マイホームに一戸建てを買うメリット・デメリット!マンションよりも資産性に優れていて維持費も安い

いつかは一国一城の主にということで、マイホームとして一軒家の一戸建て住宅の購入を考えている方も多いのではないでしょうか。

日本は持ち家志向が強く、単身世帯を除くと持ち家割合は6割以上にも達すると言われており、いずれはマイホームを購入することになる方が多いのですが、一戸建てにするのかマンションにするのかという選択が最も究極の選択になります。

一昔前は一戸建てへのあこがれが強く、マンションは一戸建てに手が出ない人が購入するというイメージでしたが、最近の若い世代は郊外の一戸建てよりも都心のマンションを好む傾向にあるそうです。

マンションと一戸建て、それぞれに良い点と悪い点があり、よく考えて購入しないと一生モノの負債を背負ってしまうこともなりかねません。

そこで本日は、不動産投資家で貸家として一戸建てと区分所有マンションをそれぞれ複数戸所有している私が、一戸建てのメリットとデメリットを解説していきたいと思います。
マンションのメリット・デメリットの記事も合わせてご参照ください。

マイホームは長いローンと共に一生の買い物になりますので、良く特徴を見極めてから選択しましょう。買ってから気に入らなかったら終わりです。

一戸建てのメリット

まずは一戸建てのメリットから見ていきましょう。

大きな特徴は、マンションの区分所有と違って、土地と建物のすべてを自分が所有できるため、権利がはっきりとしていて資産性が高いという点です。

また、所有者の総意で修繕計画などが決まるマンションと違って、自分のライフステージや経済状況に応じて家に手を入れる事ができる自由度が大きな特徴です。

土地が付くため将来に渡って資産性が高い

マンションの1部屋の区分所有であっても、マンションが建っている土地の持分というものがあります。通常は自分の部屋の面積とマンション全体の延床面積の割合に応じて、土地持ち分が按分されます。

しかし、マンションは高層であることが多く、全部屋のオーナーで土地を按分すると、その持ち分は極めて小さくなります。また、災害などで全損扱いになり建て替えが必要になったり解体して更地にする場合、高額な高層RC建物の解体費だけで土地分の値段に達してしまい、あとに残るものがない可能性もあります。

その点、一戸建てであれば、一部の例外を除いてその敷地の全てがワンオーナーであなたのものになるわけですから、万が一建物が駄目になってしまっても土地が残ります。

この自分で自由にできる土地が手に入るという点が、一戸建ての大きなメリットになっています。

マンションの土地の持ち分では、たとえ容積率が余っている広大な敷地で割当分が豊富であっても、自分で自由に土地活用を行うことはできないため、実質的に自分の土地であるとは言い難いのです。

そのため、マンションを買うということは実質的に上モノの鉄筋コンクリートの建物を買うということであり、数十年経って建物が駄目になれば残るものが大してありません。

子供に資産を残せるという意味では、一戸建ては大きなメリットがあるでしょう。ただし、これからは資産になる都心の土地と、負債になりかねない田舎の土地で大きく分かれるようになりますので、立地にはこだわりが必要です。

修繕が自主的に管理でき、運用経費が安い

マンションの大きなのデメリットとして、毎月毎月高額な管理費と修繕積立金を取られるという点があります。ローン返済に加えて万単位の”管積”を毎月取られるため、何のためにマイホームを買ったのかわからなくなる程です。これなら家賃払うのと変わらないじゃんと・・・

しかし、一戸建てならこの煩わしい”管積”の支払いがありません。これは非常に大きなメリットです。

一戸建ても住んでいれば年々ボロくなっていきますし、やがて修繕が必要になります。しかし、修繕費用も毎月毎月の負担で平均的に均せば、一般的なマンションの毎月の修繕積立金よりは明らかに安くなります。 高い場合は、安普請の造りの悪い家を掴んだか、リフォーム費用をボッタクられているのです。

しかも、一戸建ての場合は、ボロボロでも我慢して住めば住めてしまいますが、マンションの場合はオーナーの持ち分に応じた多数決による総意で修繕計画が決まるため、自分がやりたくなくても過剰なリフォームをやることになり費用負担を求められる可能性が大いにあり得ます。自由に自分で決められないのは大きなストレスです。

そして管理費、これは毎月取られ損の完全なムダ金ですので、払わなくても良い一戸建てのほうが明らかにお得です。むしろ、せっかく買ったのに、こんな無駄金を毎月取られるマンションが異常なのです。

