建築基準法上の道路とは？公道や私道にも様々な種類がある
自分の敷地に建物を建築する際には、その敷地が幅員4メートル以上の建築基準法上の道路に、間口2メートル以上接している必要があります。
接道のない周りの敷地に囲まれた陸の孤島の敷地では話になりませんが、たとえ道路に接していたとしても、それが建築基準法に定められた道路でないと建築は出来ないのです。
一口に道路と言っても実に様々な種類があり、一見して幅4メートル以上ありそうな舗装された道路に接しているように見えても、実は基準を満たさない道路であるということは十分にあり得ます。
そこで本日は、様々な道路の種類を知り、どのような道路であれば建築許可が降りる建築基準法上の道路に当たるのかを考えていきます。
公道と私道の違い
普段生活している分には、道路といっても全部おなじに見えるわけですが、大きく分けて公道と私道とがあります。
読んで字のごとく、公道とは”おおやけ”の道であり、国が管理する国道、県が管理する県道、市が管理する市道などがあります。
公道は、所有も管理も、公的な国や地方公共団体が行っているので、一番安心で条件の良い道路です。
保守管理も無料で公共団体が行ってくれますし、権利を公が持っているため近所とトラブルも起こりえません。
それに対するのが私道です。こちらは読んで字のごとく、私設の道路です。
さて、私道ですが、その名の通り私設道路ですので、所有者は個人や法人など民間になります。
近隣の敷地の所有者で共有している場合や、特定の業者が独占して所有しているケースなど、実に様々なケースがあるのです。
そのため、権利関係が複雑なケースも多く、通行権や掘削権など、建て替えやリフォームに関わってくるトラブルなどに繋がりかねません。
独占的に私道を所有している業者が、近隣住民に通行料を請求する事案なども起こっています。
ただ、私道であれば全部ダメかというと、そいういうことでもなく、公道同様に自由に建築を行うことができるように保証されている道路もあります。
これを位置指定道路といいますが、私道に接道した物件のほとんどは、この位置指定道路になっているため、実際は再建築などで悩むことはないでしょう。
位置指定道路は、下の42条1項5号道路の項目で詳しく解説しています。
逆に位置指定のない私道に接している物件は、特例の開発許可が出る可能性が極めて濃厚な立地であっても、売買契約上は再建築不可という扱いになりますので、契約時に説明があります。
42条1項1号
建築基準法42条1項1号で定められた道路で、道路の中の道路であり、公道の中の公道で、ザ・公道と呼んでも良いくらいの代表的な公道です。
道路法に定められた道路でもあり、国道や都道府県道、市町村道などの公道です。
幅員は4メートル以上である必要があります。
公道でも幅員が4メートルに満たないものもあり、道路ではなく通路扱いの公道もあるので注意が必要です。この場合、当然建築はできません。
42条1項2号
都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法、などに基づき許認可等を受けて築造した、幅員4メートル以上の道路です。
工事完了後に、市町村などに移管されるケースも多く、その場合は道路法上の道路となり、42条1項1号の規定に変わります。
もともと住宅地内の私道として民間により開発され、後に市町村に譲渡されて市道となるケースは多々あります。
基本的には、4メートル以上の幅員で、行き止まりの袋小路になっていない、通り抜けできる道であるなどの様々な条件があります。
ただ、私の持っている戸建ての前の道で、明らかにthe私道という感じの袋小路になっているフォーク状の道路で、もともと私道であったものが市に寄贈されて市道になったものもありますので、市町村しだいなのでしょう。
正直、接道している道が私道であるメリットが全くありませんので、市に寄贈して市道にできるなら、これに越したことはありません。
42条1項3号
建築基準法の施行時(昭和25年11月23日)か、それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指定日に、すでに存在していた幅員4メートル以上の道路です。
建築基準法は昭和25年に後から勝手に定められたものであり、それ以前から道路があり家が建っていた場合、後から勝手にこれは建築基準法上の道路じゃないから建てられないよとは出来ませんので、ある種の既得権として建築ができる道路となっているのです。
そのため、既存道路とも呼ばれます。
所有者は民間にかぎらず、公が所有している道路であるケースもあります。公所有であっても、道路法上の道路ではないので、42条1項1号道路ではありません。
42条1項4号
道路法、都市計画法などによる事業計画のある道路で、事業者の申請に基づき、2年以内にその事業が執行される予定のものとして、特定行政庁が指定したもの。
これから新たに開発される見込みである道路です。
既存の細い通路を改良して、新たに道路とするケースもあります。
42条1項5号
位置指定道路と呼ばれる私道です。
私道は、その敷地を多数の所有者が持ち分で共有している場合や、その一部を各々所有しているケースや、特定の法人や個人が独占的に所有しているケースがあります。
いずれにしても権利関係が非常に複雑で、再建築などがスムーズに進まないケースも考えられます。
複数の所有者がいる私道の場合は、各所有者に建築の許可を得て判子をついてもらい、特定行政庁に開発許可を貰う必要があります。
私道の敷地の所有者が一人でも反対したら、建築や再建築が出来ないことになり、非常に不便で不確実な敷地になってしまう恐れがあります。
