初めての不動産投資の始め方！初心者が詐欺業者に騙されない方法

不動産投資を初めて行おうとする時、あなたならまず何から動き始めますか？

もちろんお勉強から始めるのが当たり前なのですが、もう十分に勉強をして実践に移る際の話としてです。

これまた人によって色々とルートは異なると思いますが、実際に不動産投資を行う人の大半が、セミナーなどを通じて投資物件を専門に扱う業者経由で始めるそうです。

ネットなどで情報収集をする賢い人からすると信じられないかも知れませんが、世の中の投資家の大半はよく勉強もしないで業者任せなのが現実です。

まあ業者におまかせで1軒目を買ってみて、失敗して学んで2軒目からは自力で買うというのも悪くはないルートです。私もこのルートでした。

ただ、この1件目は確実に大なり小なり失敗しますので、高い勉強代にならないように小物にするのが基本です。

1件目から億単位の1棟マンションなどに投資したら、人生終了ルートに入る可能性があります。マジで注意してください。

1件目は小さな区分所有や戸建て投資などで小さく始めれば、セミナー業者経由で入っても大コケせずに済むかもしれません。

ただ、やはり、一番効率が良いのは自分で勉強して、全て自分でプロデュースして投資を始めることです。

何と言っても騙される恐れがないですからね、自己プロデュースは。凄く難しい気がするかもしれませんが、必要な行動を学べば大丈夫です。

本日は、この自分ですべて動く方向で、不動産投資を始める流れるについて、解説していきたいと思います。

自己流は駄目でプロに任せるべき！本当にそうですか？

不動産投資をセミナーなどに参加すると、初心者が自分で判断して投資を始めるのは大変危険です、自己流に頼らずに絶対にプロに相談しましょう、という話を耳にすると思います。

一聴それっぽいことを言っていて、ある意味間違ってはいないのですが、これをそのまま鵜呑みにすると恐ろしいことになりますよ。

特にね、自己流でやるのは危険だからプロに頼りましょうということだけなら良いのですが、自分で考えて判断したら駄目とか言い出したら危険シグナルですよ。

これは典型的なマインドコントロールの手法で、自己判断をさせないように徐々に洗脳していき、思考力を奪う悪魔のスキームです。

マインドシェアを奪い、カモが自分の判断で動けないようにマインドをブロックして、自分の思い通りに動かせるようにする洗脳方法です。

こうしたセミナー講師の術中にハマり、そうか初心者が自分で判断したら危ないんだ、プロの言うことを聞こうなどというマインドになってしまったら終わりです。

あとは自称プロによって、暴利が乗ったゴミ物件をハメ込まれて、投資家人生終了です。いや、人生自体が終了ですね。破産まっしぐら！

プロの意見を大いに参考にするというのは大事ですが、あくまで最終判断するのは自分であり、他人ではありません。

この判断にベテランも初心者もありません。初めての物件であっても、自分が責任を持って判断しなくてはいけません。人任せなんて許されません。

もし、自分でしっかり判断できるくらいに知識をつけて、最終的に良い物件と自分で判断を行えるのでしたら、投資物件取り扱い業者経由やセミナー経由で始めても良いでしょう。

しかし、自分の勉強不足で、どの物件を買うべきかどうか判断できないから、プロを名乗る他者に薦められるがままに物件を買うというのでしたら、地獄の入口だと心得ましょう。

ネットで物件を探す

自称プロ任せが危険だということは前章でお話いたしましたが、それならばどうやって不動産投資を始めればよいのでしょうか？

それはすべて自己プロデュースで始めるということになります。自分で始めるわけですから騙される恐れは確実に減ります。

ただし、勉強が足りていないと、お話にならない物件を買ってしまって、騙されるよりも悲惨なことになるかもしれませんので、やりすぎなくらい勉強をしてからというのが大前提です。

まずは物件を取得しなくては話になりませんので、買うべき物件を探します。投資物件専門業者まかせでしたら、勝手に提案がやってきますが、自分でやるなら自分から物件を見つけにいかなくてはいけません。

