こんなん言う営業マンは怪しい!不動産投資は節税になる・年金代わりになる・生命保険になるの3大ウリ文句は嘘?

しつこい、うざい、うっとしい投資用不動産の営業電話ですが、どんな投資話が怪しいのかって簡単に判断できますか?

まあ結論から言ってしまえば、向こうからアプローチがあった投資話なんて99.99%方は碌な話ではありません。美味しい話は向こうから貴方のもとにやって来ることは決して無いのです。

そんな事を言ってしまっては元も子もないので、もっと具体的な判断基準を示すとすると、儲かる物件が良い物件であり、赤字になる物件が悪い物件なのです。

まだ抽象的ですって?でも、ズブの素人相手の不動産投資の儲け話で営業マンが示すのって案外抽象的な話であって、具体的な数値を上げてどのくらい儲かるのかなんてなかなか教えてくれませんよ。

曖昧な話で儲かりますよと繰り返すばかりです。挙句の果てには、節税になるやら、老後に年金代わりになるやら、生命保険になるやらと、一見魅力的に見える本質とは関係のない話ばかりしてきます。

この3つの売り文句、節税、年金、生命保険が出てきたら、もう信用できない会社の信用できない営業マンの信用できない物件と判断して問題ないでしょう。

なぜなら、不動産投資においては収益性(どのくらい儲かるか)が全てであり、本質とは関係ない節税やら年金やら生命保険やらなどという話が出てくる時点で、本筋である儲け力でアピールできない物件である可能性が濃厚だからです。

本日は、不動産投資話の中でよくウリ文句にされるメリット(らしきもの)について、本当に飛びつく価値があるのかどうなのかを解説していきます。営業マンの甘言に乗せられてはいけない!

不動産投資は節税になりますよ

まず営業マンがよくアピールしてくるのが節税になるという訴求点です。

もうこれは最悪で、要約すると、これから貴方に赤字になるクソ物件を売りつけますよと宣言しているようなものなのです。深く分析するのもバカバカしいので、この言葉を聞いたら即お断り必須です。

節税になるということは、要はこれから取り組む不動産賃貸業が赤字になるので、その分を貴方の給与所得から差し引けますよということなのです。

確かに節税にはなりますよ。その物件を買えば、今収めている所得税よりも来年の所得税のほうが少なくなるでしょう。だって不動産賃貸業が赤字で、資産持ち出しになるんですからね。

赤字垂れ流して、何もしていない今よりも物件を買った将来のほうが毎月の所得が減るというのに、税金が減ったと喜ぶバカがどこにいますか?
節税になるような不動産投資は絶対に行ってはいけません。

古い物件で一気に減価償却が進むために、帳簿上は赤字とはいえキャッシュの持ち出しがないケースもあるかもしれませんが、その場合は減価償却による赤字期間が最初の数年だけですので、結局恒久的な節税にはなりえません。

投資用物件の営業マンのお決まりの殺し文句の一つとして、「不動産投資は節税になりますよ」というものがあります。 この文句が出てきた時点で、もう碌でもない物件である可能性が濃厚です。
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物件を購入すれば将来の年金代わりになります

年金代わりになるかどうかといえば、確かに賃貸経営として安定して黒字経営ができているのなら、老後の年金の足しにはなるでしょう。

しかし、このウリ文句を言うような営業マンの売ろうとしてくる物件は、碌でもない物件で安定して黒字経営ができるか疑問なのが問題です。

毎月赤字でキャッシュフローマイナス経営が30年間続いた挙げ句、定年を迎えようやくローン返済が終わったと思ったら、築50年超のボロボロの中古物件が手元に残ったなどという悲惨な状況も珍しくはないのです。

これでは話になりません。自分で物件を見極めて購入して、毎月キャッシュフローが出る賃貸経営を行い、出口戦略を取りつつ物件の入れ替えや新規取得を行い、ローン返済を終える頃にはまだまだ貸せる複数の物件を所有しているような状態でなければ安定した年金として機能しないでしょう。

