アパートとマンションの定義と違い!防音・防寒など特徴 大家のメリット・デメリットも解説

突然ですが皆さんはアパートとマンションの違いって分かりますか?

5階以上など高層の建物がマンション?
でも3階建てのマンションもありますよね。

木造ならアパート?
でも鉄骨建てでもアパートと呼ばれる建物はありますよ。

本日は非常に分かりにくいアパートとマンションの違いについて解説していきたいと思います。アパートかマンションを賃貸で借りたいと思っている方、不動産投資を考えていてアパートかマンションか投資先を悩んでいる方、必見ですよ。

アパートとマンション 両者を区別する明確な定義はありません

いきなり結論ですが、マンションやアパートという区分に明確な定義はありません。何となくイメージでマンションかアパートと呼んでいるだけなのです。法律で明確に基準が決まっているわけではないのです。

建物の登記簿にマンションやアパートなどと記載されているわけではありません。あくまで記載されているのは木造や鉄骨造や鉄筋コンクリート造などの構造と、何階建てかという情報だけなのです。

マンションやアパートなどという呼び方はあまり重要な意味をなしません。メゾンやコーポなどもそうですが、あくまでも集合住宅の呼び方の一つに過ぎません。

日本では主に高層で鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造のものをマンション、低層で木造や軽量鉄骨造のものをアパートと呼んで区別しています。

不動産の売買や賃貸付の際に、お客さんが検索したりするうえで便利だからです。マンションやアパートと分類されていると、大体のイメージから自分の希望する物件を探し出しやすくなります。

あくまでも一般的に思われているイメージを基に、不動産情報サイトに掲載する不動産会社が勝手に分類しているに過ぎません。サイトによって掲載基準はあるそうですが。

建物の構造上の違い(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など)

アパートとマンションの違いを考える上で、みなさんが一番イメージしやすいのが建物の構造ではないでしょうか。

前述の通り分類に法的に定義はありませんので、一般的なイメージでアパートとマンションが分けられています。

掲載するサイトや不動産会社によって分け方は微妙に違うそうですが、概ね以下のような分類になっています。

木造

一般的には木造のものは全てアパートと分類されることが多いようです。

木造建築は現代の日本の建築区基準法では3階建てまでとなっていますが、実際は集合住宅の3階建ては結構レアで、ほとんどが2階建てとなっています。

平屋にしろ2階建てにしろ3階建てにしろ、木造であればアパートと呼んで間違いないでしょう。

3階建ての木造集合住宅をマンションと記載している例もあるそうですが、ちょっと無理がありますよね・・・

軽量鉄骨造(H構造)

軽量鉄骨造は鉄骨造の中でも6ミリ以下の鋼材を使った建物ですが、どちらかと言うと重量鉄骨造よりは木造に近い特性を持っています。

一部のハウスメーカーのプレハブ工法などでよく見かけますが、世の中の割合的にはあまり見かけない構造になっています。

一部のお高いハウスメーカーの戸建てや、投資用アパートにこの工法が使われていますが、やはり2階建てくらいまでの建物が多いようです。

そのため軽量鉄骨造であればアパートと定義される事がほとんどです。

重量鉄骨造(S構造)

6ミリ以上の鋼材を使った鉄骨造が重量鉄骨造ですが、一般的に鉄骨造といえばこの重量鉄骨造のことを指します。

性能的には、一番緩い木造と、一番カッチリした鉄筋コンクリート造の中間の特性を持っています。

重量鉄骨造の集合住宅は、アパートと記載されることもあれば、マンションと記載されることもあります。概ね2階建てまでで簡素な作りのものをアパート、3階建て以上をマンションとしているようです。

階数に関係なく重量鉄骨造であればマンションと記載している場合もありますが、躯体構造は重量鉄骨でカッチリしていても、壁や床や内装などがアパート並みの部材や施工で仕上げられている激安建築もあり、なかなか分類が難しいところです。

造りがカッチリしていて、防音性能や防寒性能が鉄筋コンクリートに近い特製の建物でしたらマンションと言っても問題ないですが、躯体だけは重量鉄骨でしっかりしていても壁などが薄くて木造アパートに近い性能のものもあるため、マンションと記載があっても安心できません。

鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート(RC・SRC)