小さな子供がいても騒音の問題がなく安心して暮らせる

集合住宅における騒音問題は結構根深く、小さな子供が2階以上に住んでいる場合は、主に下の階の住人から苦情を受けるケースが結構あります。

小さな子供ですとどうしても家の中で走ってしまうことがあり、下階から騒音で文句が来てしまいます。家の中では走らないのが当たり前ではあるのですが、苦情を受けるたびに子供にきつく言い聞かせるような窮屈な子育てもあまり気分の良いものではありません。

のびのびと子育てしたい、あるいは親も余計なストレスを感じたくないという場合は、一戸建てがおすすめです。

一定以上の高層階で育った子供は、高所への恐怖感が育たないという話もあり、なるべくなら地上で子育てしたいという考えもあるそうです。

ドアからすぐに無料の駐車場がある

マンションでも駐車場を完備している物件もありますが、大抵の場合は月額の駐車場利用料がかかります。ローン返済に管積に駐車場代にと毎月支払っていては、何のためにマイホームを買ったのか分かりません。

しかし、一戸建てなら敷地内の駐車場が無料なので負担感がありません。

しかも嬉しいのが、ドアを出てすぐの所に駐車スペースがあるケースが多く、雨の日の乗り降りも快適です。重い荷物を積み下ろしする際も楽々です。

マンションですと、敷地内の駐車スペースから建物エントランスに入るまでで一苦労で、そこからエレベーターに階段にと自宅のドアにたどり着くまでが長いのです。

特に小さなお子様を子育て中の家族であれば、駐車場と玄関ドアが近いというメリットは非常に大きなものになります。

災害に強い

マンション暮らしは、冬に暖かく、防犯性も高い、費用はかかるものの管理をしてもらえて建物の手入れが必要ない、など快適な暮らしが送れるのは確かです。

しかし、大地震など一度大規模災害が起これば、機能麻痺に陥る可能性があります。

一番大きいのがエレベーターで、電気が止まってしまうと動かなくなってしまうため、高層階の場合は大変なことになります。大震災の場合は数日間電気が復旧しないこともあり、10階以上の場合は生活できたものではないでしょう。

また、水を屋上貯水タンクに組み上げるポンプが止まってしまったら、水も出なくなってしまいます。大抵の場合は、水道よりも電気の復旧の方が早いため問題にはならないと思いますが、水道管が無事で周りの一戸建てが水道が使えている中、マンションは水が出ないなんてことにもなりかねません。

まあ猛者は、貯水槽に水があるうちに、水をありったけ引き出してバスタブに貯めるなんていう抜け駆けをする場合もあるそうですが。

一戸建てのデメリット

次に一戸建てのデメリットの面を見ていきましょう。

騒音問題を除いて、実際の日々の暮らしの質は案外マンションの方が高かったりする現実があります。最新の一軒家ならともかく、古い中古住宅ですと断熱性や防音性などは鉄筋コンクリート建物には敵いません。

また、立地の面ではどうしてもマンションにはかなわないのが現実です。お金を出せば高立地の一戸建ても可能ですが、限られた予算の中で選ぶとどうしても一戸建てのほうが立地に劣るケースが多くなっています。

古い中古住宅だと冬寒い

最新の高断熱の注文住宅はこの限りではありませんが、古い中古住宅ですと断熱性の面では鉄筋コンクリートのマンションにはかないません。

安普請の施工レベルの低い木造住宅や、築古で断熱材がやせ細っている場合、木造住宅の冬というのはかなり寒いのが現実です。エアコン程度では温まらず、灯油ストーブやガスストーブが必要になることもあります。

断熱材をみっちり施工して、窓が2重ガラスなどになっているような、最新の高価な注文住宅ですとこの点は心配いりませんが、皆が狙うお買い得な中古住宅や、安売りの新築建売ですとコスト優先で住宅性能が劣るケースがあります。

その点、マンションは鉄筋コンクリート造で、周りを他の部屋に囲まれているため、古くてボロくても結構温かいのが特徴です。この点においては一戸建てはどうやっても敵いません。

マンションの高層階と比べると防犯性に劣る

マンションの一定以上の高層階の良い点は、防犯性に優れるという点です。空き巣は侵入困難ですし、オートロックなら悪徳業者の勧誘も避けられます。

一方の一戸建ては、完全ノーガードで玄関ドアが表通りから見えているケースが多いため、どうしても防犯性に劣ります。これはどうしようもない点です。

隣と顔を合わせることすらほとんど無いようなマンションとは異なり、近所付き合いもある程度はこなさなければいけない点などを含めて、人との接触が嫌な方はマンションの方が向いているかもしれません。

