マイホームにマンションを買うメリット・デメリット!今時は郊外の戸建てよりも好立地の都心駅近マンション

そろそろマイホームをということで、マンションを買おうと思っている人も多いのではないでしょうか。

マイホームを考えた時にマンションか一戸建てかという選択は最大にして究極の選択です。きのこたけのこ戦争並みに、ネット上でも定期的に喧々諤々の議論が繰り広げられている、永遠のテーマと言えるでしょう。

そこで本日は不動産投資家でもある私が、投資家目線でマンションのメリットとデメリットを解説していきたいと思います。
戸建てのメリット・デメリットも合わせてご一読いただいて、どちらがいいのかよく見極めてみる必要があります。一生の買い物ですので、選択は慎重に!

マンションのメリット

まずはマンションの特徴から見ていきましょう。今回の記事はあくまでマイホームとして購入するときの話ですので、1棟マンションではなく一部屋での購入、つまりはマンションの区分所有ということになります。

マイホームとして区分所有のマンションを購入することのメリットを確認していきましょう。

立地の良さは集合住宅ならでは

マンションの最大のメリットは立地の良さにあります。都心や比較的都心に素早く出れる駅の駅近ですと、必然的にマンションという選択になってしまいます。

駅近の土地は容積率が大きいため、高層の集合住宅を建築するのに向いていて、駅から離れるに連れてごみごみしないゆとりのある低層の住宅向けの土地になっていきます。これは都市計画として自治体が推進している街のあり方なのです。

もちろん駅近の一戸建てが無いわけではありませんが、非常に高価か、都心まで出るのに非常に時間がかかる田舎の駅になってしまうでしょう。

郊外のベッドタウン駅の駅近や、そもそも都心に住むことを希望する場合は、マンション一択ということになります。

最近人気の駅直結のタワーマンションなどは、雨の日にも傘もささずに楽々と電車に乗れて、驚きの利便性です。駅前には商業施設も集積していますので、住むなら駅に近いに越したことはありません。

駅に近いと値崩れもしにくいため、将来の売却や買い替えを考えた際にも、高立地のマンションというのは非常に有利です。

相場が決まっていて換金性が高い

これは東京都心や神奈川県北部など超高立地のマンションに限った話なのですが、とにかく換金性が非常に高いのです。

不動産は資産として安定はしているのですが、換金性の低さが問題です。キャッシュに変えたいと思った時にサッと換金することができずに、売れるまでに何ヶ月もかかかってしまうものなのです。

その点、東京都心のマンションというのはスペックに応じて相場が出来上がっているため、相場よりも少しでも安く売りに出すと即日売れてしまうのです。

不動産の、とりわけ実需における売買というのは、相場があってないようなもので、どのくらいの値段で売れるかどのくらいの期間で売れるかというのは未知数なのですが、東京都心など超高立地のマンションに関してはその限りではないのです。

防犯性が相対的に高い

3階以上など、高層階になればなるほど防犯性に優れています。戸建てですとどうしても1,2階建てになりますので、空き巣被害に会いやすかったり、凶悪犯罪者の侵入を許しやすかったりします。

オートロックのマンションであっても、侵入しようと思えば人について入るなどいくらでも侵入はできてしまいますが、ノーガードでガラス一枚で外界と接している戸建てに比べれば相対的に安全です。

横のお宅と直接壁で接しているものの、側面には窓がないため、意外と戸建てよりも周囲からプライバシーが守られています。戸建てよりも周りの住人と顔を合わせる機会が少なく、人付き合いも薄いのが特徴です。

また、オートロックが備わっていると、悪質な勧誘などから身を守ることが可能で、完全ノーガードの一戸建てよりも防御が堅牢です。戸建てですと居留守でシカトしても、最悪待ち伏せされたりすることもあります。

