再建築不可の物件とは？ローンも通らず、売却が困難、資産価値なしで出口戦略が重要

ネットで不動産投資のための物件を探していると、しばしば再建築不可という表記のある物件を目にします。

あるいは、再建築不可という表記がなくても、妙に値段が安い物件を見つけて、接道の項目を見ると何も表記が無かったり、2メートル私道に接道など道路付けが悪かったりする場合があります。

または、そもそも原則として建物の建築ができない市街化調整区域の立地だったりする物件ですね。

こういった今現在は建物が建っているものの、今ある建物が使えなくなって建て替えをしようと思った際に、再建築が出来ない物件のことを、再建築不可物件というのです。

よく知らずに安いからと買ってしまうと、将来出口戦略に困ったり、信用毀損になり他の物件を買おうと思った際に不利になる可能性もあり、不動産投資で買い進めていく中でマイナスになるかも知れません。

さすがにマイホームとして再建築不可の物件を買う人は稀でしょうが、昔は無知ゆえに悪徳業者に騙されて、再建築不可物件を普通の物件として売られてしまったケースも散見されるそうです。

マイホームとして再建築不可物件を買うことはおすすめしませんが、不動産投資として考えると、戦略によっては高効率の投資になる可能性もあります。

本日は、不動産投資を行う上での、再建築不可の物件の特性と注意点を考えていきたいと思います。

再建築が出来ない主な理由

再建築が出来ない理由には実に様々なものがあります。ここでは代表的な理由について解説していきます。

色々な理由がありますが、このうちのどれかに引っかかれば再建築が出来ないわけですから、建物を建築できる土地というのは意外と多くないのです。

しっかり建物を建築できる土地を買わないと、資産性ゼロどころか、何も活用することが出来ないにもかかわらず、毎年固定資産税を払い続けなければならない”負動産”になる可能性もあります。

未接道

土地に建物を建築する場合は、その土地が幅員4メートル以上の建築基準法上の道路に、2メートル以上接道している必要があります。

つまり、道路に面した間口が2メートルを切っている土地は、建物が建てられません。

普通の土地であれば道路と接している接面が幅2メートル以下というのは考えられませんが、旗状地など間口が狭い土地もあり、割とギリギリの敷地もあるのです。

また、2メートルどころか、全く道路に接していない敷地というのも世の中には意外と多いのです。

地方では割と珍しいですが、東京の下町なんかはゴミゴミしていて、特にこういった未接道の土地が多いのです。

こういった道路と接していない敷地で、他人の土地を通って道路に出なければいけないような土地は、建物を再び建築することが出来ません。

接道条件が建築基準法の建築条件を満たしていない

道路と2メートル以上接していれば、どんな土地でも建物を建てることができるのかというと、そういうことでもありません。

あなたが土地の前の道路を勝手に道路だと思っているだけで、実は道路でないケースも多々あります。

単にみんなが通っている道路として見えるものがあるだけではダメで、建築基準法で定められている道路である必要があるのです。

きちんとアスファルトで舗装されていて、車がすれ違える4メートル以上の幅員があっても、実は建築基準法上の道路には当たらず、通路という扱いでしたというようなケースすらあるのです。

どのような種類の道路が存在して、建築基準法上の道路として見なされるのにはどのような条件が必要なのかということについては、あまりに膨大な内容になるため別記事で解説します。
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市街化調整区域の立地

接道がしっかりしていても、そもそも建築自体が許可されていない地域であれば、端から建築ができません。

代表的なのが市街化調整区域と呼ばれる地域です。

土地は大きく分けて、市街化区域と市街化調整区域に分けられています。
厳密には他に非線引き区域というのもあるのですが、超田舎なので割愛します。

簡単に言うと、市街化区域が建物を建築できる地域で、市街化調整区域は建物を建築できない地域です。

詳細解説すると長くなるので、詳しく知りたい方は以下の記事をご覧くださいませ。
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市街化調整区域の土地を持っていたり、買ったとしても、建築できませんので注意が必要です。

現在は建物がある市街化調整区域の物件を買う場合、原則どおり再建築が出来ない場合と、既存宅地として既に建っている土地には再建築ができる場合があります。

また、特別に開発許可を取得して再建築するケースもあります。今現在開発許可が降りているからといって、将来も継続されるとは限らないので注意が必要です。

ただ、建て替えられる場合も、同規模・同一目的の建築物が原則であり、殆どの自治体において建築主自ら居住することが条件になっていることが多いようです。

したがって、投資用に購入する場合は、あまり適さない立地であると言えます。

資産性に劣るため信用毀損になり融資が引きづらくなる

この再建築不可物件ですが、将来は建物を建てることが出来ない土地になってしまうわけですから、資産性に非常に劣るのです。

建築ができる土地に建った家と比べて、半値ほどで取引されることも多いのですが、そもそも土地自体が再び活用できないわけですから、実際の価値は半値どころではありません。

