不動産投資で鬼のような指値が通る条件とは!立地の悪いボロ物件など長期間売れ残りが狙い目

オリンピック前には崩れると長年言われ続けてきたものの、一向に下がってこない2019年末現在の不動産価格ですが、皆さん物件取得できていますか?

私は全然できていませんね。高すぎて1棟もののアパートとかマンションとか買えないもん。(1棟マンションはそもそも金なくて買えないけどさ)

仕方がないので戸建てをちまちま買っている今日このごろです。

そういえば、物件を安く買っているカリスマ投資家が、高利回り物件は見つけるものではなく作るもんや!みたいなことをよく言っているのを聞きますね。

ただでさえ売れ残りものが9割以上を占める、ネットの物件情報を検索したところで、高利回り物件など見つかるわけはないという発想です。

そうではなくて、一見何でもないようなショボい利回りの物件に、指値を行うことで価格を下げ、自分から動くことで高利回り物件を作り出すという発想です。

これは実に正しい発想で、待っているだけでは、なかなか高利回り物件にはありつけません。

そこで本日は、指値について考えていきたいと思います。

ただ闇雲に指値を入れたところで相手にされないどころか、露骨に嫌がられることもありますので、成功する条件を見極めましょう。

指値とは

不動産投資における指値とは、すなわち値引きを要求することです。

中古不動産には、取引を仲介する元付け業者がつけた価格がついていますが、何もこの通りの価格で成約に至るケースばかりではないのです。

物件を購入する際には、買受申込書を提出しますが、価格欄には表示されている価格を記載する必要はありません。自分が買いたい価格を書いて、提出してもよいのです。

表示された価格以下の価格で買付申し込みを行った場合は、業者がある程度判断をして、売り主のもとに話を持っていきます。

その価格で売り主が納得すれば、指した価格で購入することができるのです。

人気のあるエリアや、築浅で状態の良い物件ですと、売り主も強気ですので全く取りあってもらえない確率大ですが、人気のない田舎やボロ物件ですと、意外とすんなり受け入れてくれる場合も散見されます。

特にボロなどを買う際には、試しにいくらか指してみるのも良いでしょう。

鬼のような指値は普通はまず無理

鬼のような指値といって、信じられないような値引率で価格を指して買付を入れる投資家もいますが、普通はまず成功しません。

たとえば、300万円のボロ戸建てを、250万円で買付を入れるようなケースですと、問題なく指値が通ることもそこそこあるでしょう。

しかし300万円で売りに出ているボロ戸建てに、50万円で買付を入れて通る確率は極めて稀でしょう。

売主が怒ることも考えられますので、端から仲介業者が嫌がって大家に持っていってくれない可能性が濃厚です。

しかし、鬼メンタルのカリスマ大家は、業者に嫌がられようが、二度と来るなと出禁にされようが、ふざけるなと怒鳴られようが、鬼差しを入れ続けたりするのです。

そうすると、普通ではまず不可能に思われる異常な指値が、100回に1回通ったりするわけです。これがカリスマ大家の高利回りの源泉だったりします。

しかし、並のメンタルでできることではありません。普通の人はここまでの尖った手法は使わずに、少し値引きできればいいかなくらいの心構えでいきましょう。

誰もが欲しがる人気の物件は満額以外まず無理

指値がが通るということは、売主としても今売りに出ている価格は高いかなという意識があるということです。

むしろ指値が来ることに備えて、自分が売りたい価格よりもやや高めの価格で売りに出すということも、結構行われているのが現状です。

売主が、何らかの引け目を感じているからこそ値引きに応じるのです。田舎で立地が悪い、築古でボロッボロ、そもそもボッタクリ価格でだしているなどなど。

逆に言うと、条件が良く、大人気で買いたい人が殺到するようなお宝物件に、指値が通ることはまずありえません。

不動産の買付は、基本的には買付順位が優先ですので、価格は最大でも売値の満額ですが、稀に同時に多数の申し込みがあった場合に、満額以上の価格をつけた人が買うケースもあります。普通は順位優先ですがね。