ではどうやって投資物件を見つけるのかというと、ネットです。ネットにはアットホームやホームズといった不動産ポータルサイトがあります。

また、健美家や楽待といった、投資物件専門の情報サイトもあります。

こういったサイトには、売り物件の情報が何万件と掲載されていますので、色々と条件を入力して検索して、自分が望む物件を見つけることが出来ます。

ネットの物件情報は売れ残り？いや業者と繋がる入口になるよ

よくネットに掲載されている物件は、売れ残ったものだからゴミしか無いという話を聞きます。

これは正しくもあり間違ってもいるのです。確かに掲載されている物件の99％は、投資して美味しいとは言い難いものばかりです。

売れ残り物件がネットに掲載されるというのはあながち間違いでもなく、仲介会社に良い売り物件の情報が入ると、業者はまずお得意様に話を持っていきます。

そのほうが仲介業者が圧倒的に楽だからです。商売やっている人なら分かると思いますが、新規客よりもよく知っている既存客を相手にするほうが圧倒的に楽なのです。

誰に売っても入ってくる仲介手数料は同じなのですから、楽に取引できる相手に優先的に話を持っていくのは当然です。

こうして良い物件はお得意様に行ってしまうので、お得意様が見向きもしない売れ残った物件が仕方なくネットに掲載されるのです。

したがって、ネットに掲載されているのは冴えない物件ばかりというのは間違ってはいません。

ただ、全部が全部そうかと言うとそうでもなく、私もネットに掲載されていた物件をいくつも買っています。全然美味しい物件も取得できていますからね。

確かに良い物件は少ないですが、しっかり選んでやれば良いものもありますので、捨てたものではありません。

それに、ネットで物件を探すことは、業者とのコネクションを作るということにもなります。

先程も言った通り、仲介業者はよく知っているお得意様に良い情報を持っていくのです。

したがって、ネットを入口にして、業者とコンタクトを取り、情報を貰える立場になるしか無いのです。

現実的には、ネットの物件情報から業者にコンタクトをとるくらいでは駄目で、実際に物件を一つでも買わないと、なかなか業者は本気になってくれません。

ネット経由で一つでも物件を購入して、本気なんだぞという態度を見せて、また買いたいので良い物件情報があったら連絡くださいと名刺を渡しておくことが重要です。

業者から販売図面や資料を送ってもらう

ネットでこれだという物件情報を見つけたら、物件情報のページに記載されている仲介業者に電話をしましょう。

物件情報ページには問い合わせフォームが付いていますが、メールでは駄目です。電話をしないと無視されることもしばしばあります。

そこで、物件情報ページには書かれていなかった知りたいポイントなどの質問をして、販売図面や写真などの詳細資料を送ってもらうように依頼します。

メールアドレスを伝えれば、メール添付でいろいろな資料が送られてきます。マイソク図面、物件の内外の詳細写真、レントロールなど、必要資料が来ます。

これらの資料を確認して投資しても問題がないかチェックします。また同時に、googleマップやグーグルストリートビューで物件や周辺のイメージを確認しておきましょう。

