少子高齢化で人口減少社会の日本で不動産投資をして大丈夫なの？
不動産投資のリスクについては色々なものがありますが、いずれもしっかりとした備えをしておけばコントロールできるものが多く、他者次第の証券投資やFXなどに比べれば可愛いものです。
そんな中でも、日本特有のリスクとして挙げられるのが、天災と人口減少ではないでしょうか。
天災は本当に恐ろしいですよね。21世紀に入ってから大地震が全国各地で頻発していますし、昨年2018年は関西を巨大台風が襲いました。
そして、今年は2つの巨大台風が関東などを襲い、未曾有の被害を生みました。私の会社の倉庫も距離にしてあと10m位という僅差で浸水を免れたくらいですからね。
しかし、天災は火災保険と地震保険でかなりの部分がカバーできますので、実はそれほど心配はいらないのです。
水災や風災などもしっかり保証内容に含めて、必ず所有物件の全てに火災保険及び地震保険をかけておきましょう。
もう一方の人口減少ですが、こればかりはもう対策の取りようがありません。減っていく様をただ眺めつつ、自分の物件には影響がないように慎重に入れ替えを行っていくしかありません。
逆に、正しく物件の入れ替えを行って、衰退していく地域に物件を持たないようにしていけば、実はそれほどリスクはなかったりします。
本日は、人口減少社会の日本で不動産投資を行っても問題ないのか、行う場合はどのような投資戦略を取っていけばよいのかを考えていきたいと思います。
人口は全国で均等に減るのではなく恐ろしい地域格差がある
人口減少がこのまま続けば、2055年には人口が1億人を切り、2040年には空き家率が40％にも達するという予想もあり、不動産投資家から見れば恐怖しかありません。
しかし、この数値を見て絶望する必要はありません。
なぜなら、人口は全国各地満遍なく均一に減っていくのではなく、ある地域はごっそり減ってゴーストタウンになる一方、ある地域は殆ど減らず横ばいという形で、格差を伴って減少するからです。
人口が多くて発展している地域にはますます人が集まって、人が少ない不人気地域はますます人が離れるという、恐ろしい格差になります。
したがって、人口が集まるような地域に物件を取得しておけば、少子高齢化の日本においてもリスクは低いのです。
逆に、今ですら人が少ないような過疎地には絶対に物件を購入してはいけません。これは投資対象としてはもちろん、マイホームにおいても同じです。
よく過疎地のボロ戸建てを100万円以下とかで買っている投資家がいますが、あれは洗練された投資家にのみ許されるスキームです。
賢く出口戦略を取らないと、誰も借り手がいない、売るにも売れない、タダでも引き取り手がいない、延々と固定資産税を払い続けるだけの負の遺産になりかねません。
ここ数年でさらっと回収して、さっさと出口を取れるような洗練された投資家以外が手を出すのは、結構危険な行為だと知りましょう。
最近はユーチューブなどでボロ戸建て投資をすすめる動画をアップする投資家も多く、利回り50％なんていう衝撃の数値に感化されて始める人も多いですが、茨の道ですよ。
とにかく、地域をしっかり選んで投資を行えば、少子化でも恐れることはないのです。
将来に渡って賃貸需要が見込める地域を選べばリスクは低い
現在賃貸需要のあるエリア、そして将来も安泰なエリアを選べばリスクは少ないのですが、具体的にはどのような地域を選べばよいのでしょうか。
まず、現在賃貸需要があることが最低条件で、今ですら需要がない地域はナンセンスです。
現在需要のあるエリアを調べる方法
現在の賃貸需要を調べる一番良い方法は、その物件のあるエリアの地場の不動産業者など、地域の客付けに強い不動産屋さんにヒアリングを行うことです。
できれば複数の不動産屋さんに出向いて、地域の賃貸需要やライバルの動向について聞いてみましょう。
その際に、自分の足で地域を歩き回って、街の雰囲気を掴んだり、人通りや付近のアパートの入居状況なども探っておきましょう。
空き家か入居しているのかを見分けるのは、電気メーターが回っているか、カーテンが付いているか、ポストが使われているかなど、総合的に判断します。
また、ある程度のまとまった需要がある都市部や都市近郊ですと、HOMESの見える賃貸需要で調べるのもおすすめです。あくまで目安ではありますが、賃貸需要のあるエリアがマップ上にメッシュ表示されます。
こちらは埼玉県中部の桶川駅周辺で、東京から電車で40分強と、東京通勤需要としては微妙な位置にあります。
このくらいの郊外の駅周辺ですと、駅近はそこそこ需要がありますが、駅から離れると需要が厳しいことがわかります。
もっと東京に近い近郊の浦和駅などの周辺ですと、駅から離れたエリアでも割と需要があります。逆にもっと離れたローカルな駅ですと、駅近でも全然需要がありません。
