空き家の問題と対策!固定資産税が発生する負動産の活用なんて考えずに即時売却すべし

空き家の問題が定期的にニュースを賑わせていますが、この問題は留まることを知らず今後益々広がっていくことは間違いありません。

現在全国の空き家率は、13.6パーセントですが、今後はグイグイ上昇していき、将来は40%にも達するという予測すらあります。

少子高齢化で人口減少社会になりますので、もはや空き家の増加は防ぐことは出来ません。

不動産投資にももちろん深く関わってきますし、不動産投資を行わない一般の方でも過疎の実家を相続してしまったりして、空き家を抱えることもあるでしょう。

この空き家ですが、自分の手元にあったり、相続などで取得してしまったら、早急に対策を考えないと大変なことになります。

売るにしても、貸すにしても、一刻を争う場合もあります。放置なんて以ての外で、時間が経つほどに事態はどんどん深刻さを増します。

空き家を放置している人も、将来空き家を相続する可能性がある人も、早いうちから対策について考えておかないと、将来深刻な負債である”負動産”を抱えることになります。

不動産投資においては高立地にこだわれば全く問題なし

不動産投資を行う身としては、今後取得する物件は立地に拘る必要があります。何が何でも絶対に立地重視です。

空き家率は全国均一に上がっていくわけではなく、激的に上昇する地域とほとんど上昇しない地域にクッキリと分かれますので、高立地に物件を取得しておけば心配いりません。

将来の空き家率が40%に達するといっても、東京都心の空き家率は大きくは変わらないでしょうし、限界集落の空き家率は100%になって集落は消滅します。

大都市圏よりも地方の方が激的に上昇しますし、同じ地域でも駅近や街の中心街に近い高立地と、街の中心から離れた立地では激的な違いが出ます。

これらを踏まえて絶対に高立地の物件取得に拘る必要があります。建物は修繕できますし、最悪建て替えも出来ますが、立地はどうやっても変えることが出来ません。

変な立地に買ってしまうと、客付けできずに維持費だけが嵩む、とんでもない負の遺産を抱えることになります。当然売却もできません。買い手がいるわけがありませんからね。

立地によって勝ち組と負け組がハッキリ別れますので、勝ち組になる物件を買っておけば、人口減少社会なんて全く恐れることはありません。

誰も使わない実家を相続したら即売却せよ

団塊の世代くらいですと、郊外の立地に一戸建てを買うことが普通でした。通勤は東京まで電車で1時間なんて立地でも、平気で家を建てていたのです。

しかし、今の若い世代はより都心を好むような価値観になってきています。時間を大切にする合理的な判断をする世代ですので、経済的余裕があれば東京都心に住みたがります。

お金に余裕がなくて都内は無理でも、東京まで電車で30分以内の近郊の駅近に住みたがる傾向にあります。通勤に片道1時間超えなんてナンセンスです。

こうなってくると親世代の買った実家なんて相続しても誰も使わないわけです。通勤に1時間以上かかるところに住むなら、自分で都心にマンションを買うか、賃貸で借ります。

あるいは地方から上京組の場合は、東京で仕事を見つけてUターンすることもないので、地方の実家を相続したところで住めるわけがありません。

そうなるとせっかく相続しても空き家になってしまうのです。そうなったらどうすればよいのでしょうか?

答えは明快で、即時売却です。一刻も早く売ってしまうことが重要です。一分一秒を争う事態です。

前述の通り、これからの時代は勝ち組物件と負け組物件にハッキリと別れます。負け組になる地方物件や立地の悪い郊外物件など、多くの場合負け組になるでしょう。

一度負け組になると誰も欲しがらなくなって売却できなくなる可能性が高いので、負け組とハッキリと決まる前にさっさと売り払うのです。

負け組不動産の売却は時間との戦いです。最後は誰かが貧乏くじを引かなくてはいけない、壮大なババ抜きなのですから。

高立地なら賃貸にするという手もあります

逆に勝ち組物件になる高立地に空き家がある場合は、これを活用するという手もあります。

不動産は立地さえ良ければいくらでも活用方法があります。分かりやすいのは居住用物件として賃貸付けを行うことです。

店子さんに住んでもらえれば、建物も傷みにくくなりますし、防犯上の懸念もなく、何よりも家賃という副収入が入ってくるのがデカイのです。

毎月毎月家賃を受け取れるようになれば、あなたも立派な不動産投資家です。

大都市近郊であれば、駅近で将来も賃貸需要が見込めるエリアなら良いでしょう。

地方であっても、その街の中心街であれば、将来も賃貸需要はなくならないでしょう。

現在の賃貸需要と、将来の人口減少予測などを参照して、自分の物件の立地が将来性があるのかどうか検討しましょう。

入居者が入っていればクソ立地でも売却可能に

立地の悪い負け組物件でも、賃貸付けを行って入居者がいる状態でしたら、十分に売り物になります。

普通に売れる立地であれば、空き家のままサッサと実需向けに売りに出すほうがおすすめですが、実需に見向きもされない立地の悪い物件の場合は、客付けしてから投資家に売るという手段が有効です。

クソ立地で誰も欲しがらない物件でも、現在入居者がいてすぐに家賃が入ってくるオーナーチェンジ物件で、かつ高利回りであれば欲しがる奇特な投資家がいるものです。

通常は立地が悪い場合は余計なことをせずに、現状のまま処分してしまうのが最善策ですが、どうしても誰も買わないような場合は投資用物件にしてしまうのです。

ただし、客付けするために大金をつぎ込んでバリバリにキレイにするのはご法度!

なるべく追加で金を掛けずに、安い家賃でも良いので客付けしてしまうほうがリスクがないでしょう。

根本的な問題として、キレイにして家賃を上げられるような立地なら、そもそも売却に困ることはないのです。

何百万もリフォームに費やした挙げ句、それでも入居者が見つからずに、結局空き家のまま放置ともなれば大損失です。

それなら、延々と固定資産税を払い続けるだけの負の遺産として、痛みに耐えながら一生持ち続けるほうが遥かにマシでしょう。

まとめ

今回の内容は、まとめると実に単純明快です。

空き家を持っているなら、はよ売れ!

これだけです。実にシンプルですね。立地の善し悪しに関わらず、空いている状態の不動産なんて持っていても仕方ありません。

固定資産税を毎年支払い続けるだけで何の特もありません。また、空き家が崩壊してけが人でも出したら、損害賠償責任を問われかねません。

したがって、立地が良ければ相場通りの値段で売って臨時収入にすればよいし、立地が悪いならタダでもいいので、誰かにあげてしまうべきです。いや押し付けるべきです。

立地の悪い不動産はババ抜きですので、今後時間が経つほどにどんどん処分が難しくなります。早いもの勝ちの時間との勝負なのです。

立地が悪いほどに一分一秒を惜しんで秒速処分です。思い出の実家だから決断できないなんて言っている場合ではありません。

立地がよほど良ければ貸家にして不動産投資家デビューも悪くないのですが、不動産投資は結構難しいですからね。相当な勉強が必要になります。

勉強していないと、そもそもそこが未来永劫持ち続けても良い立地なのか分かりませんし、管理会社やリフォーム会社にカモにされて赤字経営になるかも知れません。

そこまで勉強するなら空き家を活用して大家になるだけでなく、新たに物件を買い増すなどして本格的な大家にならないと割に合いませんので、大家として人生を歩む覚悟が必要でしょう。

そういった覚悟がないのであれば、立地が良かろうとも、とにかく売却を優先しましょう。立地が良ければその分高く売れますので、良い臨時の収入になります。

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