水害リスクも不動産価値に影響を与える時代に!川の近くや低地はハザードマップ確認

2019年10月12日の台風19号凄かったですね。

暴風はまあ思ったほどではなく、先日千葉県に大損害を与えた15号のほうが凄かったなという印象でしたが、雨量が半端なかった。

私は、会社の倉庫の屋根が吹き飛ばないか、夜遅くまで待機していました。

倉庫のある埼玉県では、13日に変わる頃にはすっかり雨も上がり、これで一安心と思い会社の倉庫から家路につきました。

ところが翌13日の朝になって、倉庫に出社してみると、どうも様子がおかしい。倉庫前の道路に大量の車が路上駐車されていたのです。

何事かと思ったら、倉庫の目と鼻の先の道が水没しているではありませんか。本当に紙一重のレベルでした。

北陸新幹線10編成が水没した長野県の千曲川の大氾濫をはじめ、宮城県、福島県、栃木県、茨城県などでも河川の氾濫が起こりましたが、氾濫箇所で言えば我が埼玉も相当なものでした。

治水の進んだ荒川や利根川といった大河川はなんとか持ちこたえたのですが、荒川へ注ぐ入間川の支流である土岐川や越辺川は数箇所で氾濫を起こし、川越市、坂戸市、東松山市に大水害を引き起こしました。

いずれも堤防が決壊したらしく、短期間で一気に町に水が流れ込んだようです。周辺は通行止めになっていて、取り残された人も多かったらしく少々混乱していました。

しかし、危ないところでした。本当に倉庫の10m先まで水が来ていましたからね。冗談抜きに1メートルの標高差が明暗を分けました。

本当に100m位先では、駐車場に並んだ車が屋根まで丸ごと水没しているレベルでしたからね。

私はこの倉庫を競売で購入したのですが、今まで水没なんて想像もしていませんでした。

購入後に市の水害ハザードマップでチェックして、危険がある地帯であることは知っていましたが、今まで大雨のときでも危険を感じたことはなく、青天の霹靂でした。

今回も河川の水量のキャパ的にはギリギリ問題なかったようですが、いずれも川と川の合流地点の近くで堤防が決壊したようで、支流の脆弱性が露になりました。

そりゃ東京に流れ込む荒川の本流なんかは、ものすごい金をかけてすんごい堤防を整備していますし、専用の調整池や水門などをコントロールして、隅田川や荒川といった東京に流れ込む川の水量を治めることができるようにしていますからね。

田舎の支流なんて知ったこっちゃねえという感じでしょうか。まあ、田舎なんて所詮こんなものですよ。今回のことで水害リスクについて、本当に思い知らされました。

ハザードマップで水害や土砂崩れなどのリスクを確認しよう

今回、水害があった地域は、予めハザードマップで警告されていた地域に見事に合致していて、やはり危ない場所は危ないんだということを思い知らされました。

ハザードマップどうですか?自分の住んでいる地域のハザードマップのチェックしっかりしていますか?

「自分の住んでいる市町村 ハザードマップ」で検索すれば、市のホームページのハザードマップの載っているページを見つけることが出来ます。

オンライン上で簡単にマップを確認できるので、今すぐに見てみましょう。

浸水可能性のあるエリアが分かりやすく表示されていますので、自分の住んでいる場所の危険度がすぐに分かります。

今までぜんぜん大丈夫だからといって、これからも未来永劫安全なわけではありません。

私も8年くらい今の倉庫を使っていますが、今回初めてとんでもないリスクに直面しました。超ギリギリで回避はできましたが。

自分の自宅や賃貸で住んでいる場所が、浸水可能性のあるエリアであった場合は、それなりの備えをしておく必要があります。

マンションで3階以上であるなどの場合は水没する危険は低いかも知れませんが、しばらく外に出られなくなる可能性もありますので、水や食料などは備蓄しておいたほうが良いでしょう。