あくまで一番確実なのは地域の客付け業者から聞く生の情報ですが、こういったツールも参考程度にはなるでしょう。
将来も需要が落ちないエリアとは
それでは将来に渡って需要が期待できるエリアとはどのような場所なのでしょうか？
それは、地域の中心街区となるような場所です。
例えば、東京近郊など大都市圏の近郊など、電車通勤のベッドタウンですと、駅近のエリアということになります。
地方都市などの車社会の地域では、役所などの公的機関の周辺や大規模商業施設の周りなど、地域の中で栄えているエリアとなります。
大学周りや大規模工場周りへの投資は、移転してしまうと一気に崩壊するのでおすすめできないとされています。まあ県庁が移転するケースもあるんですがね・・・
いずれにしても、今現在地域で一番賑わっているエリアは、将来に渡って栄え続ける可能性が高いのです。現在ですら勢いを感じないエリアは、ますます寂れていきます。
本当に、今寂れているエリアはますます寂れて、今栄えているエリアはますます人を集めて栄えるので、地域格差がエグい時代になります。
負け組エリアに不動産を購入してしまうと、入居者が入らず家賃が取れない、売ろうにも誰も買い手がいない、処分にも困るコストだけが延々かかる負の遺産になるかも知れません。
これからの不動産購入は、とにかく立地にこだわりましょう。最優先させるべきなのは立地です。
私が買っているエリアは東京近郊の駅近です
では好立地の場所とは具体的にどこなのかというと、東京をはじめとする主要な都市圏の都心に通勤できるベッドタウンか、地方都市の中心街へのアクセスの良いエリアです。
地方の場合は、大都市近郊と比べて大幅に人口が減りますので、かなり見極めが難しいのが現状です。
基本的にはその地方に住んでいる、土地勘のある人でないと、見極めは難しいでしょう。首都圏に住んでいる投資家が地方に物件を取得するのはおすすめできませんね。
逆に首都圏は分かりやすく、東京都心へ電車でどのくらいでアクセスできるかによって、不動産の価値が変わってきます。
他の大都市圏でも似たような傾向にはありますが、地域の格や住民の層などの影響もあるようで、ある程度土地勘は必要ですが、東京近郊はそのあたりプレーンでアクセス時間が全てです。
したがって、関東圏に住んでいる投資家はもちろんのこと、地方在住の投資家も比較的安心して投資できます。
東京へサラッと出られるエリアの駅で、なおかつ駅から徒歩圏であることが重要です。大都市近郊でも、駅から歩けないバス便エリアなどは問題外です。
私が買っているのは、山手線のターミナル駅まで乗換なし一本で、乗車時間30分以内で到達できる駅の、駅徒歩15分以内の物件です。戸建の場合ね！
集合住宅の場合は10分以内のほうが良いでしょう。特にワンルームなど単身者向けは駅近でないと話になりません。
今どきは、自宅から会社まで、ドアツードアで1時間以内が最低条件とされているので、家の玄関出てから駅までの徒歩時間、電車の待ち時間、乗車時間、駅から会社までの徒歩時間、などを全て含んで1時間以内です。
そうなると電車の乗車時間は30分以内、駅徒歩は10分少々くらいが限界でしょう。
あくまでガマンの限界が1時間ですからね。もっと早いほうが有利なのは言うまでもありません。
今の若い世代は非常に時間を大事にします。長い通勤時間など、若い世代には到底受け入れられません。
マイホームの購入なら、お金の問題から妥協して、多少遠い物件を購入することはあれど、賃貸ならいくらでも好立地な物件が借りられてしまうので、立地の悪い物件は見向きもされません。
まとめ
ということで、少子高齢化の日本において、人口が減少していくのに不動産投資なんて手を出しても大丈夫なのかという話でしたが、結論としては好立地なら大丈夫ということでした。
全国満遍なく人口が減るわけではなく、ある地域は激減する一方、別の地域はほとんど減らないという感じで、地域にによって残酷なまでの格差が広がるよというのがキモです。
つまり将来負け組エリアになる地域には絶対に物件を買ってはいけませんし、逆に将来に渡って安泰なエリアであれば投資を行っても心配いらないということです。
まずは今現在賃貸需要がある地域に買うということが大前提ですので、現在の賃貸需要があることを確認しましょう。
次に将来人口予測などの資料を基に、そのエリアの人口減少率から将来性を見極めます。今栄えていても、急激に衰退する地域ではノーフューチャーです。
そして将来の人口推移の予測は、都道府県別予測など県別のデータが公開されています。やはり地方が軒並み厳しい状況になることが伺えます。
今しっかり賃貸需要があり、将来に渡って衰退が相対的に少ないエリアを選んで投資を行いましょう。