一番硬い作りなのが、鉄筋コンクリート造(RC)と鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)です。鉄骨鉄筋コンクリートの方がより高性能な建築ですが、住む分には大きな違いはありません。コストが高いので高層建築以外ではあまり見かけません。

鉄筋コンクリート造の建物は、性能的にも一番優れていて、防音性や防寒性は他を寄せ付けません。また新耐震以降の建物であれば耐震性にも優れます。

鉄筋コンクリート造であれば、低層の建物であっても文句なくマンションと名乗って良いでしょう。実際2階建てでも鉄筋コンクリート像であれば、マンションと名乗っているのが一般的です。

防寒性・防音性など住宅性能の違い

防寒・防音性能という意味では、木造<重量鉄骨造<鉄筋コンクリート造という順番になります。自分が住む分には鉄筋コンクリート造が一番快適です。

最新の木造住宅は断熱性能にも力を入れていますので、かなり暖かくなっていますが、それでも鉄筋コンクリート造にはかないません。そもそも賃貸用建物はあまりお金をかけて高性能には造られてはませんので。

当然、木造や軽量鉄骨造のアパートよりも、鉄筋コンクリート造のマンションのほうが防寒性・防音性に優れています。防寒性は断熱材の使用状況など施工によっては木造でも補えますが、防音性はやはり鉄筋コンクリートの独壇場です。

ワンルームマンションなど細かい部屋割りで、分譲マンションではなく賃貸用物件で安く建築された場合などは、隣の部屋との界壁が木造のケースもありますので何ともいえませんが、それでも木造のアパートよりは明らかに静かで落ち着いた暮らしができるでしょう。

賃貸で住むならできれば高性能な鉄筋コンクリート造のマンションに住みたいものです。しかし、その分家賃は高くなりますので、安いアパートか高いマンションかは悩みどころです。

投資用収益物件なら大家にとってどちらが良いのだろうか

借りて賃貸で住むなら鉄筋コンクリート造であるマンションのほうがアパートよりも優れていますが、自分が投資を行う大家の立場で考えるとどちらのほうが優れているのでしょうか?

それはどう考えても木造の方になります。鉄筋コンクリート造は取得する際の価格も高ければ、補修などの修繕費用も高く、エレベーターがあったりすれば維持コストも高く、おまけに固定資産税も高いという、とにかく維持運営コストが嵩む建物なのです。

もちろん木造のアパートに比べて、同規模でも高い家賃が取れますが、その差を埋められないくらいコストのほうが高いのです。儲けたいと思うなら木造のアパートが至高です。

ではなぜ世の中の大家がアパートではなくマンションに投資を行うのかといえば、融資の問題があるからなのです。例外は多々ありますが、基本的に銀行は耐用年数の範囲内でしかお金を貸してくれません。

建物の法定耐用年数は、木造22年、鉄骨造34年、鉄筋コンクリート造47年となっています。※軽量鉄骨は鋼材の厚みで耐用年数が異なる。

つまり築20年の物件を購入するとすると、木造で残存耐用年数が2年、重量鉄骨造で14年、鉄筋コンクリート造で27年となります。

返済期間がこの範囲内でしか融資を組めませんので、木造のアパートを融資で購入することは事実上不可能になります。新築ですら最長22年の融資しか組めないのです。

一方、築20年の重量鉄骨造は14年返済で融資を組めますので、イールドギャップが10%以上取れるのでしたら、投資対象になり得るでしょう。

そして鉄筋コンクリート造なら築20年で買っても27年の融資期間が可能なのです。これならイールドギャップが6,7%でも、毎月のキャッシュフローが出る可能性があります。

高利回りなら、築30年でも残り17年の融資期間で借り入れができるため、RCは融資を使った投資に非常に向いているのです。本当に大家が鉄筋コンクリート造を選ぶメリットなんて融資面でしかありません。木造は余程の築浅でないと無理ですし、重量鉄骨造も築20年あたりが限界でしょう。

ということで、本当は一番コストが掛からず儲かる木造が大家の理想ですが、融資の関係でコストの掛かる鉄筋コンクリート造のマンションを選ばざるを得ないというのが現実なのです。

RCで6階建てのエレベーターも付いたマンションのオーナーというと聞こえは良いですが、ショボい2階建ての木造のアパートのオーナーのほうが儲かるのが現実です。

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