家やマンションを高く売却する方法！大手不動産会社はダメ？地元業者がおすすめ？

自宅や相続した実家を売ろうと思った時に、一体どうやって売却したら良いのか迷う方も多いのではないでしょうか。

よく分からないから最寄りの大手不動産会社の店舗に持ち込んで、何が何だか分からないまま仲介の契約をして、おまかせで売却を進めてもらうというパターンが大半かと思います。

あるいは、なぜか丁度よいタイミングで送られてきたDMや、ちょうどかかってきた物件買い取りの営業電話の話に乗り、言われるがままに売却してしまうという話も聞きます。

しかし、ちょっとまってください。不動産の売却は、どのように動くかによって、売却価格に2,3割の差がでることもザラにあるのです。

よく考えて動かないと数百万単位、物件の価格によっては数千マン単位の損失を出すこともありえます。

このページでは、不動産を売却するに当たって、どのような業者にどのように依頼すればよいのかということを解説していきます。

向こうから近づいてくる話ダメゼッタイ

まず、DMや営業電話などで、むこうから近づいてくる話に乗っては絶対に駄目ということです。

これは不動産だけでなく、他の営業電話含め全部ダメです。必死に営業電話をしてくるものに碌なものはありません。良いものは勝手に広まります。

不動産買取りますなどの営業電話やDMは、ほとんど全てが物上げ業者です。物上げ業者というのは、土地を狙う地上げ業者に対して、建物含めた物件を狙う業者です。

つまりは、あなたのマンションなどを安く”押し買い”しようと企んでいる業者のことです。

売却を焦っている場合などは、物上げ業者にサラッと売却してしまってもよいのですが、少なくても相場より3割くらい安く売る羽目になることは覚悟しなくてはいけません。

仲介ではなく買取で業者と契約する場合は、最低でも一括査定である必要があります。つまり、1社の言い値ではなく、複数社の査定額を比較しなければいけません。

売り手は素人で不動産相場を知らないわけですから、言い値であるなら言いたい放題です。

ヘタすりゃ認知症の高齢者を騙して、市場価値の1割で買い取ることも出来てしまいます。

安い物件を大手不動産会社に持ち込んでもゴミ扱い

DMで送られてくる買取オファーや買取の営業電話が信用できない可能性が高いのなら、一体どういった手段で不動産を売り出せば高く売却できるのでしょうか。

一般の人が不動産を売ろうと思った時に、名前の知れている大手の不動産業者に持ち込んだりするのが多いのではないでしょうか。

しかし、人気エリアの物件で値段がつく物件ならともかく、ショボい郊外の1000万円以下の中古物件なんてゴミ扱いされるので、大手が良いとは限らないのです。

1回の仲介にかかる手間は変わらないのに、売買価格で仲介手数料に大きな違いが出るため、大手ほど小粒の物件を扱いたがりません。

大手の高い人件費で小粒物件の仲介をしても数値が合わないので、なんわかんわと理由をつけられて、転売業者などに安値で流されてしまう事が多いようです。

中小の転売業者は、大手不動産会社から流れてきた相場より安い物件に、自社の利益を乗せて投資家に売ったりします。

転売ということで、一度転売業者に所有権が移り、転売後の2年間の瑕疵担保責任は転売業者が負うため、流した大手業者が何かと責任を問われることはなく楽なのです。

地場の不動産業者に専任媒介で仲介を依頼する

それなら、小さな利益でも欲していそうな、地場の中小の不動産屋に売却物件を持ち込めばどうでしょうか。

小さな不動産屋なら少額の物件でもしっかり仲介してくれますが、それでも手数料はある程度は取らないと経営が成り立ちません。

売買の仲介手数料は、元付け・客付け共に3％+6万円となっています。これが宅建業法で定められた上限です。

あなたが売却依頼する業者が元付け業者です。一方、レインズに掲載された物件情報を見て、買いたいというお客さんを連れてきてくれるのが客付け業者です。

それぞれ3％+6万円しか手数料を取れないので結構大変なのです。だって1000万円の売買契約をまとめても、双方36万円の手数料しか得られないんですよ。

元付け業者は物件の情報を調べる為に行政機関等を駆け回り、客付け業者はいくつもの物件に案内してやっと買ってもらえるか買ってもらえないかですから、ものすごく手間の掛かる仕事です。

これだけやって3％プラス6万円しかもらえないのです。これじゃ1000万円以下の仲介なんてやりたがらないのがよく分かるでしょう。

安い売買の場合は、せめて少しでも多く手数料を取りたいと、両手取りということを狙います。これは文字通り、自社が元付け客付け両方を受け持つということです。

つまり、元付けとして物件を預かり、自社でお客さんを探してきて客付け側にもなるのです。これで6％+12万円の手数料を得ることが出来ます。それでも1000万円の物件仲介して72万円ですから大変ですね。

両手取りを狙った物権の囲い込みに注意しよう

ところで、この両手取りですが、実は売り手側にはデメリットがあります。それは、両手取りを成立させるために不動産業者が物件の囲い込みをしてしまうということです。

たまに大手不動産業者が物件の囲い込みをしていたなどとニュースになりますが、つまり他社に客付け会社に成らせないために物件を隠してしまうのです。

専任媒介の契約で物件を預かった業者は、物件情報を速やかにレインズに載せないといけないのですが、これをしなかったりして他の業者が物件情報にアクセス出来ないように隠します。