できれば自治体のHPに掲載されているハザードマップで、水害危険地帯でないかなども確認しましょう。

“おおしまてる”で事故物件で無いかなども確認しましょう。

物件の内見に出向く

送られてきた資料やネットの各種情報で検討し、これはありだなと思えば、いよいよ物件の見学です。

ストリートビューで物件の写真や周辺の様子が確認できるので、物件を見ないで買うノールック投資法をとる投資家もいますが、私は絶対におすすめしません。

特に初心者が物件の内見を行わないで購入するなどということは、あってはならないことです。本当に危険ですので止めてください。

業者に電話をして、内見のアポを取ります。メールなどですとやり取りが遅くて話になりませんので、必ず電話です。不動産屋とのやり取りは電話が基本です。

約束の日には現地で落ち合い、物件の内外を確認します。

どの程度傷んでいるか、致命的な問題がないかなどを確認して、問題がある物件は止めておくのも勇気です。

特に、建物の傾き、シロアリ、雨漏りの3大瑕疵には注意しましょう。これがある物件はやめておいたほうが良いです。

中古物件を買う以上、傷んでいることは当たり前ですので、いかに傷んでいない物件を買うかではなく、いかに安く治せるかを考えて物件を選別しましょう。

完璧な物件を求めると、一生買えません。

また、建物そのものだけではなく、周辺環境のチェックも必須です。いちばん重要なのは、地域の賃貸需要の有無と、ライバル物件の分布です。

周りを見渡して、周囲の賃貸物件に入居者が付いているかどうか、同じようなスペックのライバル物件が乱立していて、競争が激しくないかなどをチェックします。

できれば内見の帰りに、地域の賃貸仲介の不動産屋さんに出向いて、地域の賃貸需要やライバル動向など、地域の不動産賃貸事情についてヒアリングをしましょう。

素早く投資判断して買付を入れる

物件の調査が終わって、これは買いだと思ったら、すぐに買付を入れましょう。買付証明書という買う意志を示す書類を記載して、仲介者会社に提出します。

買付証明書の雛形は仲介会社が渡してくれます。念の為に印鑑も内見に持っていって、その場で買付を入れてしまうのがスマートです。

投資判断は慎重に行う必要がありますので、内見が終わってからもじっくり考えてから買付を入れたいところですが、良い物件だと先に売れてしまいます。

買付は先着順ですので、モタモタしている内に他者が買付を入れてしまったら、早いもの勝ちで売れてしまいます。

売買契約および決済と所有権移転

買付を入れると、仲介会社がその値段でオーナーに話を持っていき、現オーナーがその値段で売ることを決心すれば、仲介業者からあなたに連絡があります。

あとは仲介会社と契約の日程を詰めます。

売買が決まってから割とすぐのケースもありますが、売主側の事情で暫く先の可能性もあります。

ただ、仲介会社も話が流れてしまうことを嫌いますので、契約については割とすぐの日程になることが多いです。

契約日には、重要事項の説明を受け、売買契約書と重要事項説明書を始めとして各種書類に記名捺印を行います。少なくても1時間～2時間位はかかります。

契約時には、一定の金額を手付金として支払いますが、購入金額の大半は後日の決済日に支払います。

契約日から一定の期間をおいて、決済日が設けられて、その日に売買額から契約日に支払った手付金の額を引いた残額を支払います。

決済日は残額決済と、所有権移転登記を行う司法書士とのやり取り、物件の鍵の引き渡しだけですので、30分から1時間程度で終わることが多くなります。

所有権移転登記が完了するのは、決済から2週間後くらいになりますが、決済日をもって物件の権利自体はあなたのものになります。

リフォームを行う

物件があなたのものになったら、賃貸付をできるように物件をキレイにする必要があります。

もちろん汚いボロ物件を安値で貸すような投資戦略もありますので、絶対に必要というわけではありません。

自分が狙った物件のターゲット層に届くくらいの、最低限のリフォームを行うのがおすすめです。自分が住むわけではありませんので、やりすぎに注意です。

リフォームにお金をかけすぎると、物件取得費 + リフォーム代 = 仕上がり価格が高くなってしまうので、結局利回りが下がってしまいます。

リフォームのコストを抑えることは、不動産投資においては非常に重要で、一番ノウハウの塊と言えるかも知れません。

例えば初心者がリフォーム会社にボロ物件を直してくださいとおまかせで見積もりをとったら、500万円～などとんでもない見積もりが来て驚愕することがあるかもしれません。