寒い冬に断熱性は魅力

冬の暖かさという面では、鉄筋コンクリート造のマンションは、木造の一戸建てとは比べ物になりません。これは地味に相当なアドバンテージです。

最近の高性能な住宅なら、木造でもかなり高断熱の家も増えてきましたが、中古で古い戸建てを買う場合は、かなり冷えやすい家である覚悟が必要です。

中古で少し古い物件を買っても、ある程度は暖かさが保証されているのが鉄筋コンクリート造のマンションなのです。最上階や角部屋など建物の端でない限り、かなり暖かく冬を過ごせるのが嬉しいところです。

最新の木造住宅を新築で建てるのでしたらともかく、昔の戸建を中古で購入するのでしたら、マンションのような暖かな生活には強力な空調機が必要になるでしょう。光熱費もかさみます。

管理人やコンシェルジュ常駐だとホテル並みの利便性

高級なタワーマンションなどになるとコンシュルジュがフロントに常駐していたりして、様々なサービスを受けることができます。

そこまで高級物件でなくても、一定規模以上のマンションになると管理人が24時間管理人室に常駐しているケースが多いので、色々と便利です。

例えば室内ゴミ集積場が完備されていて、決まった曜日でなくても24時間ゴミが出せたりするのは管理人が常駐しているマンションならではでしょう。

宅配便が来て不在だった場合も、管理人室預かりでお願いして、後で管理人室で受け取ることもできる場合も多いです。

また、敷地内や前面道路の清掃や剪定などもやってもらえるために、自分で庭掃除や道路掃除をしなくてもOKです。

マンションのデメリット

メリットが非常に多いマンションですが、当然ながら逆のデメリットも多々あります。

デメリットもしっかり見極めた上で選ばないと、買ってからこんなはずじゃなかったと言っても後戻りはできません。眼の前には35年のローンが積み上がっているのです。

管理費や修繕積立金など維持費が高い

管理人が常駐してくれていて便利な場合も多いマンションですが、その分当然コスト負担があるのです。

管理費は管理人をはじめとした管理会社のサービスを受けるための費用ですが、これが地味に痛い。ワンルームなら3000円から10000円程度ですが、マイホームとして購入するファミリータイプの区分マンションですと、1万円から5万円程度も管理費で取られてしまうのが一般的です。

毎月マン単位で管理費を取られるのでしたら、何のために高いお金を支払って、あるいは35年ローンを組んでマンションを購入したのか分かりません。

この管理費と受けられるサービスの質は全く比例せず、高額管理費を取られるのに管理人が常駐ではなく巡回管理であったり、安いのにしっかり常駐だったりとバラバラです。

マンションを建てたディベロッパーが系列や息のかかった管理会社を管理指定していることが多く、管理会社は管理組合が自由に変更できるものの、面倒でそのままズルズル続いてしまったり住民のコンセンサスが得られずに変更できなかったりで、高い管理費が続いているケースも多々あります。

管理費は掛け捨て払い損の全くの無駄金になりますので、低ければ低いほど良いのです。もちろんしっかり管理が行われていることが前提で。

一方の修繕積立金ですが、これは一概に低いほうが良いとはいえません。なぜならこれは将来の修繕のために積み立てているお金であり、ある意味住人の資産であると言えるからです。

特に中古で買う場合は、あまりにも修繕積立金が安い物件は逆によろしくないのです。安いということは今までのオーナーがあまり払ってこなかったということであり、購入時点で積立金が極めて少ない可能性があるのです。

修繕積立金は、新築マンションを売りやすいように新築時は安く設定されていて、築年数が古くなると高く変更されるものなのです。というより、大規模修繕をするためにお金が足りなくなり値上げせざるを得なくなるのです。

管理費のように払い損の無駄金ではありませんので、しっかりと積立が行えるようなお値段であるほうが良いのです。

とはいえファミリー物件では毎月1万円から5万円程度取られるのが一般的ですので、恐ろしい負担です。管理費と修繕積立金を合わせて”管積”なんて呼びますが、合わせれば3万円くらいからになります。高級マンションの広い部屋だと合わせて7,8万円取られることもありますからね。

