不動産売買の仲介の一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いとは！

不動産の売却を考えた際、一般的には不動産屋に売却の仲介を依頼します。

その際に、媒介契約という売買の仲介を引き受けるための契約を、売り手と仲介会社の間で結ぶことになります。

この媒介契約が実は3種類あり、その違いを良く知らないままに契約を結んでしまうというケースが非常に多くなっています。

宅建業法では、媒介契約を締結する際には、3種類の媒介契約の違いについて説明した上で、契約書面を交付することになっていますが、説明を受けてもなお碌に理解していない状態でプロにおまかせの方も多いようです。

この3種類の媒介契約の違いを知っておくことは、売り手側にとって有利な契約を結ぶ上でも大変重要になりますので、物件の売却依頼に不動産屋に出向く前に必ず予習しておきましょう。

専属専任媒介

専属専任媒介は、その字面の通り、依頼した不動産会社が売り手の専属のエージェントとなり、買い手を見つけるための契約になります。

一番拘束力の強い媒介契約で、この専属専任媒介契約を締結した場合は、売り手は他社と重ねて媒介契約を結ぶことは出来ません。

また、この媒介契約を結ぶと、自分で買い手を見つけた場合も、勝手に自分で売却を行うことは出来ず、専属専任媒介を結んだ不動産屋を通じて売却するしかありません。

拘束力が強い媒介契約である反面、仲介を引き受けた不動産会社の責任も重く、レインズへの5日以内の登録が義務づけられていたり、1週間に一回以上の状況報告が義務付けられていたりします。

契約期間が3ヶ月更新になりますので、3ヶ月経って売れない場合に更新するかどうかは、売り手しだいです。

最大で3ヶ月ですので、もっと短い契約期間で業者にプレッシャーを与えることも出来ますが、それでは業者が媒介契約自体を拒否するかも知れません。

専任媒介契約も、拘束力の強い媒介契約で、売り手は専任媒介契約を結んだ業者以外と媒介契約を結ぶことは出来ません。

専属専任媒介との違いは、売り手が自分で見つけてきた買い手とは勝手に売買できる点です。

例えば不動産屋と専任媒介で契約を締結した後に、知り合いが欲しいと言ってきた場合などは、専任媒介でお願いした不動産屋を通さずに、勝手に自分たちで売買を行うことが出来ます。

専属専任に比べるとほんの少しだけ拘束力が弱いので、同様に業者側の義務も少しだけ緩くなっています。

レインズへの掲載はこちらも義務ですが、契約から7日以内で良いことになっています。

また、売り手への状況報告は2週間に一度以上で良いことになっています。

こちらも契約期間は最大で3ヶ月までですので、ほぼ3ヶ月毎の更新となります。

一般媒介は、一番緩い媒介契約で、何社とも重ねて一般媒介契約を結ぶことが出来ます。

その分、業者側の負担も軽くなっていて、レインズへの登録義務もなければ、進捗状況を売り手に定期的に報告する義務もありません。

何社もの不動産屋に売却の仲介を依頼することが出来るため、自由度が高く一番売りやすいように思えるかも知れませんが、そう単純な話でもありません。

何社にも同時に依頼したとしても、結局仲介を成立させて売買契約に持ち込めるのは1社だけとなります。

一番最初に話をまとめた不動産屋のみが仲介手数料を受け取れるのです。他の会社は一切報酬を受け取れないため、骨折り損のくたびれ儲けです。

したがって、殆どの業者は一般媒介契約を嫌がります。逆の立場で考えてみれば当然でしょう。

苦労して物件についての資料を集めて、販売図面を作って、お金を支払って不動産情報サイトなどに掲載して、あるいは折込チラシを撒いて、やっとお客を見つけたと思ったら、他社が先行していて報酬はゼロなんてあり得ません。

私が不動産業者だったら、一般媒介なんて絶対に嫌ですね。端から引き受けたくありません。

多くの業者もそう考えるようで、仮に引き受けたところで全然力を入れてくれません。精々、販売図面を作って、店頭掲載や自社の顧客への紹介をする程度でしょう。

自社顧客を持たない中小の業者によっては、レインズへ登録した上で、他の業者からのアクセスをはぐらかす手法を取るでしょう。

業者と不動産ポータルサイトの契約にも依りますが、基本的に民間の不動産ポータルサイトへの掲載は枠に余裕がある場合でなければ見送られるでしょう。

自社で契約までこぎつけられるか分からない物件を、わざわざお金を出してプロモーションする業者もないでしょう。

根本的に業者もやる気が出ない契約ですので、売れない確率が高くなります。

以上、3種類の媒介契約を簡単に説明してきましたが、いかがだったでしょうか。
その違いが分かりましたか？

特徴をまとめると以下の通りとなります。