リフォーム業界は値段があって無いようなものですので、相場をある程度把握しておかないと、大変なことになります。

では慣れている賃貸仲介会社にリフォームも依頼すればいいのではと言うかも知れませんが、それはそれでマージン中抜きがありますので、難しいところです。

初心者においては、ある程度マージンがかかることを分かった上で、仲介者会社に任せるのも悪くはないかも知れません。

リフォームの分野は奥が深いので、はじめから最適なコストで施工できるようにはなりません。最初は損をして学んでいくものです。

管理会社と賃貸仲介会社を決めて依頼

物件が貸せる状態になったら、店子さんを客付けしてもらうために、仲介業者に依頼をします。

駅前にあるエイブルやアパマンショップなどの大手から、地元の小さな不動産屋さんまで様々な仲介業者があります。

一つの不動産屋さんに仲介を任せる契約や、複数の業者に並行して依頼する契約もあります。

とりあえずは地域の中心部や駅前などにある大手のフランチャイズの不動産会社などを周って依頼すれば問題ないでしょう。

この際に一つ問題になるのは、賃貸に出す物件を自主管理するか、管理会社を入れるかということです。

賃貸付けをする仲介業者がそのまま管理業務もやっていることが多いので、一括で管理も任せてしまうことも出来ます。

管理をお願いすると、家賃の5％程度の管理手数料を取られますが、入居者との電話対応や、家賃の収納などもやってもらえるので大家は楽になります。

この辺は好みになりますが、サラリーマン大家など時間が限られている人は管理を任せたほうが良いと思います。特に1軒目は任せたほうが安全でしょう。

中には自社の管理部門に管理させないのなら、賃貸の仲介契約は預かれないというような不動産業者もあるようです。

物件の管理契約と客付けの仲介契約を締結すれば、あとは仲介をする不動産業者が入居者を見つけてきてくれるのを待つだけです。

入居者が見つかれば、賃貸の契約書が郵送などで送られてくるので、そちらに署名捺印して送り返すだけです。

ここまでで作業は終わりで、管理会社に管理を任せていれば、あとは毎月家賃が振り込まれてくるのを待つだけです。

なにかトラブルがあれば管理会社が話をつけてくれますし、どこか壊れた場合は管理会社が修理業者を手配してくれます。もちろん修理費用は請求が来ますが。

とにかく管理まで任せている場合は、一度入居者が決まれば、退去するその日まで、毎月家賃が振り込まれてくるのを眺めるだけです。

まとめ

以上が、初心者が不動産物件を取得して貸し出すまでの一連の流れです。

どうですか？やることが多くてクラクラしますか？

全くの初心者ですと最初は戸惑うと思いますが、慣れてしまうと実に簡単なことです。

このプロセスに慣れて、2軒目3軒目とドンドン物件を増やしていけば、家賃収入は増える一方です。

そういえば今回は自己資金で現金買いをする前提で話しましたが、融資を引いて買う場合は、買付を入れた後に金融機関に話を持ち込んで審査を受ける必要があります。

ただ、2020年現在、融資は非常に締まってきている状態で、新たに不動産投資を始めようとするサラリーマンなどの初心者が、新規で借りることは困難になってきています。

借りられるとしても飛び込みなどではまず無理ですので、売買仲介業者の紹介などでアレンジしてもらうことが一般的です。

このあたりは、物件の買い付け時に、仲介業者に相談する必要があります。

冒頭でおすすめしないと言った投資用賃貸物件の専門業者ですと、このあたりの融資の面倒まで全部見てくれるので、初心者は非常に楽なんですよね。

ただ、ある程度価格がボッタクリであったりするので、投資としては失敗する可能性もあり、なかなか難しいところです。

やはりしっかり貯金をためて、1件目は現金で買って、不動産賃貸業としての実績を作って、2軒目は日本政策金融公庫などにネットから融資を申し込みむのが良いのではないでしょうか。

属性によっては1件目から融資を引ける可能性もありますが、せっかく良い物件が見つかって融資が出ずに買えなかったらショックですので、やはり現金を貯めるのが良いでしょう。

300万円～500万円くらいためてから、戸建て物件を買うのが初心者にはおすすめです。