もちろん戸建てであっても修繕は必要であり、いつかはかかる修繕費を毎月の月割に均すとそれなりの額になりますが、どう考えてもマンションの”管積”よりは安いです。

維持費で考えれば、明らかにマンションのほうが高いのが現実なのです。毎月のローン返済に加えて”管積”も取られるので、何のために購入したのか、賃貸でも良かったのではないだろうかと、疑問が浮かぶはずです。

区分所有は個人の自由がきかない

前述の通りマイホームとしてマンションを購入する場合は、マンションの一室を買う区分所有になります。これは建物まるごと自分の所有となる戸建てとは大きく異なり、区分所有法という法律に基づいた所有になります。

早い話が自分のものでありながら自分のものでないという感じで、なかなか自由にすることができないのです。あなたが買ったのはあくまで自分の部屋の使用権であり、多くの共用部は皆んなのものです。自分で所有している部屋の中ですら、管理規約で色々と定められていて、自由にリフォームすることもできません。

ちなみに共用部は、自分の部屋の外壁や窓ガラスや窓のサッシ、玄関の扉にも及び、建物の殆どがみんなの共有財産なのです。

修繕や改造、建て替えなどは皆のコンセンサスで決められ、自分が嫌だからと言って拒否することはできません。究極の多数決なのですが、発言権は平等ではなく部屋の面積や所有する部屋数などに比例します。

自由にならずに特に困るのが、大規模修繕や建て替えで、万が一お金をかけた修繕を行いたい住人が多くて、修繕積立金が足りなくなった場合、数百万単位の一時金を請求される恐れがあるのです。うちの部屋は修繕は結構ですので払いませんは許されません。

建て替えはもっと悲惨で、現在は4/5の同意が必要ですが将来は2/3の合意でOKなどもっと緩和される方向で議論が進んでいます。ボロいけど自分はまだまだ住めると思っていても、他の住人が建て替えで合意してしまった場合、1000万単位の費用負担を求められる可能性があります。払えないと部屋を取られたり、建て替え後には大幅に部屋の面積を縮小されたりしてしまいます。

建て替えの恐ろしいのは、多くの場合は老後にやって来るという点です。例えば30歳で築30年の中古マンションを買ったとしましょう。65歳で定年になるとしてその時点でマンションは築65年です。まだ住めますがボロボロになってきて建て替えも視野に入れる頃合いです。

ここで修繕積立金がほぼない状態だったらどうなるでしょうか。年金暮らしの身に1000万単位の建て替え負担金の請求が来るのです。恐ろしい話です。

その点、戸建てであれば、隙間風がピューピュー吹くアバラ屋であっても、住み続ける事はできます。経済的に厳しければ立て替える必要はないのです。
また、家を潰して土地を売って老人ホームや高専賃に入ってもいいでしょう。

老朽化したマンションでは売ることもままなりません。築古のボロボロで立地が悪ければタダ同然で手放さなければならないかもしれません。

資産性が疑問

建物というのはどんどん老朽化していき価値がなくなっていきます。一般的に上モノは20年もすれば価値がゼロになると言われています。これは木造住宅の法定耐用年数が22年であることに関係しているのでしょう。

実際は22年で価値が無くなるわけもなく、実際の売買価格も築22年では土地値よりも大幅に高く上モノの価値が評価されています。

しかし、築40年ほどになると流石に建物としての価値はほぼゼロになり、不動産全体の価値としては土地値よりも安くなってしまう場合が多いのです。なぜなら更地の土地にするために古家の解体費がかかるためで、土地値-解体費が不動産としての価値になります。

それでも土地値-解体費の価値が残る一戸建ては恵まれています。マンションは高層が多いので、1部屋あたりの持ち分の土地は極々僅かです。おまけに高層の鉄筋コンクリート建築の解体費は、2階建ての木造建築の比ではありませんので、都心の高立地でない限り土地としての価値が残ることはほとんどありません。

