東京都心のタワーマンションを購入すると後悔する?賃貸のほうがメリットが大きい

近年人気を集めているのが都心のタワーマンションですが、マイホームとしてバカ高い東京都心のタワマンを購入するのってどうなのでしょうか?

2018年後半になって失速気味、今年2019年に入って完全に勢いを失いつつある都心のマンション販売ですが、値段がこなれたマンションはともかくバカ高のタワマンは失速気味が尋常ではないという話です。

もともと高すぎる上に、ここ近年の異常な物件の高騰で、都心のマンション価格は明らかに庶民が入手できる値段の範囲を超えています。

本日はタワーマンションを購入するのはありなのか否かという話を解説していきたいと思います。

高くても憧れは消えないと思われまして、少し値段が下がれば相変わらず馬鹿売れが予想されますが、そもそも値段以外にも色々とデメリットの多い不動産になりますので、しっかり特徴を覚えておく必要があります。

買ってから後悔している人は実は多いとも言われていて、新築時から時間が経たない昨今はともかくとして、あと10年20年するとタワマンのリスクが顕在化してくると言われています。

タワーマンションとは?明確な定義はあるの?

そもそもタワーマンションというものはどういったものなのでしょうか?

建物の構造として法律で明確に定義されているわけではなく、単純にタワー状の高層マンションをそう呼んでいるに過ぎません。

共有の土地面積の割に高層で床面積や世帯数の大きなマンションと考えればよいでしょう。階数等の明確な定義があるわけではありませんが、おおよそ30階以上のマンションを呼ぶことが多いようです。

見た目の形状だけではなく、1階にフロントやロビーなどが整備されていて、場合によってはコンシュルジュなどが常駐しているケースもあります。

その他、色々と共有の施設が充実していて、住人専用のジムやキッズルーム、シアタールームや会議室、展望ルームなどが用意されている物件も多くなっています。

どの物件も一般的なマンションよりも高級志向の作りになっていて、売り出し価格や毎月の管理費修繕積立金も非常に高額です。単純に最高級マンションと考えるのが妥当でしょう。

タワマンのメリット

メリットとしてはやはりその圧倒的ステータス性でしょう。特に高層階の景色は圧巻で、住むだけで非常にわくわくすることは間違いなしです。

私も昨年、親戚が武蔵小杉に買った物件を見せてもらいに行ってきましたが、まあ素晴らしいですね。確かに良いものですよあれは。

駅からほど近い物件に入ると、ホテルのような2階吹き抜けの天井が高いロビーが広がり、高層階専用のエレベーターに乗るとあっと言う間に高層階に到着します。

部屋に入ると意外と普通の新築マンションという感じでしたが、リビングの大きな窓から広がる光景は低層マンションとは次元の違うものでした。確かにこの特別感はタワーマンションならではです。他の建物では味わえない特別感があるのは確かです。

そして超高層階なのですが、全く恐怖感がないのが意外でした、私は高いところが嫌いなので、入っただけでソワソワして、毎日住むなんて絶対無理だと思っていたのですが、窓が足元まで無いからかホールド感があり、あまり高さを感じさせません。

正直窓から見える景色意外は全然普通の良いマンションという感じなのですが、むしろ共有スペースにこそタワマンの真髄があるといえます。

共有のジムやキッズルームなど特に使わない人にとっては無駄でしか無いようなスペースが数多くあります。事前予約制のシアタールームや多目的ルームなどもあり、居住者が会合やパーティなどを開くことも出来るようです。

一番大きいのは最上階付近にある展望ルームで、多くの物件で事前予約なしに誰でも寛げる大きなロビーがあります。私が行った物件は屋上も開放されていて、寝転がれるベンチなどが多数並んでいました。360度のパノラマが楽しめる見事な眺望で圧巻でした。

意外と普通のマンションと変わらないものの、初めて招待された時のインパクトはやはり大きいものでしたので、人には自慢できるでしょうね。

まさにステータス性こそ最大のメリット言えます。

タワマンのデメリット

さてデメリットですが、これがもうゴロゴロあるんです。

憧れだけでタワマンに手を出すと、買ったばかりなのに早速後悔することにもなりかねません。本当にしっかり勉強して、納得してから契約しないと、一生を棒に振ることになりますよ。

