賃貸物件の駅徒歩15分は遠い?20分が歩ける限界!許容範囲は何分までなのだろう

賃貸不動産にとって立地というのは非常に重要なものです。

マイホームではお値段との兼ね合いになりますのでステータスによって買える物件と買えない物件がありますが、賃貸の場合は月々の賃料さえ払えれば少し良い立地にも住めてしまいます。

したがって駅近など好条件の物件のほうが圧倒的に人気で競争力があるのです。駅遠の物件でも家賃が安ければ埋まりますが、全体的に需要が減る将来は駅近の物件の値段も落ちていき、競争できなくなってしまうかもしれません。

東京都内や地域の中核都市など、職場が多かったり人の集まる場所への絶対的な距離が近いことも重要ですが、都市部やその郊外では最寄り駅からの距離が最も重要になります。

本日は、この最寄り駅からの距離と徒歩でかかる時間と賃貸需要について解説させていただきます。

駅徒歩何分までが賃貸の需要が多いのか

立地と賃貸需要の関係は地域にもよりまして、東京都内などでは駅から徒歩10分以内が基本になります。人気が集中するのは徒歩5分以内でしょう。

一方の郊外であれば、マンションやアパートなどの集合住宅で徒歩10分以内、一戸建てなら徒歩15分以内なら問題なく需要があります。本当はそれぞれ+5分の集合住宅15分・戸建て20分でも需要はないことはないのですが、やはり15分というのが大きな壁となっています。

というのも多くの不動産検索サイトでは、駅徒歩で条件を絞る時の上限が15分となっています。一部サイトでは徒歩20分まで絞れるようになっていますが、HOMESの賃貸需要を調べられるサイトで確認しても、どの駅も徒歩15分以内に需要が集中していることが分かります。

実際に自分で歩いてみるとよく分かりますが、毎日通勤するのには徒歩15分位が限界であることは明白です。マイホームであれば徒歩20分位の物件で我慢して、自転車で駅に向かって駅前の駐輪場を借りても良いですが、賃貸物件は競争ですので駅近の物件には敵いません。

購入しようとしている駅の賃貸需要を上記のホームズの賃貸需要サイトで調べてみて、徒歩何分までの需要が多いのかを調べてみましょう。郊外の多くの駅で15分の壁が非常に大きいのが分かると思います。都心ですと10分の壁ですね。

その一方、車社会の地方ですと駅徒歩はそれほど重要ではなかったりします。駅から離れた国道沿いの商業施設が連なっているエリアや、行政の中心である市役所の近くなど、駅から離れたエリアのほうが賃貸需要がある地域も珍しくありません。

車社会の地域は、その場その場で需要が異なってきますので、地域の特性を見つつ慎重にエリアを選んでいきましょう。地域の事情に詳しい不動産屋さんを巡って話を聞くのが一番確実です。

そう考えると購入する立地を決めるのは首都圏をはじめとする大都市圏のほうが楽ですね。駅を基準にその徒歩圏で選べばいいので非常に分かりやすい。地方はそう単純に需要圏が決まるわけではありませんので土地勘がないと厳しいです。

15分を超えると駐車場有りの戸建でもダメなの?

話を都市圏に戻しますが、15分という基準を超えても需要が全く無くなるわけではありません。マンションやアパート等ですと少々厳しいのですが、一戸建てでは全然需要はあります。ただ、駐車場などはほぼ必須になるのは言うまでもありません。

毎日通勤で駅まで20分歩くのはキツイので、徒歩15分を超えると、東京に通勤するサラリーマン世帯の需要よりも、地元で就職している地元民の賃貸需要のほうが中心になるでしょう。車通勤も多いので駐車場は必須です。

ある意味、地方と似たような感じの需要ということになります。駅徒歩15分以上の立地で駐車場がなく、かつ近所に月極駐車場もないと結構厳しいことになると思います。

逆に駐車場有りの一戸建てや、近所に月極駐車場がある一戸建てでしたら、駅から離れていても全く需要がないということはありません。少ないですが需要はあります。

20分を超えれば、もう20分でも30分でも40分でも変わりありません。どちらにしろ陸の孤島なのですから。陸の孤島でも周りに住宅や工場などが広がっていれば需要ゼロということはありません。逆に駅からある程度近くても、周りに何もないような原野が広がっているような場所ですと、需要は全く無かったりします。

とにかく戸建てであれば、どれだけ陸の孤島であっても需要がゼロということはありませんので、投資対象になり得ます。マンションやアパートなどの集合住宅は徒歩15分を超えると非常に厳しいので、極端に安く手に入らない限りおすすめできません。

ワンルームよりもファミリータイプの方が駅遠でも需要あり

集合住宅よりも一戸建てのほうが駅から遠くても賃貸需要があることは既に説明いたしましたが、同じ集合住宅でも単身向けのワンルームよりも家族で住むファミリータイプのほうが、駅から遠くても需要があります。それでも徒歩15分を過ぎると大きく需要が減りますが。

ワンルームが駅近でないと厳しいとも言えます。ワンルームであれば郊外でもできれば駅徒歩10分以内の立地が望ましいです。ワンルームは東京の主要ターミナル駅から電車で15分程度の駅でも家賃3万円くらいの物件が結構あります。

東京からすぐアクセスできる駅の徒歩10分以内の物件ですら十分に安いため、駅から遠いと競争力がありません。駅近でも十分に安いため、これ以上価格を下げても価格訴求できません。

駅徒歩5分で3万円と、駅徒歩15分で2万5千円では、なかなか勝負になりません。駅徒歩15分で19000円ならインパクトがありますが、ワンルームとはいえ安い家賃にも限度があります。

ワンルームは出入りが激しいうえ、新しい客付の度にリフォームが必要になるため、家賃が安すぎると本当に儲けが出にくくなります。一般的に最低でも家賃3万円は確保しておかないとキツイと言われていますので、2万円台ですとかなり厳しい経営を強いられます。

天下の東京圏でも、山手線のターミナル駅から電車で15分程度の駅で、徒歩10分以内のワンルームが3万円前後から借りられるため、もはや駅から遠いワンルームは勝負になりません。

私は東京の主要ターミナル駅から電車で40分強の駅で、徒歩20分近い田舎のワンルームマンションを借りて住んでいますが、家賃は2万少々です。新耐震のRCでオートロックでこの有様です。アベノミクス前の不景気の時なんて同じ物件の部屋が家賃2万円ジャストで募集していましたからね。

駅から遠いワンルームの物件は家賃が悲惨なことになりますので、よく考えて投資する必要があります。

近くに大学や工場があれば駅は関係ないが・・・

駅から遠くても近くに大きな工場や大学があると、また話は変わってきます。

工場労働者や大学生は単身者が多いため、職場や大学近くのワンルームを借りてくれるのです。そのため駅から遠く離れたワンルームであっても、結構良い家賃を取れたりします。

しかし、これがまた危険で、ひとたび工場が撤退したり、大学が移転してしまえば、悲惨な状況に一変します。元々駅遠のワンルーム需要なんて皆無の立地なわけですから、借り手を引きつけていた施設がなくなれば、需要はゼロになってしまいます。

大分県のキャノンの工場の撤退によって周辺のワンルームの需要が一気に崩壊して、家賃が1室1万円以下になってしまった話などは有名ですが、本当に工場需要だけに依存していると悲惨なことになります。

東京圏であれば、あくまで東京への通勤需要が要であり、駅徒歩は非常に重要なのです。駅から遠い、工場需要に頼っているワンルームアパートなんてナンセンスです。中京圏や関西圏など他の都市圏でも同様です。

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