それを解決するのが位置指定道路です。位置指定を受けると、私道でありながら公道のように、いちいち所有者全員の許可を取らなくても建築が行えるようになります。
私道を位置指定道路にするためには、幅員4メートル以上で、角には隅切りを設ける、回転広場を設けるなどの条件を満たした上で、所有者全員の合意を取り申請をして、特定行政庁がその位置の指定する必要があります。
実測で4メートルに満たない位置指定道路も散見され、その場合は下の42条2項道路の項目でも解説するセットバックを行わないと再建築できません。
古い時期の位置指定ですと、回転広場が設けられていないのに指定がされている場合もありますが、この場合は新たに回転広場を新設しなくても指定が取り消されることはありません。
ちなみに、接道している道路が位置指定道路であれば、その私道に持ち分がない場合でも、建築は問題なく行なえますが、道路を掘るには所有者の許可が必要です。
共有地で持ち分があれば、他の所有者に断られることは無いとは思いますが、持ち分がない場合は嫌がらせをされたり、お金を請求される恐れもあります。
42条2項
42条1項3号道路と同様に、建築基準法の施行時(昭和25年11月23日)か、それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指定日に、すでに存在していた道路です。
ただし、こちらは幅員が4メートルに満たないものです。
幅員不足で42条1項3号道路にはなれなかったものの、特定行政庁に指定された道路は42条2項道路となる救済措置があります。
すなわち、再建築する際にセットバックと言って家を道路接面から後退して建築することで、接面付近の敷地を道路に編入します。
自分の敷地の内、道路に面している部分をいくらか道路として差し出すことにより、幅員4メートルを確保して建築ができる道路とするのです。
自分の敷地の有効面積が減ってしまうので、それに伴い建ぺい率や容積率によって定められる築面積も減ってしまいますが、建築ができる道路になるのですから背に腹は変えられません。
目の前の42条2項道路がどれだけ細いかによって影響は異なり、例えば4メートルまであと少しの3.8メートルですと、自分の側は10センチ後退するだけですので影響は少ないでしょう。
なぜ10センチでよいのかというと、お向かいの敷地も10センチ後退するので、両側合わせて20センチ幅員が広がるので、3.8メートル＋20センチで4メートルになるのです。
ただし、向かい側が崖地であったり、河川であったりと、後退ができない敷地であった場合は、自分の側がその分後退して4メートルを確保しなければいけません。
また、目の前の道路が2メートルしか無いとすると、自分の側だけでも1メートルも後退する必要があるため、大きく敷地の有効面積を失うことになります。
そもそも敷地が小さく狭小住宅しか建たない敷地や、間口が広く奥行きが短い敷地ですと、後退により有効面積が激減して再建築する意味がないような土地になってしまうこともありえます。
43条但し書き道路
上記の6種類の道路に当たらない道路は、建築基準法上の道路に当たらないため、ただの通路扱いで建築を行うことができません。
しかし、救済措置も用意されています。
43条但し書き道路などと呼ばれるもので、建築基準法上の道路に当たらなくても、一定の要件を満たした道路であれば、建築許可が出る場合があるのです。
特定行政庁が、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、地域の建築審査会の同意を得て許可した場合、建築が行なえます。
東京23区内の住宅街の道でも、意外と建築基準法上の道路になっていない道もあったりします。
一見、やや狭いだけの立派な舗装道路に見えても、実は何でもないただの通路でしたなんていうケースが意外とあるのです。
接道しているのが建築基準法上の道路でない以上、基本的には再建築不可の土地として売買されることになります。
ただし、上記のような都市部で、普通の道路と変わらないような家々が建ち並んでいるような地域であれば、おそらく43条の許可で再建築できるでしょう。
ただ、それは将来に渡って確約されているわけではなく、再建築の度に個別に許可を取る必要があるため、やはり再建築不可扱いの土地としての価値しか無いのです。
まとめ
以上、建築基準法上の道路6種と、道路としては認められない通路扱いの43条但し書き道路について解説してきました。
単純に公道と私道に分けられるわけではなく、道路には実に様々な種類があるのです。
幅員4メートル以上の公道であれば、おおよそ建築ができる道になりますから心配いりませんが、公道でも稀に通路扱いの道もありますので注意しましょう。
私道の場合は、公道とほぼ同等レベルの42条1項2号や42条1項3号、位置指定を受けた42条1項5号であれば、あまり心配はいらないでしょう。42条2項も同様。
ただ、42条1項5号や42条2項はセットバックの必要がある場合も多く、そもそもの敷地が狭い場合は注意が必要です。
また、私道は持ち分がないと、インフラ整備や補修などで道路を掘り起こす必要がある場合に、不利になる恐れがあります。
位置指定道路は私道でありながら公共のものと見なされ、一般の私道でも認められている徒歩での通行に加え、車で通る権利も皆に認められてはいます。
また、位置指定があることで再建築はできるにしても、持ち分がないとやはり色々と不利になることもありますので、私道であるならば位置指定と持ち分は確保しておく必要があります。
再建築の可否は、土地の価値を決める非常に重要な項目ですので、重要事項説明で仲介業者さんが説明してくれますが、持ち分のあるなしでどういった影響があるのかまでは詳しい説明は無いかも知れませんので、注意しましょう。