たとえば、ネットに掲載されたその日に売れてしまう物件などもあるのですが、こういった誰が見ても欲しいような競争の激しい物件で指値なんてしたら、鼻で笑われて門前払いを食らいます。

いま出ている売値で十分に利回りが出るようでしたら、無駄に指値などせずに、ズバッと満額で買付を入れましょう。

そうしないと、せっかく最初から高利回りな物件なのに、欲を出したことで買えなくなってしまうということになりかねません。

値引きできそうな物件の条件とは

それでは、指値が通りそうな物件の条件とは、どのようなものなのでしょうか?

競争力のある人気な物件は指値が難しいのですから、その逆で競争力のない誰も欲しがらないような物件ならOKということです。

代表的な特徴としては、田舎や駅遠など立地条件が悪い物件、築古でボロボロなど建物の状態が悪い物件、明らかに見合わない高い価格をつけているために長期間に渡って売れ残っている物件などです。

あまり欲しがる人のいないような物件は、当然ながら売主も不安になるので、指値が通ることが多くなっています。

条件の悪い物件は、そもそも最初の売り出し価格の時点で結構な安値を付けていることが多いですが、なぜか異様に高い値のものもあります。

こういった物件は、土地値ベースで積算価格から売値を算出している可能性が高く、収益価で計算すると到底割に合わないのです。

まだ実需で買い手がいればよいのですが、立地が悪い、建物がボロボロ、駐車場なしなど、明らかに実需需要を満たさないものも多いのです。

こうした物件は投資家しか買い手がいませんが、投資家は収益価で判断しますので、価格が高いと誰も買いません。

こうして売れ残った物件は、延々とネットに掲載されたまま放置されています。これ明らかに1年以上掲載されているよなあという物件が、結構ゴロゴロあるのが現状です。

こうした長く売れ残っている物件は、売り手も弱気になっているので、大きく値引きが可能な確率が高まります。

中には売り急いでおらず、プライドがあるので頑なに値引きに応じない売り手もいますが、大なり小なりの値引きに応じる場合が多いでしょう。

特に定期的に少しづつ値下げしている物件は狙い目だったりします。明らかに売り手が焦っていますからね。

値下げを要求する根拠を示すのがポイント

指値をする際には、こちらが値引きをお願いする根拠を示すと、応じて貰える確率が高まります。

根拠と言っても、別に適当でいいのです。実際、単に自分が安く買いたいというのが指値をする一番の理由であり、正当な理由なんて無いのですから。

たとえば、ボロい物件ですと、ここが問題あるから直すのにこれくらいかかる見込みだから、これだけ引いてというように、簡単な見積もりを示すのです。

すると、買付を預かった仲介業者も、ここを直さないと売れなそうですから、端からその分引いて売ってしまってもよいのでは?と売主に話を持っていきやすいのです。

何かを要求するのには、大義名分が必要になります。それが正当な理由であれどうあれ、売主さんを心理的に納得させる必要があるのです。

これに付随するもので瑕疵担保免責でOKで、現状のままの引き渡しでOKですという約束も効果的です。

瑕疵担保免責というのは、買う家に何らかの隠れた問題があっても、それを売主が知らなかった場合は責任取らないよという契約で、売買契約書の条項に含まれる正式な契約です。

特に安い物件の売買契約の場合は、当たり前のように瑕疵担保免責になりますが、買い付け時に瑕疵担保免責でいいですと力強く宣言することが重要です。

また、施設面などについても現状のままの引き渡しで問題ないです、と宣言するのも有効です。瑕疵ではない見える部分の不具合も、このままで上等と宣言すれば、売主はさらに安心するのです。

すなわち、見える所見えない所、家にどんな問題があっても、買った後に一切文句言わないよという宣言です。

ただ、水回りや電気など、壊れていると修理にお金がかかる部分に問題がないことは、内見時に最低限チェックしておきましょう。

あ、もちろん、傾き、シロアリ、雨漏りなどの、3大ヤバ項目はチェック必須ね!

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