モバブーなども常に充電しておきたいものです。ミニソーラー充電システムなどがあればより良いですね。

一戸建てなど1階の部屋に住んでいる場合は、土嚢を用意しておいたり、貴重品をすぐに2階に運べるようにしておくなどの準備が必要です。

何よりもすぐに逃げ出せるように避難所を確認しておいたり、雨量的に夜間が危ない場合は念の為避難しておくのが無難でしょう。

水害リクスはある日突然露になりますので、あらかじめリスクを調べておいて、様々な準備をしておくことが大事です。

今まで不動産価値の試算であまり考慮されていなかった災害リスク

近年、不動産を購入したことがある方なら分かると思いますが、契約時には必ずハザードマップを渡されます。

重要事項説明において水害リスクについて説明がある場合もあるでしょう。

不動産業界においても、徐々にその土地の災害リスクについて重要視するような傾向になってきました。

ただし、今日でも災害リスクが不動産価格に完全に織り込まれているかといえばそうでもないと思います。まだまだ災害リスクについては軽視されていると思います。

地盤が悪い低地や川の傍などは、今までも相対的に地価が安い傾向にはありましたが、それでも少しでも安い土地を求める層は絶えませんので、一定の需要があったわけです。

比較的リスクの低い、地盤の良い台地・丘陵地は限られていますので、誰もが安価に住めるわけではありません。

しかし、これからは少子高齢化に伴う立地選別の時代です。皆が住みたい便利で安全な土地はますます高くなり、不便で危険な立地はますます価値が落ちます。

まだまだ利便性のほうが重要で、駅近などの立地条件が価格を決める主要因ですが、これからは徐々に災害リスクなども人気を分ける要因となってくるでしょう。

同じくらいの立地条件であれば、川の近くの低地よりも、急坂でない程度の高くなっている台地のほうが良いのは言うまでもありません。

今回思い知りましたが、本当に1,2メートルの標高差が明暗を分けるのです。

私の倉庫の標高があと1メートル低かったら、冗談抜きで数千万円分の在庫がダメになっていたでしょう。保険もかけていますが、全部はまかないきれません。

これからマイホームを購入しようと考えている方でしたら、ぜひ利便性という意味での立地だけではなく、災害リスクという意味での立地も重視して選びましょう。

不動産投資で物件を購入する場合はどうでしょう

自分が住むマイホームの購入であれば、災害リスクを考慮して選ぶのは当然ですが、賃貸用の物件を取得する場合はどうなのでしょうか。

これは難しいのですが、当然大前提としては災害リスクのない安全な立地を選ぶことが重要です。

しかし、不動産投資のための物件を探している人はよく分かると思いますが、これがダメあそこがダメと物件を値踏みしていると、永久に買うことができません。

完璧な物件なんてありませんし、問題のない完璧な物件に近づくほど価格が上がって、利回りが下がりますので、投資として成り立ちません。

マイホームとは違って、妥協できるところは妥協して、リスクと利回りを天秤にかけて投資対象を選別することが求められるのです。

当然、災害リスクを考慮した立地よりも、駅からの徒歩時間など利便性を考えた立地条件が優先されるのは言うまでもありません。

ハザードマップで少々危険とされている低地にあっても、駅から徒歩圏内で高利回りの物件があって、これを災害リスクを理由に買わない投資家がいるでしょうか?

そんな良い物件を、浸水リスクを理由に買わないようであれば、多分一生買えません。ある程度は妥協をしないと、利回りが回る物件取得は不可能です。

一方、明らかに限界を超えたリスクを抱えた立地は、投資対象としても絶対に取得すべきではありません。

崖下までの高低差が10メートル以上あるような異常なレベルの擁壁地などは、大変危険ですので止めておいたほうが良いでしょう。

崖下立地も同じで、下に住んでいる方が余計に大リスクです。

以前、横浜市の10大危険崖地の物件を見に行ったことがあるのですが、よくこんな所に住宅を作ろうと思ったなと唖然とするレベルの断崖絶壁でした。

マイホームはもちろん、投資対象としても、異常な崖地の購入は避けましょう。坂の多い横浜市では当たり前の、2階位の高さの擁壁でしたらまあ問題はないでしょう。

山を切り開いて作ったような新興住宅街も危険です。裏手が山になっているような立地ですね。

何年か前に広島市の住宅街で裏山が崩れた大規模な土砂災害が起こりましたが、ああいった背後が斜面になっているような立地は、大雨の時に大変危険です。

概して言えるのは、斜面に建っている物件は危険だということです。

水害で浸水しても、しっかり準備しておけば死ぬことは稀ですが、崖地の土砂災害は洒落になりません。

投資物件であっても、崖地はなるべく避けたほうが良いでしょう。自分が住まないからといって、あまりに危険な物件を人に貸すのは良い気分ではありません。

利便性が高い好立地な土地は災害リスクも少ない?

投資においては、災害リスクからの安全性よりも、利便性で有利な立地が大事なのは言うまでもありませんが、実はこの二者は二律背反でも無いのです。

今回ハザードマップを色々眺めていて思ったのですが、私がよく物件を買っている埼玉県内の東武東上線沿線やJR沿線で考えると、駅近の好立地は結構な割合で水害リスクが少ないということです。

鉄道は昔からある発展した街を繋ぐように敷設されて、その間の何もない原野に新駅ができて新しい街が出来ていくわけで、自然と昔から人が住んできたリスクの少ない土地を通っているわけです。

埼玉県で言えば東部は全体が低地になっているので、東部を走る東武伊勢崎線(スカイツリーライン)でいえば、ほぼ全線が低地なので関係ないのですが。

私がよく買う東武東上線は武蔵野台地の丘陵地帯を走るので、線路周りはかなりの割合で高台になっています。

伊勢崎線と東上線の間を走るJRが通っている辺りも低地帯ではあるのですが、線路の周辺は周囲よりも少しだけ高くなっていて相対的に良い土地です。

したがって、駅近の立地を選んでおけば、一部を除いて自動的に少し小高くなった水害に強い土地になる事が多いのです。

やはり昔から人々が住んできて街になってきた場所は、災害にも強い傾向にあります。

逆に、高度成長期以降に、原野や山の斜面を切り開いて新しく開発したような新興住宅地は、昔の人は見向きもしなかった災害に弱い地域ですので、災害リスクがあるのです。

東京都内なんかも同じで、昔から街があった山の手は高台で強固な土地で、江戸時代あたりから埋め立て事業が始まった江戸川区や江東区あたりのエリアは脆弱です。

先の台風19号で氾濫はしなかったものの排水の限界を超えて水浸しになり、うんこ禁止令のタワーマンションが出るなどの大混乱に陥った武蔵小杉などは、低地を新しく開発したような地域ですよね。

一方、その対岸にある田園調布や自由が丘などの昔からの高級住宅街は、高台になっています。高級住宅街って選ばれるだけあるんですよね。

(なんか田園調布も一部冠水したらしいですね。たぶん町の中で一番低いエリアだと思いますが。)

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