土地活用に大手業者なら安心とか無い！アパート建てても駐車場にしても田舎じゃ意味なし

みなさんは土地活用というと何を思い浮かべますか？

多くの方がアパート経営を思い浮かべるのではないでしょうか。あるいは駐車場経営かも知れません。

土地活用でアパートを建てるというのは王道といえば王道のやり方で、この分野を生業としている企業は、大手の上場企業でもゴロゴロ存在するのです。

しかし、近年はレオパレス問題など、この手の業者と契約して土地活用に乗り出した人々が泣きを見る事態が散見されます。

大手なら安心などと、営業マンの言うがままに契約をしてしまって、後からこんなはずではなかったと後悔をしても遅いのです。

使っていない空き地を保有していて、なんとかこれを活用して副収入を得たいなどの気持ちになるのは分かりますが、一度冷静になって自分自身の頭で考える必要があります。

もちろん不動産投資は正しく行えば儲かる副業ですし、むしろ先祖代々からの土地など持っていない、裸一貫で生まれた私でも土地ごと買って利益を出せているのですから、初めから土地を持っている人が失敗するのは余程です。

どうやって活用していけば失敗をしないのか、本日はたっぷりと学んでいただきましょう。

田舎の土地には全く価値がないので活用のしようがない

土地活用で失敗する例としてよくあるのが田舎の土地です。むしろ失敗例の殆どが田舎の土地でしょう。

田舎の土地というのは、なにも地方の立地というわけではありませんよ。

東京近郊であっても、駅から徒歩では歩けない立地などは、立派な田舎の土地です。

逆に地方であっても、県庁や市役所の周りや、地域の中核駅の近隣などは、活用のしがいのある価値ある土地です。

少子高齢化で人口が右肩下がりになるこれからの日本においては、土地の価値には残酷なまでの差が出ます。

今でも好立地の土地と、低級な田舎の土地には雲泥の差がありますが、これからその格差はどんどん拡大していきます。

最終的には日本全体の土地のかなりの部分が完全に無価値になってしまう恐れがあります。

むしろ、値が付かず売れないどころの話ではなく、大金の引取料を支払って貰ってもらう必要がある、文字通りゴミみたいな土地がゴロゴロ出現する見込みです。

土地が売れるか売れないかという面においては、自分が買って家を建てて住む実需の需要がありますが、土地活用に関して言えばもっとシビアです。

土地活用でアパートを建てるということは、そこに入居者さんが付かないと意味がありません。しかし、賃貸の入居者が物件を選ぶ条件は、自分で物件を買う実需よりもよりシビアなのです。

買う場合は大金を借りて買うわけですから、なかなか一等地には手が出ずに、妥協をして自分の予算で買える範囲で買うわけです。

しかし、賃貸の場合は、こちらも自分の出せる予算というものはありますが、月々の支払いが数千円変わるだけで立地が劇的に良くなったりするわけですから、みんな好立地に集中してしまうのです。

