住宅ローンでマイホーム購入は割に合う不動産投資なのか？一生賃貸とどっちが得なの
不動産投資家にとっては、不動産は人に貸して賃料を得るための道具ですが、一般的には自分や家族を住まわすマイホームとしての認識が主でしょう。
不動産投資家であっても家には住まなければいけない訳ですので、投資先に加えて自分の自宅をどうするのかという問題があります。自分のマイホームを住宅ローンを組んで購入するのか、あるいは自分の持ち物件の一室に住むのが良いのか、あるいは他人の物件を借りて住むのが良いのか考えなくてはいけません。
投資物件を買う際には限界まで精査して、無駄のないように投資行動をとっている人でも、ひとたびマイホームとなった瞬間に財布の紐が緩んでしまうというのは珍しいことではありません。
しかし、他人に貸す投資物件であれ、自分や家族が住むマイホームであれ、同じ不動産投資なんだということを認識する必要があります。投資物件と同じようにお金を借りて購入して、投資物件と同じように老朽化して価値が低減していくのです。
にもかかわらず、何故かマイホームとなると無駄に豪華な注文住宅を新築で建ててみたり、普段は絶対に投資しない割高な高級エリアに買ってみたりと、投資として考えると実に無駄な行動をとってしまうのです。
あなたがもう十分な純資産を持っていて、借入もかなり減ってきていて、これから資産規模の拡大をキリキリ追い求めるのでなければ、自分のクオリティ・オブ・ライフ向上のために豪華な新築のマイホームを建てるのも良いと思います。
しかし、これから資産規模を拡大していこうとしている投資家が、自分の家だけ無駄にお金を使い、投資効率を下げてしまうことはナンセンスなのです。
マイホームではなく投資用物件として購入判断を
自宅をどうするのかという問題は、実は投資物件をどうするのかという話と全く同じです。つまり普段自分が不動産投資に値すると思う物件であれば、自分用の自宅としても購入してよいということになります。
あなたは不動産投資用物件として、都内一等地の大きな敷地に新築で一戸建てを建てたりしますか？投資利回りから考えて、とても割に合わないのは想像に難しくありません。ならマイホームとしてもそんなものはダメです。
あなたは都心湾岸エリアの分譲タワーマンションを投資用に買いますか？
数年前の都心のタワマン投資ブームの頃ならキャピタルゲインが狙えましたが、今後は値が落ちる一方ですし、維持費を引くとインカムゲインも利回り低すぎて話しになりません。ならマイホームとしても買うのはダメでしょう。
投資として計算して利回りが低い物件はマイホームとしても買ってはいけないのです。マイホームと投資用物件という区別ではなく、あくまでも全て投資なんだという視点で考えなくてはいけないのです。
なぜなら、投資用物件であれマイホームであれ、金融機関からしたら同じ持ち物件の内の一つであり、投資用物件を買うための事業性融資であれマイホームを買うための住宅ローンであれ、金融機関からしたら同じ総負債額の一部だからです。
マイホームと住宅ローンは投資とは別物で分けて評価してくれるということはありません。マイホームだろうが投資用として見た時にクソ物件であれば、借入をしてクソ物件を買った投資家として見られてしまうのです。
住宅ローンで中古の一戸建てを購入するのはおすすめ
ということで、投資用としてみても利回り的に美味しい物件を購入するのが正解なのです。つまりは都心の新築物件とは真逆の、郊外の中古戸建が正解ということになります。
東京にすぐに出られる好立地の中古の戸建物件です。別に利回りが回ればファミリータイプの1棟マンションや1棟アパートを買って、その中の1室に住んでも良いのです。
一方、都心であれ郊外であれ、新築であれ中古であれ、マンションの1室を買うのはあまりおすすめしません。簡単な話で、あなた区分所有物件なんかに投資するんですかという話です。
区分所有なんて中級以上の不動産投資家であればまず買うことはありませんが、なぜか自分で住むマイホームとなると買っている人が大勢いるのです。あくまでも投資家目線で考えなくてはいけません。
あくまでも郊外の一戸建てや一棟物といった投資目線で見て購入に値する物件であればマイホームとしても買う価値があります。
利回りが低いのを覚悟で都心に投資を行っている投資家さんも居ますが、あくまで自分が納得できる利回りが出て投資として自分が納得できる範囲であれば購入しても良いでしょう。
しかし、その場合も業者の建てた建売新築やタワーマンションなんかには投資をしませんよね。そういうことです。自分が投資としては絶対に買わない豪華な物件や無駄に利益の乗った物件を、マイホームだからと判断基準が緩んで買ってしまうことが怖いのです。
都心に住む必要がある場合はどうすればよいのか
本業のサラリーマンとしての仕事や、その他事情により都心に住む必要がある場合は、自分は郊外に投資を行い、逆に都心の物件を自分が借りるという手もおすすめです。
自分が投資するのは投資効率の良い高利回りの郊外で、逆に自分は投資効率の悪い低利回りの都心物件を借りて住むわけですから、その利回り差が自分の利益となるのです。
自分が借りる分には、大家さんの利回りが悪ければ悪いほど得をするわけですから、逆に新築物件やタワーマンションがお得だったりします。
一生賃貸と購入はどちらがお得なのかは買う物件次第
さて、マイホームを購入するなら投資として考えても買うに値する物件にするべきという話をしてきましたが、一生賃貸暮らしと購入を比較するとどうなのでしょう。
このテーマは不動産投資家以外の一般層でも度々話題になる永遠のテーマみたいなものですが、比較する特集記事によっても結論が違ったりします。
しかし、ああいった一般層ターゲットの記事は、あくまでも新築のマイホームを買うことと賃貸を比較しているので、明らかに賃貸の方が有利な戦いです。当たり前ですが、新築は購入する時点でプレミアムがごっそり上乗せされているので不利なのです。
これが中古住宅の購入と一生賃貸だったらどうなるのでしょう？どこをどう考えても中古住宅を買ったほうがお得ということになります。
なにしろ不動産投資というのは、中古住宅を買って、それを賃料を取って貸して利益を出すわけです。一生賃料を払うよりも中古住宅購入のほうがオトクでなければ、そもそも不動産投資から利益が出るわけ無いですからね。
つまりは不動産投資として投資に値する物件であれば、一生賃貸よりも購入したほうが明らかに得ということになります。
長い目で見れば新築ですら一生賃貸より得なのは、新築投資が成り立つことから考えても明らかです。ただその場合も、ディベロッパーの利益のタップリ乗った建売や、ハウスメーカーの宣伝費のごっそり乗った注文住宅ではなく、ギリギリまでコストを削減した新築1棟物である必要があります。
結局のところ、マイホームを買うにせよ投資家目線で判断して、投資に値する物件を買えば損はないということなのです。
私なんて10万円以上で貸している戸建てなんか含めて、そこそこ良いお値段取っている一戸建てをゴロゴロ持っていますが、自分は家賃2万円少々のワンルームマンションに住んでいますからね。このケチさが資産を拡大するコツです。
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