不動産物件の駅徒歩は道路距離80メートルあたり1分で計算。googleマップで調べる方法

不動産にとって非常に重要な立地、とりわけ最寄り駅からの距離や徒歩でかかる時間は大変重要です。

ネットで不動産を探す時に、最寄り駅とその駅からの距離や時間で物件を選ぶ人がほとんどなのではないでしょうか。車社会の田舎を除いて、最寄り駅からの位置関係というのは不動産の価値を決めるかなり重要な要素です。建物は建て直せても、土地の立地は変えることが出来ません。

特に都心はもちろんのこと、都市近郊のベッドタウンにおいても、駅まで歩けるか否かということは賃貸需要に非常に大きく関わってきます。いくら豪邸でも駅から徒歩20分以上離れていれば、需要はかなり限られてきます。

そんなとっても大事な大事な駅からの距離ですが、不動産会社の人間が歩いてみて測っているわけではなく、実は公的に厳密に基準が定められています。

本日はこの駅徒歩の決め方とネットで簡単に調べる方法について解説したいと思います。

自宅玄関から駅の最寄り出入口までの道路距離で決まる駅徒歩時間

最寄り駅からの所要時間ですが、不動産会社の人間が歩いてみて測っているわけではなく、公式に厳密に基準が定められています。

不動産の表示に関する公正競争規約規約第15条(11)に、「徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を表示すること。この場合において、１分未満の端数が生じたときは１分として計算すること。」とあります。

つまりは駅から物件までの道路距離(道のり)の80メートルにつき1分として計算するのです。直線距離ではなく道路距離(道のり)であることが重要です。

また、80メートルに達しない端数の部分は切り上げになります。例えば駅から81メートルの物件があったとすると、徒歩1分ではなく徒歩2分という扱いになってしまいます。

たとえ駅の目の前10メートルにあっても、切り上げなので徒歩0分とはならずに徒歩1分という扱いになるのです。

また、物件のスタート地点は駅に一番近い出入り口で、戸建の場合は玄関前の門です。
一方の駅はどの場所から測るのかといと物件への最寄り口からの距離とされています。

実際は改札口から最寄りの出入り口まで距離のある駅もあり、物件が集合住宅の場合は一番近い出入り口から各戸の玄関まで時間がかかる場合もあり、同じ駅徒歩の時間でも実際は物件によって少し差ができるのが現実です。

また信号待ちなども関係なく距離で決まるため、信号がないルートだと実際は意外と早かったりしますが、信号だらけの都市部では思ったよりも時間がかかる可能性もあります。あと高低差も考慮されていないため、坂の多い地形だと不利になります。

実際に歩いてみると健康な成人の場合は80メートル1分よりも早く歩けることが多いので、マイホームを買う際には実際に自分で歩いてみるのが一番です。

ただ、ここでの話は投資用物件の話ですので、実際に歩いてどうかよりも広告に駅徒歩何分と表示できるかのほうが重要ですので、道路距離が一番重要なのです。

物件調査の際はgoogleマップで徒歩何分か簡単に調べられます

ネットの不動産情報サイトの物件情報や、不動産屋から取り寄せる物件資料には必ず駅徒歩何分かが記載してありますのでその数値を信じても問題ありませんが、たまに間違っていたりすることもあるので、一応自分でも調べてみるのがおすすめです。

ウォーキングメジャー（ローラー距離計）を転がしながら、物件と駅入口の距離を計測するのが一番確実ですが、数ある物件の調査でそんなことをしている暇はありませんので、ネットを使って距離と駅徒歩を調べるのが懸命です。

使うのはgoogleマップです。YAHOOマップにも同じ機能があります。物件の所在地が明らかになったらgoogleマップを使って物件周辺状況や航空写真を見たり、ストリートビューで物件自体や周辺環境を調べる人は多いと思いますが、そのついでに駅との距離も調べておきましょう。

調べ方は以下の通りで非常に簡単です。

今回は私の住んでいる埼玉県の県庁と最寄りの浦和駅の距離と徒歩でかかる時間を調べてみます。

googleマップで埼玉県庁を検索しました。
まずはカーソルを県庁の敷地の駅に一番近い入口に合わせます。赤丸の部分ですね。

そこでマウスを右クリックするとメニューが展開しますので、「ここからのルート」をクリック。

すると左側にウィンドウが出てきます。
一番上のアイコンが徒歩マークになっていることを確認しましょう。

上の方に埼玉社会分化会館と入力されていますが、ここが先程の県庁の入口になります。

その下の欄にはもう一方の「浦和駅」と入力します。これでエンターキーを押して検索します。

すると埼玉県庁から浦和駅までのルートが表示され地図上に描画されます。
距離と徒歩の時間も表示されているのが分かります。

今回は750メートルの道路距離があるため、駅徒歩9分となっています。

しかしちょっと待ってください。駅の部分を拡大してみると、駅側の起点が駅構内中央の改札口になっているのが分かります。

起点は最寄りの出入り口で良いので、この起点をマウスでドラッグ＆ドロップで入口まで動かす必要があります。

起点をドラッグ＆ドロップ（マウスでクリックしたまま移動して離す）しました。

するとどうでしょう。なんと距離が650メートルに縮まり、徒歩8分になっています。
このようにしっかり最寄りの出入り口起点で計算しないと損をすることがあります。

たまにおいしい物件があるし騙されることもある

上記のように改札起点ではなくしっかり最寄りの出入り口で測らないと損をするケースがあります。10分と11分の違い、15分と16分の違いなど、1分がネットでの検索において大きな違いをもたらすケースもありますので、正しく距離を測る必要があります。

たとえば駅徒歩21分のため投資家が誰も見向きもしなかったクズ物件が、改めて測り直してみたらギリギリ20分だったというケースもあります。四捨五入ではなく、1メートルでもオーバーすると切り上げになってしまうため、少しの距離の短縮が1分の違いになるケースが結構あるのです。

徒歩20分超えの物件がギリギリ徒歩20分に収まる意義は大きく、駅なし扱いの陸の孤島と、何とかギリギリ頑張れば駅まで歩ける物件とでは、その価値に雲泥の違いがあります。

逆に酷いケースも有り、明らかに駅徒歩22分位かかる物件を、徒歩20分として売りつけようとしてきたりするケースは多いのです。2分違うと誤差というレベルではごまかせない差なのですが、こういう事を平気でやってくる不動産屋は残念ながら普通にあります。特に投資用物件を取り扱っている業者に多い。

そのためにも業者の物件資料を鵜呑みにしないで、googleマップなどで確認して見る必要があるのです。立地は変えられないので騙されたら悲惨です。