管理費・修繕積立金が非常に高額

先程述べた通りメリットとして施設やサービスの充実がありますが、その分コストも大きのです。様々な設備の管理費は当然月々の管理費に含まれていますので、その額は膨大です。

そもそも、分譲マンションの最大のデメリットであるのが管理費と修繕積立金で、これが下手をするとワンルームマンションが借りられるくらいの額を取られてしまうことになります。

普通のマンションですらファミリータイプの広さですとバカ高いのに、様々な設備の維持費が含まれるタワーマンションはさらに高額です。

管理人常駐どころか専属のコンシュルジュまでいる物件もあるタワマンですが、それらはタダではなくしっかり管理費にコストが加算されているのです。

あまり手厚いサービスが好みでない人にとっては、むしろ毎月自動的に無駄金を支払っているようなものです。

そして、毎月の修繕積立金も普通のマンションよりも高いですからね。普通のマンションよりも高層なので当然です。

タワマンが本格的に普及したのが今世紀に入ってからですので、まだ際立って大きな大規模修繕が行われたケースはありませんが、その額は天文学的になるとも言われています。

外壁を塗り替えるだけでも、普通の低層マンションに足場を組んで塗り替えるのとは訳が違います。屋上からゴンドラを降ろして清掃したり塗り替えを行うともいわれていますが、肝心のゼネコンからしても未知数とも言われています。

そもそも、修繕積立金というのは将来足りなくなるものなのです。未来永劫新築時の値段が続くと思ったら大間違いです。これは普通の低層マンションでも同じことです。

売り出し時に、将来に渡る修繕計画のシミュレーションが行われて、それを月々で割りだして修繕積立金の月割額が決められますが、これが残念ながら均等割になっていないんですな。

新築時の負担が軽く築年数が経つほどに負担が重くなるように設計されているのです。理由は簡単で修繕積立金が高いと新築で売り出しても売れないからです。

本来必要な金額よりも安い金額で設定して新築で売り出して、築年数が進んで積立が足りなくなったら値上げするというシステムなのです。契約書のどこかに小さく将来値上げするケースがございますと書かれているはずですよ。というか、むしろ値上げされないケースこそ無いんですけどね。

普通の低層マンションでも値上げが当然なのに、具体的な工法も定まっていなければ、そもそも歴史が浅く劣化の進行具合もよく分かっていないタワマンの修繕積立金が将来どうなるのか誰にも分かりません。

新築に近い今ですらバカ高いのに、将来さらに桁違いに値上げされたら、支払えない人が出てくるかもしれませんね。そうなれば管理体制崩壊です。

余程都心の高立地でないとむしろ資産性に劣る

購入時の値段が高ければ資産性が高いというわけではないのが物の値段の難しいところで、プレミアが乗っていれば乗っているほど実態価値よりも高い値段で売り出されているのです。

タワマンなどその最たるもので、土地や建築費などに比べて売り出し価格は高いものになっています。広告宣伝費などに高額がかけられている他、デベロッパーの利益も分厚くなっています。

そもそも、集合住宅の区分所有自体が、共有持分である土地に担保された価値ではなく、上モノのコンクリートの固まりを買っているに過ぎないのです。

ここが集合住宅の区分所有と一戸建ての最大の違いで、何かあっても一戸建てであれば最悪土地が残りますが、集合住宅は土地すら残りません。共有の土地を築面積で割った分の持ち分こそありますが、そもそも上モノの解体費でトントンが関の山です。

床面積に比べて極端に土地が少ないタワマンの場合、立地によってはヘタをすれば土地代だけで解体費が賄えない可能性すらありえます。一等地が多く土地の価値は大きいのですが、高層建築の解体費もまた膨大です。

タワマンの設計寿命は100年を超えるとも言われていますので、終の棲家にするという意味では特に問題ないのですが、世の中何が起こるか分かりません。火災地震保険は飛んできた弾道ミサイルで被害を受けた場合やテロ攻撃で破壊された場合などは1円たりとも保証されません。

