不動産投資のインカムゲインとキャピタルゲインの意味と違い

インカムゲインとキャピタルゲインという言葉を聞いたことがありますか？

不動産投資でなくても、株式投資などで聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。投資を行って、どのようにリターンを得るのかということです。

不動産投資を行うことによって得られる利益には、インカムゲインとキャピタルゲイン、家賃の節約の3つがあります。

主に狙うのはインカムゲインですが、中にはキャピタルゲイン狙いで投資する個人投資家もいます。ただ、普通はインカムゲイン狙いで投資するのが一般的になりますので、あくまでも価格上昇狙いのハイリスク投資は止めておきましょう。

キャピタルゲインとは

キャピタルゲインとは、投資資産の値上がりによってもたらされる利益のことです。

例えば、あなたがマンションを2000万円で購入して、5年間保有していたとします。その5年間のうちにマンションの値段が2500万円まで上がりました。その時点でマンションを売却すれば、500万円の利益を得ることができるのです。これがキャピタルゲインです。

一般的に、マンションや一戸建てなど建築物は、築年数が古くなるほど価値が落ち値下がりしていきます。

経済が成長段階にある時には、土地値が上昇していくため、上物の価値が落ちて行っても、不動産全体としての価値は上昇しました。しかし、現在の日本は経済が成熟し、大幅な成長が見込めない状態ですので、土地値が大きく上昇することはありません。

それでも、景気の変動により、不動産価格は上下しますので、資産価値上昇によるキャピタルゲインが全く期待できないわけではありません。
ただ、どんな物件を購入しても、保有していれば資産価値が上がるような時代は終わっているのです。

現在の不動産投資におけるキャピタルゲインは、安い掘り出し物を見つけて購入し、リノベーションなど付加価値を付けて高く転売して差益を得るスタイルが一般的です。

しかし、掘り出し物の物件が、我々素人の個人に流れてくることは、まずあり得ません。そんな良い物件はプロの不動産業者が抑えてしまいます。

したがって、個人不動産投資家や副業のサラリーマン大家さんが、キャピタルゲインで儲けるのはなかなか難しいことなのです。

また、何度も転売を繰り返すためには、宅建業登録が必要であり、宅建の資格を取って、不動産屋さんを開業する必要があります。

ここまで来ると、労働力をフルに投入した実業であり、不労所得とは程遠いものとなってしまいます。

インカムゲインとは

インカムゲインとは、投資を行うことによって、その投資対象から継続的に受け取ることができる収入のことです。

株式や投資信託などから受け取れる配当金のようなものがそれに当たります。

不動産投資におけるインカムゲインとは、当然家賃収入のことです。不動産を購入して、店子さんに賃貸で貸せば、毎月家賃収入が入ります。

この家賃収入を得ることこそ王道の不動産投資といえます。 キャピタルゲインを追い求め、不動産相場を追い続けることなく、毎月の家賃収入を得る方がスマートです。

もちろん、客付けがしっかりできるのか、建物の管理はどうなるのかなど、いろいろとリスクや必要労力はありますが、相場を追い続けるような投資をするよりも、はるかに安定した資産形成ができます。

当サイトやサラリーマン大家などの界隈でいうところの不動産投資とは、このインカムゲイン(家賃収入)を得ることを目的としたものです。

自分の家賃の節約

意外と見落としがちなのが、自分の家賃の節約にもなるという点です。

賃貸に住んで、毎月せっせと家賃を払い続けているということは、不労所得を得るどころか、だれかに不労所得をプレゼントしている行為です。

田舎の安い家賃の物件に住んでいるのでしたら問題ありませんが、都会で高い家賃を払っているのは実に馬鹿げた行為です。

私も、初めての不動産投資は、自宅兼事務所を購入することでした。それまでは東京のワンルームマンションに月8万円近く払って住んでいました。

年間100万円近くを何年にも渡って払い続けていたのです。それに加えて、月20万円以上の家賃の事務所を借りていたので、数年間で支払い続けた家賃は、千万単位に達しました。

ところが埼玉県の田舎に事務所兼倉庫を激安で購入して、現在は固定資産税と火災保険・地震保険で年間で数万円かかるだけです。

はじめから事務所を田舎に購入していれば、大金をどぶに捨てなくても済んだのに・・・
まあ、起業した当時は、起業イコール東京のような意識があったのでしょうね。

とにかく、自宅を激安で購入して、家賃を節約することは、一種の不動産投資といえるでしょう。

ただ、ローンを組んで、無駄に豪華な家を新築で建てたり、都心に高級マンションを購入したりすることは、全く節約にならず、逆にマイナスの投資になりますので注意しましょう。

あくまで、激安物件を現金で購入して、家賃を節約しましょうという話です。

個人の自宅でいえば、都内の便利な土地に新築の一戸建てをローンで購入するのは浪費です。近県のなんとか東京へ通える場所に中古でボロい自宅を購入するのが投資です。
ここ間違わないように。今支払っている家賃以上の負担になる豪華な家を購入するのは投資ではなく浪費です。