したがって、賃貸需要が見込めるエリアというのは、実需が見込めるエリアよりも更に狭く、一等地でなければならないのです。

だからこそ、土地活用を考えるのであれば、単純に周りに家が建っていて住んでいる人がいるからといって、賃貸需要があるとは言えないということに注意が必要です。

アパートの賃貸需要も、駐車場の需要も、立地が全てです。立地の悪い価値の低い土地は、活用のしようがありません。

端から活用するような価値など無いわけですから。

大手でも悪徳企業がゴロゴロの土地活用業界

昨年レオパレス問題が火を噴きましたが、ネットでは既に2005年以前からレオパレスには問題があるという噂が囁かれていました。

かくいう私も、2005年の秋に、3ヶ月間だけマンスリー契約でレオパレスに住んでいた経験があります。

福井県の田舎で、確か駅から自転車で25分くらいかかるヤバい立地だった気がします。徒歩だったら余裕で1時間近いのではないでしょうか。

福井駅周辺の(少なくても箱はみっちり並んだ)発展した都市の風景とは打って変わって、田園風景が広がるのどかな場所でした。

そんなthe田舎という感じの立地に、あっちにもこっちにもレオパレスの独特の縞模様の2階建てアパートが建っているのです。

水田の中に島のようにアパートがポツポツ立っている様は異様な光景でした。

当時の2ちゃんねるでは、レオパレスの壁は紙のように薄くて、屁で隣人が目を覚ますなどと貶されていましたが、私は全然快適に暮らせましたので、なんだまたネットの嘘かと思いましたが、何のことはない物件の入居者が半分もいなかったため静かだったのです。

あんな田舎にあれだけアパートが立ち並んでいれば当然です。

こういった光景は実は田舎では珍しいことではなく、数年前に茨城県の牛久市に観光に行った際に、一帯に大東建託のアパートが立ち並んだ大東建託銀座を目にして度肝を抜かれました。

あんな田舎に、あんな密度で単身者用のアパートを林立させて、満室経営なんてできるわけがありません。

私は土地活用の業者で新築アパートを建てた経験がありませんので、どこの業者が良い悪いということは断定できませんが、正直業者はあまり関係ないと思っています。

どこで建てても、田舎であればオシマイです。

田舎でもポツリと一棟建っているなら、逆に需要があったりするのですが、土地活用業者の悪質なところは、近いエリアで営業攻勢をかけて同じような物件を林立させる点です。

ただでさえ需要の限られた田舎の立地に、同じ業者のアパートがポコポコ建っていくのですから、賃貸経営が成り立つわけがありません。

業者からしたら、建築時に地主から受け取る建築費が唯一の収益源なわけですから、その後オーナーが賃貸経営に行き詰まろうが、知ったことではないのです。

昨年はサブリース問題も話題になりましたが、サブリース契約であっても簡単に約束を反故にできるような契約になっていますので、業者側には関係ないのです。

とにかく建ててしまえばあとは知らんぷりというビジネスモデルになっているわけで、土地活用の営業を受けて新築アパートを建てても、端から儲かる訳がないのです。

新築アパート業者の建築費には膨大な利益が乗っている

以前にある大手の土地活用アパート業者の見積もりを見たことがありますが、確かワンルーム10室くらいの2階建てアパートの建築費が1億を超えていた気がします。

同じようなアパートは、経験を積んだ不動産投資家が良心的な工務店で建築した場合、3000万円とかで建ちますからね。

大手の土地活用業者はスケールメリットで工務店にもっと安く作らせますから、地主から支払われる1億超えの建築費との差額がまるまる粗利になります。

アパートオーナーとなる地主から受け取った代金の7割などが粗利になるのですから、驚愕すべきボッタクリです。

こんなボッタクリ価格で建築して、賃貸経営で利益が出ると思いますか？

もう入り口の時点で詰んでしまっているでしょう。地主なので土地を取得する費用がかからないと言っても、建築費が通常の何倍もかかっているわけですから、上手くいくわけがありません。