建物がなく土地だけの取引だけでしたら、建築できる同程度の土地の半値には到底届かないでしょう。

ところで、再建築不可の物件で売りに出るようなものは、古くなって出口に困った投資家が売り出しているものも多いので、築古のものが多いのです。

つまり、建物の価値は既になく、土地値だけに資産性の根拠がある物件がほとんどです。

しかし、そもそも再建築できないわけですから、土地自体にも碌な価値はないのです。

つまるところ、資産性が極めて低い不動産ということになります。その価値の根拠は、収益性のみとなります。

銀行などの金融機関も、最近は収益性も見て判断してくれるようになりましたが、原則的には積算価格で担保価値を測ります。

つまり、建物は築古で既に価値はゼロで、土地も再建築の出来ないものとなれば、もはや担保価値の欠片もない物件ということになります。

当然、融資を引いて買うことは出来ません。担保価値が無いからです。

現金で買ったとしても、バランスシート上で資産部門から現金がなくなっただけで、同じく資産部門に価値のない不動産が追加されます。

通常は、現金が買値分減っても、同額の固定資産(ほぼ土地の価値)が増えるので、トータルで保有資産は変わらないのです。

しかし、再建築不可物件を買うと、その価格分の資産が減ったと見なされる恐れがあるのです。

あなたの総資産が買値分減ってしまうため、あなたの信用力がその分下落して、他の物件を買う際の信用まで毀損してしまうのです。

ずばり投資対象としてありか？なしか？

資産性に劣るがゆえに値段がかなり割安になっていますので、これを逆手に取って激安で取得して高利回り物件として運用する方法もあります。

将来建て替えができないだけで、現在は建物が建っているわけですから、賃貸業として回すこと自体はできます。

再建築ができるかどうかなど、借りて住む側からすれば関係ありませんので、客付けには何ら影響を及ぼしません。

もっとも、道路付けが悪かったり、駅から離れた不便な土地であったりするからこそ再建築不可なわけですから、そういった意味での賃貸経営上の不利はあります。

同条件の物件の半値くらいで買えるのが再建築できない物件の良いところですが、借りる側からすればどちらでも良いことですから家賃はほとんど変わりません。

つまり、同じような物件で考えると、同じ家賃を取れる物件が半値で買えるわけですから、利回りが2倍になります。

たとえば、利回り10％くらいにしかならないような地域でも、再建築不可物件なら20％の物件になる可能性があるのです。

20％で回れば、経費や税金など諸々考慮しない単純な計算で、5年で投資回収できます。

5年回して、元本を回収した上で売りに出せば、売れた額分のプラスになります。

つまり、最終的に出口が取れれば、再建築不可の物件であっても投資になりますし、むしろ高利回りのお宝物件になるわけです。

あくまで最後にババを誰かに押し付けられるかどうかがキモになります。

再建築不可物件を所有するリスクは売却できないこと

出口が取れる見込みがあるのなら、再建築できない物件でも何ら問題はありません。

最終的に売ることが出来ずに、自分が”負動産”を永遠に背負い続けることになれば終わりです。

また、所有している期間に大災害が起こって、建物が全損となってしまえば、これまた終了です。

火災保険や地震保険で購入費用はまかなえたとしても、再び建てることの出来ない活用できない土地が手元に残ります。永遠に固定資産税を払うだけの負動産です。

市街化区域で大地震などで一帯が崩壊してしまえば、隣地の所有者にただで貰ってもらえるかもしれません。自分の敷地と合わせて、さらに大きな建物を建てられるようになりますからね。

自分の建物だけが全損した場合はどうでしょう？

地価の高い地域であれば、隣地の所有者が喜んで貰ってくれるかも知れませんが、田舎は謎ですね。

いずれにしても、最悪でも隣地の所有者にタダで貰ってもらえるような土地でないと終わりです。売れない、タダでも引き取ってもらえない、固定資産税だけ毎年かかる負動産になります。

これは過疎の田舎に立地する不動産と同じリスクなんですね。最終的に活用もできないで維持費だけがかさむ負の遺産になるリスクです。

逆に、東京23区内など好立地で、接道の問題で再建築が出来ない土地などは、隣接地のオーナーが喜んで引き取ってくれるのでノープロブレムでしょう。

というより、四方の隣接地のオーナーが取り合いになって、タダどころかオークションのようにつり上がって、結構いい値段で売れてしまうかも知れません。