中古売買という意味での資産性に関しては、高立地であればむしろ何の問題もありません。タワマンは都心の超駅チカが多いので全く問題ないでしょう。

ただし流動性・換金性という意味では、中古価格も高額なタワマンは普通のマンションよりも劣る可能性が高いので、立地に劣ると大変なことにある可能性があります。

都心の人気駅の駅近や駅直結ならOKですが、最近話題の東京湾岸の埋立地、例えば江東区の駅から意外と離れたやや割安なタワマンだと、ひとたび需給バランスが崩れた将来、一気に悲惨なことになりかねません。

多分3日で飽きる

私はゲストとして訪れましたので、確かにそのステータス性には驚きましたが、自分が買って住むとなれば話は別です。

多分あの景色にも3日と経てばすっかり慣れてしまうでしょう。1ヶ月も住めばすっかり日常の光景となり何の感動もないはずです。ゲストを呼ぶときだけそのステータス性を再確認することになるでしょう。

充実した施設も、いざ住んでみれば意外と使わないものです。人によってはジムなんかは有り難い施設ですが、いうて本格的なスポーツクラブやジムに比べると施設は相対的に貧弱ですからね。

駅近の高立地だけはいつまで経っても圧倒的な利便性ですが、これって別にタワマンでなくても駅近物件選べば良い話ですからね。タワマンの良い点というわけではありません。

投機目的で中国人などの外国人が所有している部屋が多い

私がお邪魔した武蔵小杉の物件ですが、屋上の共有スペースに中国人が多いのに驚きました。中国人の富裕層が所有しているケースが多いと聞いていましたが、実際にたくさん住んでいるのがよく分かりました。欧米人もチラホラいましたね。

もはや東京近郊ですと外国人住人の数は多く、私の所有する物件にも外国人が住んでいるものもありますので、何人が住んでいても別に全く問題ないのですが、所有権までとなるとやや心配です。

というのもネットニュースがソースに過ぎないのですが、中国人で買うだけ買って管理費や修繕積立金を一切払わない輩がいるというのです。

この問題は人種問わず、私の所有する区分所有マンションでも滞納者の存在は問題となっていますが、外国人の滞納率は特に多いと聞きます。

キャピタルゲイン狙いの投機目的も多いと言われているタワマンは外国人保有も多いのでやや心配です。転売時には滞納分は精算しないといけないので大丈夫なはずですが、転売先がまた外国人だった場合未知数です。

管理組合が裁判起こして最終的に区分所有権の差し押さえまでやるってなかなか現実的ではないので、結構大変な問題です。まあタワマンに限らず区分所有の限界とも言えますが。

免震構造ゆえに強風や台風で揺れる

タワマンに限らず最近の高層の高級マンションは免震構造になっているケースが多いです。

支持層まで地中に打ち込まれた杭と建物の間には、積層免震ゴムがかまされていて、こちらが地震の揺れを吸収します。少し前に問題になった東洋ゴムの偽装問題はこの部分ですね。

一方、同じく少し前に問題になったKYBのオイルダンパーの偽装問題は、制震構造とよばれる部分で、建物の躯体自体が柳のようにしなることで揺れを受け流すものです。

このしなりが結構厄介で、実際に見ると驚くほど建物が歪んで揺れるんですよね。東日本大震災の時に西新宿の高層ビル群が嘘みたいにしなって揺れる動画がYOUTUBEに上がっています。

これ大地震の時だけでなく、強風なんかでも少し揺れるらしく、台風の時にはかなり不快なんだとか。私がムサコの物件に行った時は穏やかな天候で揺れなど微塵も感じませんでしたが、実際の台風の際はどうなのでしょうか。

私は住んでいないのでサッパリ分かりませんが、ネットの口コミでは揺れるという声が多いので、多分揺れるのでしょう。住んでいる人に話を聞いてみたいものです。

住宅ローンで新築で購入するのはどうなの

さて、色々とメリット・デメリットを見てきましたが、ずばり新築で売り出している分譲タワマンを購入するのってどうなのでしょうか?