ローンを借りたまま当初の予定通り30年間返し続けて、物件も持ち続けるような投資ですと、返し終えた際に手元に古い物件が残るだけですので、なかなか年金としては厳しいのが現実です。

何が言いたいのかというと、不動産屋の営業マンの言いなりになって、よく分かりもしない物件を何となくエイヤッと買ってしまうと、年金代わりどころの話ではなくなるよという話です。

年金をもらうような歳になってもまだローン返済を続けていて、なおかつ毎月マイナスキャッシュフローなんてことになれば、悲惨な老後を迎えることになります。

不動産投資が年金代わりや年金の足しになるのは、あくまで不動産投資というものを自らしっかり勉強研究し、自分で事業計画を立てて物件取得と賃貸経営を行える人に限るのです。

よく分かってもいないのに、ある日かかってきた営業電話の押し売りを鵜呑みにして契約してしまったような人が、年金の足しという恩恵を受けられる可能性は極めて低いものとなるでしょう。

年金代わり説ですが、果たして本当のことなのでしょうか。 結論から言ってしまうと、不動産投資は年金代わりになるのは本当ですが、営業マンの言っていることは多分嘘ということです。一流の詐欺師や営業マンは真実の中に嘘を織り交ぜるのです。
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なんと生命保険代わりにもなるんです

生命保険代わりになるというのは、ローンを組んで物件を購入して、ローンに団体信用生命保険を適用した場合の話で、実際に生命保険の足しになります。

生命保険と同じ様な範囲のリスクをすべてカバーできるわけではありませんが、借入を行っている人が死亡したり高度障害を負った時点で残りの借入残額がゼロになりますので、毎月家賃をもたらしてくれる物件がノーリスクで遺族の手元に残ります。

残された家族からすれば、毎月毎月家賃をもたらしてくれる物件が残債なしで手元に残るため、ある意味一括で死亡補償金が入る生命保険よりも生活の助けになるでしょう。

ただ、これもあくまで良い物件を買っている場合に限られるので注意です。当たり前ですが人が住めないようなボロ物件や、誰も入居者がいないような過疎地の物件では、持っていることでかえって迷惑をかける”負動産”になってしまいます。高立地の高価な物件を買うことでより効果を発揮するのが、この生命保険代わりというメリットです。

実際に生命保険としても働く団体信用生命保険付きの融資による物件購入ですが、この部分を売りとして強調してくる営業マンの言うことは鵜呑みにしないようにしましょう。

不動産投資の本分は、あくまで家賃収入をしっかりあげて黒字経営を行い毎月のキャッシュフローがしっかり出ることです。収益性こそが最も訴求しなければいけない点であり、本当に儲かる物件なら生命保険代わりになるなんていうウリ文句は必要ないのです。

本当に儲かる物件なら、生命保険だなんだとアピールしなくてもすぐに売れてしまうのです。収益性が微妙な物件だからこそ、生命保険だなんだと本質から外れたウリを推してくるのです。

生命保険代わりになるというメリットはどうなのでしょうか。結論から言うと、これは本当なのです。一般的な生命保険の保証内容を全てカバーできるわけではありませんが、死亡保障などに関してはかなり有効です。
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話を聞く価値のない不動産投資の営業トークまとめ

以上、不動産投資話の営業で、営業マンが推してきがちな不動産投資のメリット?について解説いたしました。

節税にはどうやったってなり得ませんし、なる場合は赤字になるよと宣言しているわけですから、そんな物件に手を出す意味が分かりません。

年金代わりや生命保険代わりにはなり得ますが、それは自分の頭で考えて投資計画を立てて、自発的に物件を探しに行った時の話です。向こうから足を生やしてやってきた投資話では話になりません。

この様な3大キラーセールストークを展開してくるのは、本質である収益性では勝負にならないことを業社やその営業マンが知っているからなのです。

したがってこの3つのワードが出てきた時点で、聞くに値しない投資話である可能性が高いということを肝に銘じておきましょう。もちろん良い業者もあるにはありますが、なかなか判断が難しいのでね。

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