敷地ごとに決められた建ぺい率・容積率とは？土地の価値を決める重要な事項です
大家を目指すのであれば、建ぺい率と容積率という概念は理解することが必須の項目になります。
不動産投資を成功させるには、とにかく勉強を怠らないことが重要ですが、関連分野の知識は膨大ですので取捨選択をしないと、無駄な知識を学ぶのに時間を取られてしまいます。
そんな中、建ぺい率と容積率は、全ての大家が必ず知っておかないといけない基礎の基礎の基礎です。これを理解せずに不動産を購入するなどありえません。日本語学習における「あいうえお」みたいなものです。
投資用収益物件を購入する大家だけではなく、マイホームを購入する一般の消費者であっても、家を買う前には必ず知っておかなければいけない知識になります。
まだよく理解していないという人は、概要だけでも知っておく必要がありますので、このページで大まかな内容を学んでください。
突き詰めればキリがありませんが、一般の不動産投資家であればこのくらいの内容を理解していれば、最低限問題ないでしょう。
建ぺい率とは
建ぺい率とは、敷地の面積に対して建てることが出来る建物の1階面積の割合です。40％、50％、60％、80％などの数値で表されます。
例えばよく見かける建ぺい率60％の敷地ですと、敷地面積が100㎡だとすると、その60％の60㎡までの1階面積の建物を建てることが出来ます。
これはあくまで1階部分の築面積になりますので、2階、3階、それ以上は関係ありません。
当然のことながら、この数値が大きければ大きいほど、敷地に対して大きな建物を建てることが出来るため、土地を効率よく使うことが出来ます。
その反面、敷地に対して大きな建物が立ち並ぶと、ギッチリと詰まった街並みになってゴミゴミした印象になります。
そのため、高級住宅地ほど建ぺい率が低く、そうでない地域ほど高くなっています。戸建てが並ぶ郊外の低層住宅地は低く、駅近のマンションが建つ高層住宅地域ほど高く、特に駅周辺の商業地区などですと80％が当たり前となっています。
容積率とは
1階の築面積の割合である建ぺい率に対して、容積率は1階と2階以上の部分も含んだ建物全体の床面積の割合を制限するものです。
例えば容積率200％の敷地ですと、敷地面積が100㎡だとすると、その200％の200㎡までの床面積の建物を建てることが出来ます。
ただ、同時に建ぺい率も定められていますので、建ぺい率が60％だとすると1階部分が60㎡までですので、2階建てでも120㎡、3階建てでも180㎡となります。
高さ制限があるため一般の住宅街で4階建てを建てることは出来ませんが、どちらにしろ残りの20㎡の為に4階を作るのは効率が悪いので、実際は180㎡が最大になります。
こちらも当然数値が大きいほど効率的に敷地を活用できますが、当然お隣も最大限活用しようとギチギチに詰まった建物ばかりが林立するので、なんともゴミゴミした街並みになります。
高級住宅街ほど低く、建ぺい率40％、容積率80％なんていう、敷地面積よりも小さな築面積の建物しか建てられない低層の高級住宅街もあります。もっと低い土地もありますが、そこまで行くと賃貸用物件として用を成しません。
駅近の商業地域などですと容積率400％などが当たり前で、高層の商業ビルやマンションが建築できます。
高層ビルを建てるためには、自分の敷地分だけでは足りない容積率を、容積率が余っている隣地から譲り受ける空中権なるものまで存在します。
容積率が余っている物件はおいしい物件で、将来建て替える際に今よりも大きな建物を建てることが出来ます。一戸建てを潰して大きなアパートを建てられればオイシイですよね。
区分所有マンションの場合でも、容積率が大量に余っていると、将来の建て替えの際の原資に充てることが出来てこれまた美味しい物件です。
一等地で大幅に容積率が余っている場合、各戸があまりお金を出さなくても新品に建て替えられるかもしれません。
集合住宅の建て替えは極めて困難とされていますが、今までに200例余りあるという建て替え事例の中には、この容積率の余剰を活用して新たに部屋を分譲したり、各戸の面積をやや縮小して余りを新たに分譲したりすることで、ほとんど持ち出しなく建て替えた事例が結構あるそうです。
都市計画と前面道路の幅員で決まる
さて建ぺい率と容積率というものが大体どんなものか分かったところで、自分が買おうとしている物件はどうなのだという話ですが、これはもう重要事項説明書はもちろんのこと、販売図面やマイソク、はたまたネットの物件情報にも当たり前のように表記があります。
当然です。そのくらい重要な値なのですから。土地の価値を大きく左右する値なので、非常に重要なのです。
この両者がどうやって決まるのかというと、用途地域ごとに粗方決まっているんですね。さらに前面道路の幅員で、更に制限されます。
都市計画法の用途制限で、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域といった詰まり過ぎていない比較的高級住宅街は低く定められています。建ぺい率60％、容積率150％などが代表的な例ですね。
一方、第一種中高層住居専用地や第二種中高層住居専用地などになると大きくなります。建ぺい率70％、容積率200％などです。
商業地域になると、建ぺい率80％、容積率400％くらいが最低レベルになりますので、かなり高層の建物が建築できます。
用途地域ごとにある程度定められているとはいえ、その値は地域ごとに結構まちまちですので、その地域でどのような街作りが進められているのかというお上の意向に依るのです。
ただ、これだけでは容積率は決まらないのです。前面道路の幅によっても更に制限されます。
前面道路の幅員に法定乗数を掛けた値のほうが都市計画で定められた数値よりも小さい場合は、そちらがその敷地の容積率になります。
法定乗数は、住居系の用途地域で4/10 、非住居系の用途地域で6/10となっています。
例えば、前面道路が4メートルの住居系の用途地域の場合、4×4/10＝160/100となります。容積率160％となります。たとえ都市計画で敷地の容積率が200％に定められていても、160パーセンになってしまうのです。
住宅地の前面道路など多くの場合4メートル幅員ですので、実際は160％上限の敷地が多いので注意しましょう。物件情報にはきちんと不動産屋が調べた値が載っているので大丈夫だと思いますが。