まだ高い家賃が取れる都市部でしたら希望がありますが、土地活用で騙される地主の多くが田舎ですので、挽回のしようがありません。

私が住んでいたレオパレスは月2.5万円という家賃でした。10室でも月25万円で、年間300万円の家賃収入ですよ。

ここからサブリースの手数料が1,2割引かれますので、オーナーの手元に入ってくるのは年間250万円くらいでしょうか。

ここに管理費や修繕費用やらがかかりますからね。そして固定資産税もかかりますし、ローン返済もあるわけです。

多分、満室でもキャッシュフローは損赤ギリギリくらいではないでしょうか。もっとも、満室なんかになるわけがありませんがね、田舎だから。

最初の10年くらいはサブリースなんで、満室同様に家賃が入ってきますが、10年くらいを区切りにサブリース契約を一方的に切られますからね。

30年間家賃保証とか大嘘ですからね！

端から家賃保証できないような水準で見積もって、年月が経ったら強引にサブリース契約を解除するシステムになっているのです。

サブリースなんてそんな簡単に破棄できるの？と思うかも知れませんが、実はサブリース契約は家賃保証する側が借り手で転貸をするわけですから、借り手側に当たるわけです。

日本には借地借家法という法律があり、物件の借り手側が圧倒的に立場が強いのです。家賃保証をする側、すなわち借り手側は、自由に賃貸契約を破棄できるのです。

このあたり、契約してしまう地主のオーナー側は勘違いしていて、自分がお客さん気分なんですね。そもそも、これが大間違いだということです。

サブリース契約を結んで家賃保証してもらう側が事業者であり貸し手側なのです。家賃保証をする業者側が、守られるべき借り手側に当たるのです。

いずれにしろ、異常なボッタクリ価格で新築のアパートを建てさせて、後は最長でも10年くらい家賃保証をしてオーナーを安心させて、ほとぼりが冷めた頃にサブリース契約を解除して知らんぷりというビジネスモデルなのです。

端からオーナーとなる地主が損をすることが前提の、”合法”詐欺スキームなのです。

業者側はあくまでも何ら法律違反はしていませんからね。オーナーが消費者庁に泣きついたところで、あなた消費者じゃないでしょと言われるのが落ちです。

そう、お客さな気分は大間違い。オーナーは守られるべき消費者ではなく、自分で責任を負って事業を行って、結果として失敗しただけの事業者なのです。

土地活用についてのまとめ

ということで、土地活用ってどうなの？という問いに対しての結論になります。

まず大前提として、田舎の土地は土地活用など出来ないということです。需要のないど田舎の土地など、何の価値もありません。

価値がないどころか、そのうち引き取り手のない”負動産”になってしまいますよ。まだ売れるうちにさっさと処分して、ババを他人に押し付けたほうが得策です。

田んぼの真中のど田舎の立地に、新築のアパートを建てるなんて言語道断です。100％ありえない選択肢です。

では大都市や、その近郊の駅近などの、立地の良い土地を持っている場合は、土地活用を考えてもよいのでしょうか？

需要のある好立地であれば土地活用は十分可能ですが、土地活用業者の口車に乗って新築アパートを建てることはおすすめしません。

まずは本当に需要があるのか、近隣の物件などを調査したり、地域の不動産屋さんを回って需要について聞き取り調査を行いましょう。

何台か駐車場にでもしてみて需要を探るのも良いでしょう。

十分な需要が見込めそうであれば新築アパートを建築しても良いですが、自分で良い工務店を見つけてなるべく安く建てるのが奨励されます。

土地活用を謳っている業者は、通常の数倍のボッタクリ価格で建てるので、端からビジネスとして成り立ちません。サブリースを謳っている業者は要注意！

あくまでも不動産投資として考えて、利回りが2桁に届かない投資になるようであれば、絶対に止めておいたほうが良いでしょう。

そもそも土地を持っているからこその土地活用なのに、なぜ利回りで10％を下回らなければいけないのでしょうか？

おかしいと思いませんか？

だって土地を持っていない不動産投資家が、土地含めて建物を買っても利回り10％を上回るなんて割と普通なのですよ。

なぜ土地を持っている人がアパートを建てて、利回りが10％を切らなければいけないのですか？

そう、建築費が高すぎるからなんですね。この建築費をいかに抑えるかというところがポイントになるのです。

建築費をボッタクっている土地活用業者なんかに任せて新築アパートを建てては、利回りなんて出るわけがありません。

自分で勉強して、自分で安く建てられる工務店を見つけて、自分で運用できないのであれば、端から不動産投資なんてやるべきではありません。

自分で責任を持って管理できないのでしたら、土地活用なんて考えるべきではありません。業者任せで、楽して副収入をがっぽり稼げると思ったら大間違いです。