家を売却する正しい相場を知る方法!自宅マンションや相続した実家の戸建ての価値

自宅や相続した実家など、物件を売却する際には正しい相場を知ることが何より重要です。

急にキャッシュが入用で売却を焦る場合はともかく、1年以内で売れれば御の字くらいのスケジュールでしたら、ほぼ間違いなく相場くらいの妥当な金額で売却することが出来ます。

不動産は全て一点物ですので、相場でカチッと売買価格が決まるわけではありませんが、築面積や立地などで大まかな相場というものが決まっていますので、相場よりも2割も3割も安く売る羽目になるというのはおかしなことです。

ところが実際は、相場よりも明らかに安く売る羽目になるケースは意外と多く、ほとんどのケースで売り手が無知なために大金を損をする事態に陥ってしまうのです。

そこで本日は、あなたが所有している不動産の大まかな売買相場を知るための方法について解説していきたいと思います。

東京都心のマンションは完璧な相場により取引される

一番相場が分かりやすい事例が、東京23区の南側など、都心の超好立地のマンションです。

こういった圧倒的な人気エリアの物件は、流動性も高く取引事例も多いので、相場というものがしっかり形成されています。

特にマンションは、そもそも数が少なくある程度のブレがある戸建てとは異なり、相当に正確な相場を形成しています。

最寄り駅、その駅からの徒歩距離、建物の構造とグレード、築面積、築年数などによって、相当にカチッと売買価格がはじき出されてブレがありません。

相場よりも少し高いと当然売れませんし、少しでも安いと秒速で売れてしまいます。

そのため流動性が高く、売却したいと思った時に、相場よりもやや安いくらいで売りに出せば、あっという間に売れてしまいます。キャッシュに近い高い流動性を持った資産なのです。

したがって、この人気エリアのマンションを相場より安く売る羽目になったり、相場よりも安く業者に買い取られたりしてしまったら、ヤラれたということになります。

都会やその郊外の高立地はある程度の相場が決まっている

都心の人気エリアほどではありませんが、東京23区や、都心まで容易に通うことが出来る近県の駅徒歩圏ですと、ある程度は相場が安定しています。

東京圏は都心まで電車で出るのにかかる時間で不動産の価値が決まってくるため、価格をはじき出しやすい特徴があります。

他の大都市圏も似たような構造ですが、東京圏ほど単純に電車移動の時間に比例して価値が変わらないそうです。

最寄りの駅から電車で都心まで早く出られることがもちろん重要ではあるのですが、その最寄駅までの徒歩時間も非常に重要です。

徒歩5分以内くらいのマンションなどですと、都心ほどではないにしろ結構相場が固まっている印象です。

逆に駅徒歩20分以上の一戸建てなどになってくると、田舎の相場観に近く、割と言い値に近い感じになってきて、各々の売買事例によって結構ばらつきがある印象です。

田舎の不動産の価格は有って無いようなもの

地方物件や、大都市近郊でも駅から遠い陸の孤島ともなれば、不動産の相場というものは有って無いようなものとなります。

そもそも取引自体が少なく、流動性が低いので、正確な相場を測るのが難しいのです。

欲しがる人が少ないので、需給の関係で買い手市場になりがちです。本当に人気のないエリアですと、もうほぼタダで貰ってしまうような事例もあるのです。

過疎のエリアですとタダでも貰い手がいない場合もあり、これからは変な不動産は逆にお金を払って引き取ってもらう時代になります。

不動産屋さんに査定してもらって少しでも値が付けばよいのですが、微妙な場合はタダでもいいので早く引き取ってもらったほうが吉です。

ただし、売り手の無知につけ込んで、本当は価値があるのに無価値に思い込ませて、タダで引き取る悪質な業者や不動産投資家などの買い手もいるので注意!