最近はそこまであからさまなことをしなくても、物件を預かってからレインズに載せるまでの2,3日のラグの間に、アットホームやホームズやスーモといった不動産ポータルに先行掲載して、サッサと客付けしてしまうわけです。

ヘタすりゃ秒速で契約を決めるために、相場よりもやや安めの値付けをして売りに出してしまう業者もいますからね。売り手には損しかありません。

悪質な業者だと、客付け会社から物件の問い合わせがあっても、もう買付が入ったなどと嘘をついて話を遮ってしまうところもあります。

私は不動産業者に物件の問い合わせをする際に結構突っ込んだ話をするのですが、一般の実需のお客さんでは到底しないような詳しいことを聞くので、むこうは怪訝な感じで「業者さん？」と聞いてくることが多いのです。

長年なんで業者だと思って警戒するのかと思っていたのですが、つまりは客付け会社が物件情報を取りに来たのを嫌がっているんですね。業者だと分かったら、両手取りをするためになんとかして断るのでしょう。

こんな感じでせっかくの購入の可能性のある話を断ってしまうのですから、売却を依頼した売り手側からしたらたまったもんじゃありません。物件囲い込みは、売り手にとっては百害あって一利なしです。

知り合いの不動産業者に任せるのが一番良い

結局一番良いのは、不動産業者に信頼できる知り合いがいることです。

不動産業者はレインズの取引事例で実際の成約事例を閲覧することが出来ますから、似たような属性の物件の相場が分かります。

基本的にはレインズに相場通りの価格で載せておけば、そのうち売れますので、それが一番なのです。

そんな簡単なことなのかと思われるかも知れませんが、前述の通りこれが市井の一般の不動産業者に売却依頼するとそうならないですからね。

レインズに正しい相場で乗せてもらって、自然と相場通り売れることがどれだけ素晴らしいことか。

親族など知り合いに業者がいる場合は、是非お願いしましょう。

ただし、親族とはいえ手間は同じようにかかるわけですから、仲介手数料以外にも何らかのお礼は必要でしょう。

両手取りをせずに清く正しく売ってもらうと、仲介業者の取り分はあまりに少ないわけですからね。

一括査定で相場観を測るのがおすすめ

物件価格の相場を知るには、一括査定に出してみるという手も有効です。

これは、買取ないしは仲介を請け負う業者数社が、一斉にあなたの物件の価格査定を行ってくれるサービスで、どこか1社の言い値で任せるよりも遥かに安心できます。

相見積もりの逆バージョンみたいなものですね。どこの業者が一番高く評価してくれるのかという。

最終的に近くの不動産業者に預けるにしても、一度一括査定を行ってみて、他の業者はどの程度の評価をするのかを調べておいたほうが無難です。

この査定が絶対に正しい数値とは限りませんが、それでも他社がどの程度の査定を出すのかを把握しておくことは、非常に重要です。

持ち込んだ業者が異様に安い評価をしてきても、一括査定とあまりに乖離があるのでおかしいと指摘できます。

一括査定は競争に勝つために高めに出す業者も多いので、少し割り引いて考える必要がありますが、それでも自分が持ち込んだ業者が一括査定の半額以下の評価をしてきたら、流石におかしいぞと考えても良いでしょう。

ちなみに一括査定で値段を出してきた業者にそのまま任せるという手もあります。その場合も、実際に売れる価格は査定まではいかないケースが多いので、注意しましょう。

競争ですので高い評価をしないと他社に取られてしまうので、どの業者もやや高めの査定をしがちです。

高い査定でお客と契約しておいて、しばらく募集を行っても当然高すぎて売れませんので、ちょっとこの値段では厳しそうですね値下げしましょうと持ちかけてくるのです。

したがって、一番高値の査定をしてきた業者に任せるのが良いとも限りません。話を聞いてみて一番信頼できそうな業者に任せるのが一番です。

おすすめ一括査定サービス

ネットで検索してみれば、不動産の一括査定のサービスが多々見つかります。

大手の不動産会社数社から一括見積りをもらえるサービスや、全国の地場の仲介会社1000社以上が登録している一括査定サービスもあります。

いろいろな業者がありますが、大手から地場まで一通りカバーできるように、いくつかのサービスで査定を出してみて比較検討するのが良いでしょう。

すまいvalue
住友不動産販売、三井のリハウス、三菱地所、東急リバブル、野村不動産、小田急不動産といった大手6社の査定が受けられるサービスです。前述の通りあまり安い物件は大手に任せるのはおすすめしませんが、大手の見積もりの目安を知っておくのは一つ基準になるでしょう。

おうちダイレクト
ヤフー株式会社と、ソニー系のSREホールディングス株式会社が共同運営するサービスです。様々な不動産業者が登録していて、最大9社から一括査定を受けられるのが特徴です。

イエウール
利用者1000万人を謳う有名な一括査定サービスです。登録している業者もよく聞く名前から地場の会社まで1600社と実に多数です。クレームの多い業者は排除すると謳っていて、信頼性確保にも力を入れているようです。

その他の一括査定サービスについては以下の記事も参照してください。
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