まあ結論から言ってしまうと、私的には絶対なしですな。やはり色々リスクが大きすぎますよ。

まず高い。東京近郊のタワマンですと最低でも7,8000万くらいしますからね。まともな広い部屋だと億超えてしまうことも当たり前です。

うーん、それって都内に狭小一戸建てが買えるし、東京近郊の高立地な場所に広い新築一戸建てが買える値段なんですよね。中古だったら東京近郊の高立地に豪邸が買えますよ。

住宅に億近くって考えられませんな。7,8000万って庶民が住宅にかけていい値段じゃないでしょう。いやキャッシュでポンと買える富裕層兄貴ならいいですよ。

でもねえ、世帯年収1000万円台前半くらいのハイクラス共働き若夫婦とかがローンで買っていますからね。私が訪れたムサコの物件も、私よりも若いアラサー前後の夫婦が多いのにびっくりしました。

夫婦で一流企業で働いているハイクラス共働き世帯だと、億に迫る物件でもローンで買えてしまうんですよね。でも銀行の審査が通るからといって買っていいというわけではない。

7,8000万ってローンで買っていい値段じゃないですわ。何かあってどちらかが働けなくなったらどうするつもりなんでしょうか。今後、破産者が続々出てくるかもしれません。

というかね、不動産投資家目線から見て、マイホームにそんな金払うってマジキチにしか思えないんですけど。その金調達できるなら賃貸用アパート買うだろ常識的に考えて。そんでもって、入ってくる家賃の一部でタワマン借りて住めばええやん。

中古で購入する方が良いのか

ならば中古ならどうだという話ですが、中古でもダメですな。だって全然安くならないんですもん中古でも。

タワマンというか、都心の高立地マンション全体に言えますが、とにかく値段が落ちない。築年数が進んでも意外なほど値段が落ちません。

ここ数年で考えれば、数年前に買った値段よりも今売る値段のほうが値上がりしているケースがほとんどでしょう。数年間タダで住んだ挙げ句、高く売れて儲かるという。

そろそろ都心の物件価格は下降局面に入ってきていますのでこれからは分かりませんが、タワマンは人気なので大きく値落ちすることはないでしょう。

あまり値段が落ちない以上、中古でもあまりおすすめはできませんな。

どうしても住んでみたいなら賃貸がおすすめ

タワマンのステータスは凄いものですが、デメリットも非常に多く、何よりも値段が非常に高いので購入するのは全くおすすめできません。

しかし、どうしてもタワーマンションに住んでみたいという人も少なくはないでしょう。そういう人は、賃貸で住めば良いのです。物件数は少ないものの、賃貸物件もあるのです。

えー!タワマンを借りて住むなんて高いんじゃない!と思う人も多いと思いますが、まあそのとおり高いです。

でも買うよりは安いですよ。多分購入時の値段と比較すると、相対的に家賃は意外と高くないと感じるはずです。

マイホームも不動産投資案件と考えると、投資効率を考えると利回りの高い物件を購入する方が良いのです。すなわち、都心よりはやや郊外に、新築よりも中古を、無駄にプレミアが乗っていないお買い得なグレードをということになります。

都心のタワーマンションはこの逆を行くので、投資利回りが大変低く、効率の悪い投資と言えます。

ただ、投資利回りが低いということは、借り手からすると逆にお得ということになります。つまり、タワーマンションは買うよりも借りるほうが圧倒的にお得なのです。

賃貸ならデメリットもほとんど関係ありません。

家賃が高くても、バカ高い取得費や毎月の高額な管理費修繕積立金は大家が負担しています。

将来の大規模修繕や、オーナーの構成の問題や物件管理の複雑さや難しさとも無縁で、気軽に住むことが出来ます。飽きたり嫌になったり、何か問題が起こったら、すぐに退去すれば良いことなのです。

それでも買うつもりの人でも、一度試しにかなり狭めの部屋を借りてみてはいかがでしょうか。物件によっては単身者用に近いかなり狭い部屋もあって、場合によっては月20万円以下で住める部屋もあります。

一生の買い物になりますので、買ってからこんなはずじゃなかったと言っても、もう取り返しがつかないのです。

検討している期間、そして買う瞬間は最もテンションが上っているので、冷静さを失い判断を誤る恐れがあるので注意しましょう。

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