しつこい営業トークでおなじみ不動産投資の迷惑電話営業は100％詐欺と決めつけてよい理由とは
昔は、飛び込みの営業電話といえば、自宅の固定電話や職場にかかってくるのが常でしたが、最近はすっかり携帯電話にかかってくるのが当たり前になりました。
携帯電話ですと、ナンバーディスプレイを契約しなくても電話番号がデフォルトで表示されるため、知らない番号には出てもらえない確率も高まりますが、固定電話の契約率がだだ下がりの現在はそうも言っていられないのでしょう。
携帯でも固定電話でも非常に迷惑極まりない営業電話ですが、近年は不動産投資の勧誘電話が主役に躍り出ています。新築のワンルームマンション投資の営業電話を受けたことのある人も多いのではないでしょうか。
悪名高い新築ワンルームマンションは、ほぼ間違いなく大赤字になりますからね。ローン破綻に至っている人は多くはないですが、それは自分の給料で損失を補填しているだけであり、破綻予備軍は相当数隠れていると言われています。
それもそのはず、こうした投資案件には業者の利益が驚くほどの割合で乗せられているのです。投資を行うカモのサラリーマンとしての信用で銀行から金を引き出し、業者が利益を貪る詐欺スキームなのです。
2018年に色々問題になったカボチャの馬車・スルガ銀行や各種不正融資問題などは、全てこの構造ですからね。異常な暴利を乗せてカモに売りつけ、売った後は賃貸経営は赤字で30年間に渡ってカモが自分の給料で損失を補填していくという搾取構造なのです。
とにかく、電話営業など向こうから近づいてくる投資案件で儲かる話など皆無です。儲かるのは向こう側すなわち業者であり、貴方はカモ候補であるということを忘れてはいけません。
本日は、向こうから足を生やして近づいてくる不動産投資案件なんて、構造的に絶対に儲からないということを、論理的に説明していきます。これを読めば、構造的に絶対儲かるわけがない理由が分かります。
優良不動産を売るのに営業マンは必要ないというのがポイント
はじめに結論から言ってしまいますが、良い不動産を売るのには営業マンや営業活動は必要ないという事実が、この話の全てなのです。
どういうことなのかというと、しっかり儲かる物件があるなら、それを売り込む必要など全く無いのです。一切の営業活動が必要ありません。
その物件情報を、ネットの不動産情報サイトに掲載すれば、その日のうちに成約が決まってしまいます。本当にお得で儲かる物件情報なら瞬殺です。1時間と保ちません。
ネットにはオトクなお宝物件を狙っているハイエナが常時徘徊しています。相場よりも安い儲かるお得な物件があれば、獰猛に貪ります。本当に一瞬で売れてしまいます。
そもそも最上流の超お得物件は、ネットにすら掲載されません。不動産屋お抱えの太い顧客に電話一本で確実に売れてしまうのですから。良い案件なら、太い顧客のベテラン投資家に3分電話をするだけで、内見すらなしに瞬殺で売れます。
私の知り合いの不動産屋も言っていますが、良い物件を売るのに不動産屋は必要ないのです。不動産屋で営業マンが必要になるのは、安く物件を買い取ってくる(騙し取ってくる)物上げ、物件の管理契約を取ってくる賃貸管理部門、ろくでもないクズ物件をカモに売りつける場合などです。
すなわち、貴方に必死に不動産を売ろうとしてくる営業マンが勧めている物件というのは、お得な物件を狙うプロの不動産投資家には見向きもされない、碌でもないクソ物件ということになるのです。
絶対にお得な儲かる物件ではありえません。それが本当にお得な儲かる物件でしたら、人件費を払って営業マンを雇って電話攻勢をかける必要がないのですから。
投資しませんかと営業をかけてくる時点で、もう99.99％良い物件ではないのです。良い物件には営業活動が不要、営業をかけてくるということは良い物件ではないという簡単な原理を覚えておいてください。
新築の投資物件はありえないレベルの暴利が乗っている
不動産投資において、新築というのは鬼門です。中古物件に比べて取得費用が圧倒的に高いため、利回りが低くなってしまうのが常です。
