って行かないとそれ以上の伸びは期待できません。

資産規模を拡大するためには融資を受けてレバレッジを効かせることが必須ですが、所有しているのが区分所有物件ばかりでは金融機関からの評価も低くなってしまいます。将来安泰な立地に土地を所有していることが、安定した担保評価にも繋がりますので、土地を一人で独占して所有できる1棟物や戸建てへの投資に移行しましょう。

変なものを買うとその後の融資戦略にも悪影響ですので、ステータスの高い高属性のエリートリーマンは最初から1棟物を狙うほうが本当はベストですが、知識が浅い内に大きなものを悪徳業者に騙されてを買ってしまうと、リカバリー不可能になってしまうため、やはり最初は小物で始めるほうがおすすめです。区分でもいいのですが、戸建ての方がよりベストでしょう。