つまり、建物が駄目になったら、ほぼ何も残らないのがマンションなのです。この点において資産性に非常に疑問が残ります。

それでも築60年から70年ほど建物としての人生を全うして朽ちてくれるのでしたら良いのですが、新しいうちに大規模災害などで全壊してしまったら、何も残りません。あっ、ローンだけは残るか(泣)

実際は管理組合が躯体を含めた共用部の火災保険地震保険を掛けているケースが多く、自分の部屋についてもご自身で火災保険地震保険に加入しているので安心だと思いますが、それで全部カバーできないケースもあります。

一戸建てなら、保険も降りれば土地も残るので再起可能ですが、区分所有のマンションの場合は、色々と悪条件が重なると結構なダメージを負うケースも考えられます。

やはり資産として固いのは建物ではなく土地なのです。もちろん高立地であることが大前提ですが。

ちなみに東京都心の超高立地のマンションにおいてはこの限りではなく、資産性が確保されています。高立地である限り、築50年以上の超築古であろうが、土地持ち分が確保されていなかろうが、マンションとして立っていて人が住めさえすれば資産性があります。

やはり結局はマンションは立地が全てということなのです。マンション買うなら立地重視!これを覚えておきましょう。田舎や駅から遠い立地のマンションはありえません。

小さな子供がいると騒音に気を使わざるを得ない

集合住宅である以上、周囲への騒音には気を使って住まざるを得ないのが大きなデメリットです。1階であれば下階への騒音は気にする必要がありませんが、上層階ですと下階への騒音には気を使う必要があります。

大人が普通に生活する分には全く問題ありませんが、子供が走り回ったりすると下階に響いて、騒音トラブルになったりします。分譲マンションは投資用マンションよりも壁や床の作りが強固で音は響きにくいですが完璧ではありません。

私も子供の頃は分譲マンションの賃貸に住んでいましたが、弟が小さい頃は下階から度々騒音の文句をつけられてトラブルになっていました。小さな子供ですとどうしても廊下を走ったりしてしまうのですが、少しでも走ると下階に響く場合があります。

気にしない人は気にしないのですが、下に敏感な方が住んでいるとすぐに騒音トラブルになります。集合住宅である限り、家の中で少しでも走るようなことは許されません。

子供がいてのびのびと育てたい場合は、一戸建てのほうがおすすめです。マイホーム購入はもちろん、賃貸の場合も戸建賃貸という選択肢があります。

まとめ

以上、マイホームにマンションを選ぶことのメリットとデメリットをまとめてみましたがいかがだったでしょうか。

マンションは非常に多くのメリットがある一方、デメリットも数多いので、マンションを選ぶべきか一戸建てを選ぶべきか選ぶのは容易ではありません。

マンションは同じクラスの物件ですと戸建てよりは駅近の立地の場合が多いため、職場へのアクセスを重視する共働き等の場合は魅力です。また立地が良いということは資産性にも優れます。

その一方、子供がいる場合下階への騒音に気を使わないといけなかったり、維持費が戸建てよりも高かったり、修繕や建て替えなど自分で決められないため周りの決定に振り回される可能性があるなど、デメリットも決して少なくありません。

私は資産性の観点から見ると戸建ての方が優れていると考えています。実際に区分所有マンションへの投資はこれ以上するつもりはありませんが、戸建て投資はどんどん行っていくつもりです。

しかし、マイホームとなると自分が住むわけですから、資産性など投資効率よりも大切なものがあるのも事実です。自分のライフスタイルに合わせて、どのような物件を買うのが自分の生活をより豊かにしてくれるのか考えましょう。

最後にどうしても1つだけ再度言っておきたいのは、マンションは立地が全てだということです。駅から遠く離れているようなマンションには全く価値がありませんので、駅遠のマンションはやめておきましょう。マンションは駅10分以内が基本です。もちろん近ければ近いほど良いです。

戸建てなら駅徒歩15分、場合によっては駅徒歩20分でもイケるかもしれませんが、マンションはありえません。将来売却にも困る”負動産”になってしまいますので注意しましょう。

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