同じ値段だとマンションよりも立地に劣る場合が多い

これは仕方がないことではありますが、同じ床面積の同規模物件ですと、一戸建てのほうがどうしても高くなってしまいます。そもそもの土地の持分面積が戸建ての方が全然大きいわけで、土地代で高くなってしまうのは仕方がありません。

したがって、同じ予算で同じ床面積の物件を探すと、一戸建ての方がより都心から離れた郊外の駅になります。また、駅近のマンションに対して、駅からより離れた立地になるのは避けられません。

もちろんお金を出せば都心にも一戸建てはありますし、最寄り駅から考えても駅徒歩1分の戸建てもあるにはあります。しかし高いのです。

限られた予算の中で、希望する面積の物件を探してくれば、どうしてもマンションよりも一戸建てのほうが立地に劣るのは仕方がないことです。

この点を嫌がり、最近の若い世代は、郊外の一戸建てよりも都心のマンションを好むそうです。また、リタイアした世代が、子供が独立して広すぎる郊外の一戸建てを売って、より駅近のマンションに引っ越すケースも増えてきているそうです。

立地が余程良くないと換金性に劣る

不動産というものは、現金や定期預金はもちろんのこと、上場株式などの有価証券に比べても換金性に劣る資産です。価値ある不動産であれば非常に資産性に優れますが、換金には時間がかかります。

特に郊外の戸建ては換金性に劣り、飛び抜けて安くすれば即日売れてしまうこともありますが、相場通りで売りに出しても数ヶ月かかるのが普通です。場合によっては年単位で売れないケースもあります。

ところが駅近の高立地マンションですと、相場通りの値段で出せば、あるいは相場よりもやや安いくらいの値段で売りに出せば、結構早めに売れてしまうことが珍しくありません。高立地物件は人気なので皆探しているのです。

そして東京都心部や神奈川県北部などの人気のエリアは、かなり物件のスペックで相場が決まってきているため、適正価格であればあっという間に売れてしまうことが珍しくないのです。

十人十色の戸建て物件とは違って、高立地マンションはある程度相場が定まっているため、早めに換金することができる資産となるのです。

まとめ

以上、マイホームに一戸建てを選ぶメリット・デメリットを挙げてきましたが、いかがだったでしょうか。

マンションと違って土地の権利と持ち分面積がしっかりしているため、築古になった場合でも資産性が残りやすいのが特徴で、管積などがないため運用コストが安いのが特徴です。そのため資産性やコスト面で見ると一戸建てのほうが有利と言えるでしょう。

ただ、戸建の場合も立地にはこだわらないと、将来資産性が下がってしまうどころか、誰も買いたがらない”負動産”になってしまう恐れがあります。駅徒歩15分以上や、都心主要駅から電車で30分を大きく上回るような郊外の駅の物件は注意が必要でしょう。

一方、住宅性能や暮らしの快適性としては、余程高いしっかりした木造住宅でない限り、マンションに軍配が上がります。下階への騒音には気をつけたいところですが、おおむね快適に暮らせるのはマンションです。

不動産投資という面で言えば、資産性や自由度や運用コストなどの観点から、区分所有のマンションよりも圧倒的に一戸建てです。私は今でも戸建て物件はどんどん買い進めていますが、区分所有マンションには二度と投資する気はありません。※全部自由になる1棟もののマンションやアパートはこの限りではない。

投資という面で言えば一戸建てに軍配が上がりますが、マイホームの場合は自分と家族が暮らすわけですので、生活の快適性をより重視して選ばなくてはいけません。

多少コスト面で高くなってしまっても、都心のマンション、あるいはやや郊外の駅直結マンションなどにしたほうが、通勤や暮らしの快適性は高いかもしれません。

ただ、それでも資産性や一国一城の主というイメージで、マイホームにはぜひ一戸建てをと望む人も多いのではないでしょうか。一戸建ての夢はやはり別格なので、お金がある人は是非、高立地の一戸建てを目標に頑張ってください。

でも身の丈に合っていない高額物件に手を出したら、そう遠くない将来ローンが払えずに競売になってしまうこともあるので注意が必要です。私は何度も競売で一戸建て物件を買ってきたので、そういう人を何人も見てきました。

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