ただし、本当にお得な用地をうまく取得して、安く堅実に建築してくれる良く知っている工務店に建ててもらうのでしたら、新築でも中古マイナス2,3％くらいの利回りを叩き出せるケースもあります。ヘタな高い中古物件を買うよりもオトクな場合もやりようによってはあるのです。
ただし、すでに建っている建売状態の新築投資物件はダメです。例外なく業者が鬼のような暴利を乗っけているのです。悲惨な利回り必須です。
一般的に新築物件には3割位の粗利が乗せられていますが、悪徳業者は70％とか暴利を貪っていますからね。3000万円で建てたアパートを1億円とかでカモに売りつけます。
3000万円で建てたとしても利回りは1桁でしょうから、これは1億ともなれば考えるのも恐ろしい事態になります。悪徳新築物件業者の物件は利回り3％台とか理解不能なものが普通にありますからね。銀行から金利2％台などで融資を受けて買えば、イールドギャップは異次元の領域になってしまいます。
ということで、向こうから近づいてきた新築物件への投資話は話になりません。異次元の暴利が乗っているので、良い投資になるわけがありません。
新築に投資してよいのは、自分でお得な用地を探してきて、信頼できる安く建築できる工務店で自分が施主になって建築する場合のみです。
三為業者・転売業者は中古物件を相場で買って暴利を乗せて売る
新築物件が危ないのであれば、中古物件なら良いのかと言うとそうでもありません。単純に不動産会社に仲介してもらって、一般のマイホームオーナーや出口を取る投資家から物件を購入するのでしたら良いのです。
しかし、営業電話がかかってきて向こうから近づいてくる投資案件はそうではありません。営業をかけてくる業社が売り主になっているパターンです。
つまりは、業社が元のオーナーから安値で買い取って、そこに暴利を乗せてあなたに売りつけるのです。つまり電話営業をかけてくるのは、多くの場合は仲介業者ではなく転売業社なんですね。
不動産を仲介する手数料なんて、片手取りで売買価格の3％+6万円ですから、全然美味しくありません。わざわざ電話営業を必死にかけていてはコストが割に合いません。コストを掛けて電話営業を行ってくるということは、暴利を乗っけられる転売であるということです。
これが元のオーナーから安値で物上げしてきて、ほぼ相場通りであなたに売ってくれる転売業社ならまだマシなのですが、世の中には平気で相場通りの値段で買っていく転売業者もいるのです。
相場通りで仕入れをしてどうやって儲けるのかって？
簡単ですよ、暴利を乗っけて、相場より遥かに高い値段でカモに売りつければいいのです。そうですこれがあなたにかかってくる電話営業の正体なのです。
いかがですが、あなたの携帯にスマホにかかってくる営業電話が良い話であるわけがない理由が分かりましたか。営業電話攻勢を行うのは非常にコストがかかるのです。そのコストを取り返す暴利が乗っかっているということを忘れてはいけません。
迷惑営業電話の正しい断り方とは
ということで、向こうから近づいてくる投資話は、ほぼ100％おいしくない話であることがお分かりいただけたかと思います。
ということで営業電話がかかってきたとしても、まともに相手をしてはいけません。さっさと断りましょう。というか知らない番号には出ないのが一番です。
もし出てしまって、案の定不動産投資の勧誘だったとしたら、さっさと断るのが一番です。話を聞いてはダメです。
断っても断っても食い下がってくる場合はどうしたら良いのでしょうか。向こうは営業のプロですから断ってもなかなか電話を切らせてくれません。
そういうときはガチャ切りでいいのです。一切聞く耳持たず通話終了ボタンを押して、電話番号をブロックすればいいのです。これが一番確実です。私は一瞬とはいえ証券マンをやっていて電話営業をしたこともあるのでよく分かります。
営業マンは反論したりしたら大喜びしてしまいますからね。反論したり当たりが強い見込み客ほど、落とせば良い客になると言われていますからね。ここに書いてあることを言って反論したり、儲かるならなんであなたは買わないんだなんて言ったら、大喜びしてしまいますよ彼らは。
反論したら向こうの思う壺です。一切聞く耳持たずに完全無視のガチャりで、一切相手にしないのが一番確実なのです。
営業マンとセールス電話カテゴリの人気記事
まだデータがありません。