やはりなんとかして、大まかでも良いので相場を知ることが重要です。無知は罪です。

不動産情報サイトに掲載の売り物件より少し割り引いて想定する

素人の個人が最も手早く不動産の相場を知る方法は、ネットの不動産ポータルサイトに掲載されている売り物件の価格でしょう。

当然のことながら売れないような価格で掲載されているわけがありませんよね。

あれは個人で出品しているわけではなく、物件を預かったプロの不動産業者がお金を支払って掲載しているわけですから。

業者はレインズなどで過去の成約事例を確認した上で、これならまあ行けるだろうという価格で売りに出しているのです。

したがって、似たような条件の物件の掲載価格を確認すれば、自分が所有している物件の大まかな売出し価格が想定出来ます。

ただ、この際注意しなければいけないのは、似たような物件の掲載価格よりも少し低いくらいが相場であるということです。

未だネットに掲載されているということは、ある意味売れ残っている物件とも言えるわけで、今掲載されている物件よりも少しでも安い物件から売れていっているのです。

今掲載されている物件の価格よりも少し割り引いたくらいが、実際に売れる価格でしょう。

特に掲載されてからどの程度の期間が経っているのかを確認するといいと思います。各物件情報のページに初めて掲載された年月日が記載されているはずです。

長い期間売れていない場合は、よほど物件に問題がある場合は除いて、明らかに売り出し価格が相場と合ってないということになります。

売却を急いではおらず、この値段じゃないと絶対に売らないという頑固な売り主が長年掲載している可能性もあるのです。

1年以上売れていないような物件の掲載価格は、明らかに相場からかけ離れていると言えるでしょう。

正しい売却事例は業者に頼んでレインズで確認するしかない

もちろん一番正確な価格は、宅建業者だけがアクセスできるレインズの成約事例でしか知ることが出来ません。

したがって、素人の売り手が正確な相場を知るには、不動産業者に頼るしかありません。

業者がこの物件なら取引事例から考えてこのくらいの値段だねと言ったら、それを信じて売出し価格を決めるしかありません。

もちろんネットである程度の価格を調べておくことは出来ますから、あまりにもかけ離れていると思われる値段を業者が提示してきた場合は、おかしいんじゃないですかと反論することも重要です。

築30年以上の築古戸建は土地値から解体費を引いて考える

日本の木造建築は築22年で法定耐用年数を迎えます。これは会計上の価値がゼロになる期間ですので、実際に建物が無価値になるわけではありません。

実際の中古物件の売買において木造の建物の価値が評価されなくなるのは、現在の建物の状態や立地の人気度にも依りますが、築30年前後からです。

建物の価値が価格に反映されなくなると、物件の価値を測るのは土地の価値ということになります。

正確には土地の値段から建物の解体費を引いた価格が、不動産の価値となります。

では土地の値段はどうやって調べるのかというと、実は建物の価格も含めた場合よりも割と正確に知ることが出来るのです。

土地の価格は、固定資産税評価額や相続税路線価など、公的機関が色々と指標を出しています。中でも相続税路線価は実際の取引価格に近いとされています。

都市部では相続税路線価よりもやや高いくらいが実際の取引価格になり、地方や立地の悪い地域では相続税路線価よりもやや安い価格が実際の取引相場になります。

過疎地域などよほどの田舎ですと、相続税路線価よりも遥かに安いケースもありますので注意が必要です。建物同様に田舎の相場は有って無いようなものです。

一括査定サービスで大手不動産業者の評価を知る

不動産屋がどうしても信用できない場合は、予め一括査定サービスで相場観を磨いておくという方法もあります。

一括査定サービスとは、複数の不動産業者があなたの物件の査定をしてくれて、複数業者がそれぞれいくらと価格査定を出してくれる比較サービスです。

最近は火災保険や自動車保険などの比較検討サービスもありますが、あれの不動産売買バージョンということです。

複数社の見積もりになりますので、悪徳業者が安値で買い叩くということが難しく、騙される恐れは低いと言えるでしょう。

ただし、ここで出てくる価格も絶対とは言えず、自分のところで取り扱いたいが故に、実際の価格とはかけ離れた価格提示をしてくる業者もあります。

1社だけ明らかに高値を提示してきている場合などは警戒が必要です。
やったー!高いからここにお願いしようなんて単純な考えは禁物です。

明らかに1社だけかけ離れているなら、正しい相場を認識できないおかしい業者ということになります。あるいは意図的に相場とかけ離れた見せかけの見積もりで罠を張っているのです。

大まかな相場の目安にはなりますので、地元の不動産屋に持ち込む前に一度一括査定をおすすめしますが、この価格も絶対安全ではないということは念頭におきましょう。

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