新耐震基準はいつ?旧耐震基準との違いは?昭和56年6月以降に建築確認申請した建物は段違いに地震に強い

不動産投資を行っていると新耐震基準と旧耐震基準というキーワードを度々耳にすることもあるでしょう。これは建物の耐震能力を測る非常に分かりやすくて確実な基準なのです。

大家さんではない一般の方でマイホーム購入を検討している方にとっても非常に重要なのですが、何故か一般的にはあまり認知度が高くありません。

非常に重要な概念なので、不動産投資家でない方も必ず理解しておく必要があります。マイホーム購入だけでなく、賃貸住宅を借りる際にも重要なことになります。

結論から言ってしまえば、1981年5月(昭和56年5月)までに建築確認申請した建物が旧耐震で、1981年6月(昭和56年6月)以降に建築確認申請した建物が新耐震基準となります。
※後ほど詳しく解説しますが、竣工ではなく建築確認申請するタイミングであることに注意!

簡単な話、旧耐震の建物は大地震の時に崩れてしまう恐れが比較的高く、新耐震の建物は低いよということです。この1981年6月の境でかなり耐震性に違いがあり、阪神大震災の際には被害状況に大きな違いが出たと言われています。

投資を行ったり、マイホームとして購入することはもちろん、賃貸で借りて住む場合もできれば安全な建物に住みたいものです。このページをしっかり全部読んで、新耐震と旧耐震の違いについてしっかり勉強しましょう。

新耐震と旧耐震

現在日本の建築物は、建築基準法で強度や構造の基準が厳しく定められています。現在は極一部の建物を除いて建築確認申請をして、建築主事が建築予定の建物が基準を満たしているか確認して確認済証を出さないと建築に着手できません。

建築基準法は1950年の制定から繰り返し改定されてきていて、大きな地震がある度にそれを反映させて強固になってきています。その中でも大きな改定とされているのが1981年の改定で、これ以降の建物を新耐震、それ以前の建物を旧耐震と呼びます。

1981年6月以降に建築確認申請をする建物は新しい基準を満たしている必要があるため、新耐震基準で設計された建物になります。重要なのは1981年6月以降に竣工した建物ではなく、1981年6月以降に確認申請をした建物だということです。

設計後に建築確認申請を行って、確認済証が出ると建築工事に着手する流れになります。例えば1981年6月に建築確認申請を行ったとすると、その後に建築が始まるわけで、完成は1982年にずれ込むことは十分考えられるわけです。

そのため、一般的には1982年築であれば新耐震基準であると考えられえています。ただ、旧耐震が適用される1981年5月に確認申請しても、ダラダラと建築を行っていて完成が1982年になってしまったということも考えられるので確実ではありません。建築に時間がかかるRCのマンションともなれば、旧耐震基準で確認申請したのに完成が1983年にずれ込むこともありえなくはないのです。

確実に新耐震基準の建物を欲しい場合は、確認申請を行ったタイミングがどこであるかを明確に確認しておく必要があります。通常は仲介を行う不動産会社が確認済証を売り主から見せてもらい確認しているはずですので、聞けば教えてくれるでしょう。

ただ古い家ですと、建築時の書類が残っていないことも多々あります。各種書類が残っていない場合や、市役所の建築科など特定行政庁にも記録が残っていない場合などは確認が困難ですので、1981年や1982年などボーダーラインの年度築の建物は諦めましょう。

別に旧耐震でも気にしないのでしたら問題ありませんが・・・

新耐震基準だと強度にどのくらい違いがあるの

さて、新耐震の方が圧倒的に頑丈で地震に強いことはお分かりいただけたかと思いますが、どの程度違いが出るものなのでしょうか?

旧耐震では震度5強程度の揺れで建物が倒壊しないことを一つの目安にしていますが、新耐震では震度6強でも大きなダメージを追わないことを一つの目安にしています。

正直なところ震度7などの激震が来てしまえば、新耐震であってもノーダメージとはいかないのが現実です。しかし全損してしまっても倒壊さえしなければ住人の命を守ることができます。

各年代の改正ごとにどんどん強靭になっている建物ですが、阪神大震災の際には1981年改正の前後すなわち旧耐震と新耐震で雲泥の差が出たと言われています。

1981年改正の最大の特徴は、それまでの基準よりも耐力壁の量と配置を大幅に強化してある点です。耐力壁の量と配置は耐震改修の要となる要素で、住宅の耐震性を向上させる最大のポイントです。

阪神大震災時のデータをみると、旧耐震は7割方が倒壊または全損状態だったようですが、新耐震ですと倒壊は2割程度であったそうです。旧耐震でも耐える建物もあれば、新耐震でも倒壊する建物はありますが、その割合が大きく異なります。新耐震なら絶対安全というわけではありませんが、統計的に見ていくと圧倒的に新耐震のほうが安全であることがわかります。

2000年改正の最新の建築基準法はさらに頑丈

1981年改正以降の新耐震基準であれば相当地震に強く安心ですが、その後も建築基準法は改正を続けています。

中でも耐震基準に関する大幅改正があったのが2000年改定で、1995年の阪神大震災の教訓を基に、より強力な最新の耐震基準となりました。

木造住宅の大きな違いは、金物の使用を義務付けた点で、それまでは木材の柱同士を継いだり、釘などで打ち付けていただけだったものを、金物の継ぎ手で固定することを義務付けています。

そのため、柱や梁など住宅を支える構造材同士を金属製の金具で結合する構造になり、より耐震性が上がっています。耐力壁の量は1981年改正で十分足りていましたが、柱同士や梁の結合が抜けてしまったり、縦揺れで基礎から柱が抜けてしまうことがわかったのです。金物で柱や梁を強く結合して抜けを防止すれば鬼に金棒です。

基礎と柱を固定するホールダウン金具も大きな力を発揮します。”ほぞ抜け”と呼ばれる基礎から柱が抜けてしまう現象を防ぎます。直下型地震で縦揺れが大きかったこともあり、阪神大震災ではなんと全体の7割がほぞ抜けで倒壊したとも言われています。

基本的には1981年改正以降の新耐震基準であればかなり安全ですが、1982年~2000年の建物の場合はホールダウン金物の取り付けで耐震改修をするとより安全です。2001年以降の木造住宅でしたら、金物で結合された最新の耐震基準なので完璧です。

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